廣州樓市:小白剛需以為買這里便宜,內(nèi)行人卻繞行不碰

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-25 18:12

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：廣叔您好，我在天河?xùn)|圃珠村brt附近工作，預(yù)算260左右，單身一個(gè)人供（所以學(xué)位暫時(shí)需求不大，但是要考慮轉(zhuǎn)手的時(shí)候別人可能需要），現(xiàn)在想買一套房子。正在考慮買哪里比較好，重點(diǎn)選擇區(qū)域有：1.珠村附近的中興花園，看中以后的13號(hào)線地鐵站，走去上班只要10分鐘，也有小學(xué)和幼兒園，但是格局不太好，小兩房，小區(qū)沒(méi)什么花園；或者附近的金碧世紀(jì)花園；盈彩美居320萬(wàn)感覺(jué)不夠錢。2.番禺廣場(chǎng)附近的東裕園或者東倩園。因?yàn)楸旧硎悄仙橙撕芙瑢?duì)番禺很有歸屬感，家人去番禺廣場(chǎng)也比較方便（15分鐘車程）。275萬(wàn)左右買番禺廣場(chǎng)附近值不值得呢？3房格局比較好，南北對(duì)流，可以買120方左右，以后番禺廣場(chǎng)是幾條地鐵線交匯處，不過(guò)是樓梯房，以后不知道能不能加裝電梯。

覺(jué)得以后上班可以坐18號(hào)線，冼村轉(zhuǎn)13號(hào)線到珠村站（上班全程地鐵，時(shí)間要45分鐘到50分鐘）。但是20年的樓齡不知道會(huì)不會(huì)貶值得很快，學(xué)位也一般般。3.還是說(shuō)咬咬牙買珠江花城？

回答：你好。1、中興花園可以考慮，距離13號(hào)線二期珠村站很近。網(wǎng)紅盤金碧世紀(jì)花園也可考慮。2、東裕園、東倩園都可以考慮，花園小區(qū)，管理比較好，多條地鐵交匯，暴擊概率大，特別是18號(hào)線，利好帶動(dòng)會(huì)比較高。3、看個(gè)人能力，如果墊墊腳能買當(dāng)然買，但不要影響到生活，不要被房貸拖累。因?yàn)槲覀兊呐褪菫榱俗尲胰诉^(guò)得幸福，為了房子背負(fù)太大壓力，家人過(guò)得狼狽不堪也不好。我的建議是1>2>3

提問(wèn)：廣叔：您好，今天看了一下黃埔的金逸雅居的南向不對(duì)小區(qū)的，如果跟金碧嶺秀相比，哪個(gè)更適合自??？學(xué)區(qū) 考慮未來(lái)的升值空間的話。謝謝

回答：你好。建議首選金碧領(lǐng)秀國(guó)際。金逸雅居的戶型略奇葩。

提問(wèn)：廣叔，你好，我現(xiàn)在廣州沙太南有套小面積的二房，東莞麻涌一套三房，想置換黃埔科學(xué)城一套，用來(lái)自住加投資，請(qǐng)教如何考慮？

回答：你好。沙太南這套可保留。麻涌屬于水鄉(xiāng)片區(qū)，是東莞經(jīng)濟(jì)最弱、房?jī)r(jià)洼地的一個(gè)片區(qū)，從地理位置上看，水鄉(xiāng)片區(qū)是真正位于廣深之間，麻涌、中堂與廣州隔江相望，但廣州新塘的房?jī)r(jià)也僅僅是2萬(wàn)元/㎡左右，這也決定了水鄉(xiāng)片區(qū)并不能像臨深片區(qū)一樣，依靠外地客戶炒熱片區(qū)樓市。麻涌這套可出手置換。科學(xué)城可參考：萬(wàn)科新里程、新福港鼎峰、保利越秀嶺南林語(yǔ)

提問(wèn)：廣叔，你好！本人廣州分別在嶺南新世界雙城故事134方8樓南向一套（估值預(yù)計(jì)550）全款，花都富力金港城聯(lián)排單邊218方（估值500）在供一套，從化夏灣拿聯(lián)排中間位260方（估值350）一套全款，惠州有幾棟小產(chǎn)權(quán)，目前月供＋家庭常規(guī)支出80000/月，目前可支配資金500萬(wàn)左右，年收入300左右，想進(jìn)一步在珠三角找一些投資房產(chǎn)機(jī)會(huì)，有什么建議？

