10年過(guò)去，哪些城市房?jī)r(jià)不漲反跌？

過(guò)去10年，中國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷過(guò)兩輪大幅上漲：第一次是2009年“四萬(wàn)億”的濫觴，第二次是2016年-2018年去庫(kù)存和棚改貨幣化的加持，絕大多數(shù)城市都迎來(lái)翻倍式普漲。

毫無(wú)疑問(wèn)，漲幅最高的當(dāng)屬深圳，10年房?jī)r(jià)漲幅接近4倍，而偏遠(yuǎn)的三四線城市房?jī)r(jià)也許多實(shí)現(xiàn)了翻倍。

然而，有一個(gè)城市房?jī)r(jià)不漲反跌，10年過(guò)去，房?jī)r(jià)仍未回到當(dāng)初的高位。

這個(gè)城市，不是鶴崗，而是溫州。

據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，2020年9月，溫州住房均價(jià)為2.2萬(wàn)元，位居全國(guó)前列，超過(guò)武漢、成都、鄭州、西安等眾多強(qiáng)二線城市。

這個(gè)數(shù)字看起來(lái)不低。然而，早在10年前，溫州就曾創(chuàng)造過(guò)更高的記錄，當(dāng)時(shí)溫州房?jī)r(jià)攀上3萬(wàn)元的高峰，超越北上廣深杭，成為全國(guó)房?jī)r(jià)金字塔尖的存在。

10年過(guò)去，溫州房?jī)r(jià)不漲反跌，跌幅甚至超過(guò)20%，成為全國(guó)大中城市里唯一房?jī)r(jià)下跌的城市。

這背后，發(fā)生了什么？

溫州是浙江第三大城市，2019年GDP總量高達(dá)6606億元，躋身全國(guó)30強(qiáng)，超過(guò)沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、廈門、石家莊、南昌等二線城市。

溫州2019年常住人口930萬(wàn)人，相比2010年增加18萬(wàn)人。雖然增量并不可觀，明顯落后于同省的杭州、寧波，但畢竟不存在人口收縮和城市收縮。

從最近幾年的經(jīng)濟(jì)來(lái)看，溫州經(jīng)濟(jì)基本面、人口基本面尚可，不存在太大的問(wèn)題，為何房?jī)r(jià)確保不及10年之前？

這要從2011年說(shuō)起。

2011年是溫州房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)。這個(gè)素來(lái)以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)著稱的城市，民富指數(shù)長(zhǎng)期位居全國(guó)前列，“溫州炒房團(tuán)”更是在全國(guó)闖下了赫赫威名。

早在2001年，一個(gè)由157個(gè)溫州人組成的“看房團(tuán)”攜5000萬(wàn)資金奔赴上海,一次性購(gòu)房100多套。從此之后，幾乎每一輪樓市上漲潮里，都少不了溫州看房團(tuán)的身影，作為大本營(yíng)的溫州房?jī)r(jià)自然水漲船高。

這一切都在2011年陡然逆轉(zhuǎn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年2月，溫州房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)下歷史新高。自此之后，溫州陷入了長(zhǎng)達(dá)4年的房?jī)r(jià)下跌之路，一直到2015年才止住。

以官方發(fā)布的二手房數(shù)據(jù)來(lái)看，從2011年2月到2015年3月，溫州房?jī)r(jià)最高下跌33%。雖然從2015年至今當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，但相比2011年的最高點(diǎn)，跌幅仍舊超過(guò)17%。

換言之，10年過(guò)去，溫州房?jī)r(jià)普遍下跌了20%。

要知道，這10年間，其他城市房?jī)r(jià)都在一路上行，即便不考慮持有等機(jī)會(huì)成本，貨幣貶值的成本同樣不容忽視。從2010年到2020年，M2總量從72萬(wàn)億攀升到213萬(wàn)億，漲幅超過(guò)2倍，這背后的潛在損失更是可以想象。

