以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：廣叔你好，我在海珠區(qū)墩和加油站附近有一套130平房改房（無(wú)房產(chǎn)證），在先烈中路有一套60平的二手房，目前小孩在先烈中路小學(xué)上學(xué)，我在天河員村上班，想再添置一套350萬(wàn)左右的房方便老人居住，要與我們的住處盡量近一些，方便互相照顧，請(qǐng)問(wèn)在墩和，員村還是先烈中路買(mǎi)房呢？有沒(méi)有具體的小區(qū)推薦？

回答：你好。論投資當(dāng)然是天河員村的價(jià)值要高一些，但總價(jià)350買(mǎi)不到太好的產(chǎn)品。因此考慮：敦和：逸景翠園、翠馨華庭、疊彩園，先烈中路的房子，有一套小學(xué)就好了，片區(qū)房子樓齡較老。不是很建議。

提問(wèn)：廣叔你好，我在廣州越秀區(qū)永福路金中大廈有一套公寓35方，2009年買(mǎi)的，還在按揭，也有出租還貸，但租客不穩(wěn)定，租金還在降。同時(shí)在黃埔大道中易通大廈有一套45方公寓，08年購(gòu)買(mǎi)，已還清貸款，正在出租。前面這套公寓我一直想賣(mài)掉，但又不知道買(mǎi)回哪里。我在廣州沒(méi)有名額了。小孩也不夠年齡購(gòu)買(mǎi)。另外在五羊新城幸福小區(qū)有一套舊的住宅，二樓，72方，交通生活很方便，就是太舊了，現(xiàn)在出租。我想聽(tīng)廣叔的意見(jiàn)，如何更好地使用這幾套房子。謝謝！

回答：你好。公寓一直不建議，漲幅慢，稅費(fèi)高。金中大廈可以出手置換。易通大廈，有13號(hào)線在線，未來(lái)有一定利好。幸福小區(qū)，1992年的房子了，樓齡較老，但由于區(qū)位不錯(cuò)，保值沒(méi)問(wèn)題，投資的話建議出手置換?？傮w看，你的這幾套資產(chǎn)平平，均可出手置換到更優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?？梢钥紤]受年輕人歡迎的次新電梯帶花園社區(qū)，也可以考慮正在開(kāi)發(fā)的未來(lái)有潛力的地段，如黃埔科學(xué)城。

提問(wèn)：廣叔你好，準(zhǔn)備投資一套房1.請(qǐng)問(wèn)目前投資東莞還是廣州好呢？2.廣州黃埔的品秀星樾和中央城這兩個(gè)盤(pán)哪個(gè)盤(pán)更適合投資呢？3.新塘的品秀星圖 和黃埔的品秀星樾或者中央城 ，哪個(gè)升值空間更大呢？4.東莞臨深的黃江的保利和塵樾升值空間大嗎？適合投資嗎？和廣州的黃埔中央城或者品秀星樾比，黃江的保利適合投資呢？還是黃埔的樓盤(pán)更值得投資呢？

回答：你好。1、目前投資廣州正當(dāng)時(shí)。2、品秀星樾更好，中央城盤(pán)太大太大了。3、能買(mǎi)黃埔當(dāng)然首選黃埔品秀星樾。4、黃江的保利和光塵樾有一定的潛力，地鐵1號(hào)線也在建，近黃江中心站，整體比較看好。5、綜合看，我的看法：品秀星樾>保利和光塵樾

提問(wèn)：你好廣叔，坪山新區(qū)房產(chǎn)值得入手嗎？距離市區(qū)太遠(yuǎn)而且感覺(jué)沒(méi)什么配套。謝謝！

回答：你好，坪山新區(qū)之前踩盤(pán)研究過(guò)，目前三萬(wàn)多的價(jià)格可以買(mǎi)入郊區(qū)的中心地段、并且還有地鐵在建，其實(shí)橫向?qū)Ρ葋?lái)看，性?xún)r(jià)比不低的，西部最遠(yuǎn)的松崗郊區(qū)、臨近東莞了，目前價(jià)格也已經(jīng)4萬(wàn)。 目前沒(méi)有配套，所以?xún)r(jià)格低，看坪山的地鐵、學(xué)校、商業(yè)和高新區(qū)的規(guī)劃，配套慢慢建好，房子價(jià)格上漲，不就是你能夠享受的增值紅利么？是好事兒。

提問(wèn)：你好廣叔，資金能力有限目前現(xiàn)有資金共計(jì)80萬(wàn)(首付+稅費(fèi))。我在北京工作，廣州戶口，想購(gòu)買(mǎi)一套廣州的小房子作為投資。根據(jù)有限的資金，單純按照位置，我查找 了以下比較感興趣的區(qū)域： 1.馬賽國(guó)際公寓(一房，樓齡較新)， 2.五羊、楊箕(一房， 80年代老破小) ， 3.海珠客村附近(相對(duì)寬敞一房，房齡較新)，4.燕塘(二房， 90年代房)。這個(gè)價(jià)位，看到您比較看好老黃埔區(qū)域，所以目前有些困惑，房屋位置(核心區(qū)老破小)和房屋品質(zhì)(如樓齡較新的黃埔二房)之間該怎樣抉擇呢？想聽(tīng)聽(tīng)您的意見(jiàn)，感謝！