回答：你好。嶺南新世界雙城故事，自住不錯(cuò)，周圍配套齊全，片區(qū)發(fā)展成熟，學(xué)區(qū)一般?；ǘ歼@邊一直供應(yīng)量大，距離廣州核心區(qū)較遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)漲幅較慢，可出手置換。惠州小產(chǎn)權(quán)也并非優(yōu)質(zhì)投資品。你持有的這些資產(chǎn)都不算太優(yōu)質(zhì)，不知道是否有深圳房票？深圳是個(gè)不錯(cuò)的選擇，其次廣州天河、黃埔都可以考慮，可參考：天河：美林湖畔花園、駿景花園、中怡城市花園。黃埔：金碧世紀(jì)花園、黃埔花園、萬(wàn)科城市花園

提問(wèn)：你好廣叔，1.如果想投資廣州的話，哪個(gè)區(qū)域最有投資價(jià)值，上漲潛力最大？是天河區(qū)還是您常常提到的南沙和黃埔？2.有沒(méi)有具體的優(yōu)質(zhì)樓盤推薦.3.南沙和黃埔有什么方法破限購(gòu)？期待這次能很快收到您的回復(fù)，感謝！

回答：你好，廣州的市中心一路往東發(fā)展，由早期的公園前，到東山口再到目前眾所周知的珠江新城。根據(jù)廣州市城市總體規(guī)劃（2017~2035年），東進(jìn)南拓依然是主趨勢(shì)，往東在建設(shè)國(guó)際金融城，往南在建設(shè)琶洲CBD，很多知名的互聯(lián)網(wǎng)公司都在這一片，再往南在建設(shè)萬(wàn)博CBD。從廣州過(guò)往8年的房?jī)r(jià)漲幅比較圖中可以看出，處于東進(jìn)南拓趨勢(shì)中的天河，番禺和黃埔的漲幅是位于前列的。太陽(yáng)底下無(wú)新事，投資房產(chǎn)需要做的就是發(fā)現(xiàn)一座城市的核心產(chǎn)業(yè)和主中心發(fā)展方向，提前布局即可。

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)問(wèn)下我深圳有三套房子，華強(qiáng)北的瑋鵬花園三房，蓮塘的聚?；▓@73平兩房，南油生活B區(qū)的37平老破小，現(xiàn)在杠桿很高，考慮要不要出手把蓮塘的兩房賣掉，蓮塘什么時(shí)候賣合適呢，多謝

回答：你好，蓮塘和南油都應(yīng)該出掉，這兩套都不值得長(zhǎng)持。年后出手賣房置換吧，一是等等西部這波漲幅能不能傳導(dǎo)過(guò)來(lái)一些，二是開(kāi)春也能賣個(gè)好點(diǎn)的價(jià)錢。蓮塘的地鐵溢價(jià)已基本到位了，不必等到開(kāi)通再出手。

提問(wèn)：廣叔你好，坐標(biāo)佛山，子彈35左右，首套，剛需。推薦一手二手？啥地段？有沒(méi)有樓盤推薦？還有就是啥時(shí)候買比較合適？老家沈陽(yáng)，渾南片區(qū)投資的話有沒(méi)有升值空間？蒲江御景灣這個(gè)盤怎么樣？提問(wèn)可以不用付費(fèi)，廣叔都會(huì)回答的。

回答：你好，剛需買房不用太過(guò)于擇時(shí)，而且今年對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，買房入的時(shí)機(jī)還是不錯(cuò)的。城市選擇對(duì)比來(lái)看，剛需自住加投資我更建議你選擇佛山，畢竟有大灣區(qū)利好加持。說(shuō)起佛山的樓市，的確沒(méi)有太多的知名度，這倒是非常符合佛山人的性格特點(diǎn)，低調(diào)，內(nèi)斂，財(cái)不外露，別小看，穿拖鞋與背心大叔來(lái)看房子，很可能他就是買別墅的主。哪怕放到全國(guó)佛山的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也不弱，2017年佛山的GDP就達(dá)到9500億，超過(guò)了鄭州，濟(jì)南，西安等省會(huì)城市，尤其是制造業(yè)，完全可以和蘇州，寧波一決高下。

廣佛同城推進(jìn)了幾十年，整體成效幾十年講不清楚，廣佛地鐵早在2010年就開(kāi)通了，佛山早日還很擔(dān)心，廣州吸走佛山的人口，結(jié)果這么多年過(guò)去，反而是廣州為佛山貢獻(xiàn)了很多人口，因?yàn)橐淮髱蛷V州上班族一路向西跑佛山買房去了。所以佛山的未來(lái)在于廣佛一體化，佛山比較適合大城市周邊衛(wèi)星城的打法，廣州限購(gòu)長(zhǎng)期不會(huì)取消，佛山就有外溢需求，離廣州近的板塊優(yōu)先受益，重點(diǎn)淘淘二手次新筍。