2011年，發(fā)生了什么？

熟悉中國(guó)金融史的人都知道，2011年，溫州民間金融借貸危機(jī)爆發(fā)。這場(chǎng)危機(jī)表面上看似只涉及金融層面，實(shí)際上一環(huán)套一環(huán)，直接波及到房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)大幅下行。

原因很簡(jiǎn)單，大量溫州人席卷進(jìn)了借貸危機(jī)之中。據(jù)央行溫州支行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010年前后，溫州有89%的家庭或個(gè)人、59.67%的企業(yè)參與民間借貸，其市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1100億元，相當(dāng)于溫州全市銀行貸款總額的1/5。

這些民間借貸資金，只有35%進(jìn)了實(shí)業(yè)，其他都用于資金拆借與炒房。

民間借貸就像是一個(gè)套環(huán)，一環(huán)套一環(huán)。無(wú)數(shù)企業(yè)和個(gè)人牽扯其中，只要有一個(gè)環(huán)節(jié)斷裂，整個(gè)多米諾骨牌形成連鎖反應(yīng)，進(jìn)而形成普遍踩踏，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落，一蹶不振。

因?yàn)槊耖g借貸危機(jī)導(dǎo)致樓市泡沫破裂，這在住房市場(chǎng)化之后還是第一遭，溫州就此成為樓市泡沫的縮影。

自此，溫州炒房團(tuán)開(kāi)始退出歷史舞臺(tái)。在2016年以來(lái)的這波樓市浪潮里，已經(jīng)看不到溫州炒房團(tuán)的身影了，取而代之的是深圳的投資客。

這場(chǎng)樓市大跌，與1990年代的海南房地產(chǎn)泡沫的破裂、2017年以來(lái)環(huán)京樓市的走跌，并稱為中國(guó)樓市上行年代為數(shù)不多的下跌樣板。

這場(chǎng)房?jī)r(jià)大跌，對(duì)溫州未必不是好事。

從房?jī)r(jià)收入比看，2019年溫州房?jī)r(jià)收入比為12.2，遠(yuǎn)低于深圳的35.2，也低于杭州的17.7，與鄭州、南寧等地相當(dāng)，泡沫已不像當(dāng)初那么嚴(yán)重。

從經(jīng)濟(jì)來(lái)看，溫州雖然經(jīng)歷了2011年的民間借貸危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，但最近幾年來(lái)，經(jīng)過(guò)金融排雷，經(jīng)濟(jì)發(fā)展重新提速，并在2019年重回中國(guó)城市GDP30強(qiáng)。

溫州式房?jī)r(jià)泡沫破裂，給未來(lái)有多少啟示？

其一，房?jī)r(jià)會(huì)漲自然也會(huì)跌，大跌不是孤例。1990年代海南房地產(chǎn)泡沫破裂，2011年溫州民間借貸危機(jī)爆發(fā)，2017年以來(lái)環(huán)京樓市腰斬，2019年以來(lái)鶴崗等收縮型城市房?jī)r(jià)重回白菜價(jià)……這些案例都為狂飆突進(jìn)的樓市提供了不少經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

其二，房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)基本面息息相關(guān)。一場(chǎng)史無(wú)前例的大放水，一次空前的泡沫炒作，固然可以將房?jī)r(jià)推向歷史新高。

但無(wú)論是哪個(gè)城市，最終都要直面經(jīng)濟(jì)基本面的考驗(yàn)。一旦經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)問(wèn)題，房?jī)r(jià)自然也就難以維持。

其三，未來(lái)投資，最需要重視的不是升值空間，而是安全性和流動(dòng)性。我們必須要評(píng)估，一個(gè)地方的樓市，是否存在流動(dòng)性，有沒(méi)有持續(xù)上升的空間，能不能經(jīng)受意外事件的沖擊，是否能在橫盤調(diào)整之后還能繼續(xù)上揚(yáng)。

來(lái)源：國(guó)民經(jīng)略

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