提問(wèn)：廣叔你好，深戶，首套，自住+投資，資金有限，請(qǐng)問(wèn)廣叔羅湖的萬(wàn)科東方尊峪如何？現(xiàn)在可以入手嗎？

回答：你好，如果你的生活半徑在羅湖，純自住可以買，投資建議回避羅湖區(qū)，整體跑輸大勢(shì) ！

提問(wèn)：廣叔你好，請(qǐng)問(wèn)碧海的次新房不帶學(xué)位怎么樣，主要自住。我目前有280萬(wàn)左右的首付，打算買個(gè)700w左右的，我看前段時(shí)間碧海片區(qū)已經(jīng)漲了一些了，請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間段去買還行嗎？我自己有看過(guò)這幾個(gè)樓盤：御龍灣、香緹灣、玉湖灣、富通城，城市峰尚請(qǐng)問(wèn)廣叔覺(jué)得這幾個(gè)樓盤哪個(gè)好？

回答：你好，目前來(lái)看，學(xué)位是碧海片區(qū)最大的短板。這個(gè)片區(qū)沒(méi)有那么多的農(nóng)民房拉后腿，而且以后的一線海景地段也是非常優(yōu)質(zhì)的。而且碧海的地段有兩條地鐵加持，又加上去年的企鵝島利好。碧海片區(qū)的市場(chǎng)情緒上去了一波。目前這個(gè)片區(qū)的樓齡基本都很新，長(zhǎng)期來(lái)看肯定是非常好的。這一片的玉湖灣，城市峰尚，灣上六座都可以看看。

提問(wèn)：你好廣叔，我想問(wèn)一下，這幾年被炒得火熱的前海，目前那邊大量寫字樓空置，整個(gè)片區(qū)面貌還不錯(cuò)，但是人煙稀少，就目前發(fā)展速度來(lái)看，前海還需要。多長(zhǎng)時(shí)間能夠成熟起來(lái)呢？它的未來(lái)前景怎么樣。

回答：你好，為什么希望它能夠發(fā)展起來(lái)，如果是在前海置業(yè)的話，我希望他十年都不要成熟不成熟，這樣才會(huì)一直有想象力，房?jī)r(jià)才會(huì)持續(xù)上漲，成熟就到頂了

提問(wèn)：廣叔你好，看了你的分析，挺認(rèn)同的。是這樣的，我手頭有160W，年薪50W，沒(méi)有貸款，小孩今年3歲，學(xué)區(qū)一般就可以，我和妻子都在福田工作，有車。想買套總價(jià)450-500W的房，首套。希望盡量靠近市區(qū)，長(zhǎng)期持有自住兼投資?，F(xiàn)在的的情況是否適合購(gòu)買？光明和龍崗怎么樣？

回答：你好，考慮自住龍華區(qū)域還是可以的，但考慮長(zhǎng)線持有兼升值空間，可以看寶安。新盤推薦海岸城，二手房可以關(guān)注金地上塘道、曼寧花園、特發(fā)和平里、萬(wàn)象新天、富通城等次新盤。可以暫時(shí)先做觀望，時(shí)刻關(guān)注筍盤。投資光明和龍崗不太建議，沒(méi)多大價(jià)值。

提問(wèn)：你好廣叔，我想請(qǐng)問(wèn)一下，我老公在沒(méi)結(jié)婚以前按揭買了一套布吉的房子，后來(lái)賣了，7年前我們又買了福田的一套學(xué)位房，已二套房按揭買的，貸款已經(jīng)還清，現(xiàn)在還想買一套香蜜湖的學(xué)位房，但是有幾個(gè)問(wèn)題想請(qǐng)教一下：1、因?yàn)槲冶救嗣掠袃商讝|莞塘廈的房子，我老公深圳名下有一套深圳的房子，這樣再在深圳買房可以做成首套3成嗎？2、我們想在香蜜湖買一套學(xué)位房，如果可以做成3成首付的話，想買個(gè)1000-1200百萬(wàn)左右的房子，有沒(méi)有什么好的推薦？

回答：你好，1.東莞的房子是全款還是貸款？如果是全款，不占深圳的房票和貸票。如果東莞的房子是貸款，你們?cè)谏钲诰蜎](méi)有貸票了?？梢匀畹盅旱姆绞劫I入，找墊資公司配合，最多可以抵押7成，相當(dāng)于首付3成。 2.香蜜湖可以關(guān)注翠?；▓@，香格麗苑，1000左右夠得上

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