回答：你好，有八十萬(wàn)的預(yù)算，怎么可能要去買(mǎi)一房二房這樣的單體樓老破小呢？你并非在廣州工作，房子只需要著重區(qū)域潛力即可，租金在能接受范圍內(nèi)就行。如果愿意放低一點(diǎn)姿態(tài)，甚至可以去番禺廣場(chǎng)買(mǎi)-個(gè)三房。買(mǎi)二手房一定要看房齡，房齡太久會(huì)有一系列的問(wèn)題。最重要的就是房貸。商業(yè)銀行貸款時(shí)間的規(guī)則是：50年減去房齡。例如你買(mǎi)了一套1989年的房子，房齡已經(jīng)30年了，50-30=20，意味著你最多能拿到20年的房貸。每個(gè)月抗的利息會(huì)更多一些。而且你買(mǎi)了房后，即使未來(lái)決心要置換，那也是幾年后的事情了，到時(shí)候下家所能貸款的年限會(huì)更短，也注定這種房子流動(dòng)性會(huì)越來(lái)越差。

所以買(mǎi)老房子，最佳的時(shí)間段是房齡在15年之內(nèi)的，也就是2005年之后建成的房子。第二個(gè)是房子太老的話，維修成本太高。曾經(jīng)一個(gè)星友不聽(tīng)勸言，買(mǎi)了一套88年的老房子，結(jié)果屋內(nèi)潮濕，墻體結(jié)構(gòu)塌陷，每天掙扎在修下水管道和抓老鼠的焦慮中。為此還要擔(dān)負(fù)了很大一部分經(jīng)濟(jì)支出。

提問(wèn)：你好廣叔，都說(shuō)不買(mǎi)公寓，為啥大家在深圳都買(mǎi)公寓？

回答：你好，深圳公寓只分兩種，深圳灣的公寓和其他公寓，深圳灣的公寓因?yàn)橛邢∪背鞘芯坝^和海景，有投資價(jià)值，適合底層充足的人配置。 但普通公寓并不稀缺，剛需客和豪宅客對(duì)稅費(fèi)承受力也不同。所以普通公寓的漲幅跑輸大盤(pán)。

提問(wèn)：您好廣叔，目前我在廣州工作，有想買(mǎi)房的打算，我94年，在廣州連續(xù)買(mǎi)社保1年7個(gè)月，公積金5個(gè)月。(16年畢業(yè)，以前買(mǎi)斷過(guò)就不算了)想過(guò)在廣州買(mǎi)房，目前我只有30，還是父母給的，大概能和親戚能借10—15而已。之前沒(méi)意識(shí)存錢(qián)，自我感覺(jué)很難在廣州買(mǎi)房，首付月供壓力都大。廣叔，我適不適合在廣州買(mǎi)房？亦或是廣州周邊買(mǎi)房好？有推薦嗎？

我最近有看到北部萬(wàn)科城這個(gè)樓盤(pán)，在清遠(yuǎn)，我喜歡面積大些，這個(gè)總體都沒(méi)問(wèn)題。廣叔，你覺(jué)得這個(gè)樓盤(pán)好嗎？其實(shí)我有不甘心的，因此目前剛開(kāi)始在學(xué)買(mǎi)房相關(guān)知識(shí)和理財(cái)知識(shí)(低風(fēng)險(xiǎn)買(mǎi)股票基金)， 就是為了更好買(mǎi)房選房，增值資產(chǎn)?；蛘呶?-3年儲(chǔ)蓄好后，再買(mǎi)房嗎？我屬于外地人，全日制大專(zhuān)，非全日制本科(專(zhuān)升本，學(xué)信網(wǎng)查的到)。目前廣州花都黃埔南沙，好像都要求全日制本科，或者中級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)/資格等，我好像不夠資格我是需要先考中級(jí)，邊考察樓盤(pán)，然后上車(chē)，還是應(yīng)該怎么操作？

回答：你好，1.子彈有限，寧可廣州買(mǎi)小戶型，也不要去清遠(yuǎn)買(mǎi)大戶型，價(jià)值完全不同，買(mǎi)房子其實(shí)就是買(mǎi)城市，一線城市未來(lái)升值空間更大，享受資源也會(huì)更多。

2.當(dāng)前寧可親朋好友借一點(diǎn)，也不要靠自己工作慢慢攢錢(qián)，等你攢好了，房?jī)r(jià)也漲了，一般人攢錢(qián)速度大概率追不上一線城市房?jī)r(jià)，能做的就是盡早買(mǎi)入站位，用資產(chǎn)追資產(chǎn)。所以只建議你買(mǎi)廣州，子彈有限，先上車(chē)以后再置換！

提問(wèn)：你好廣叔，我現(xiàn)有西鄉(xiāng)山海上園二期的一套3房，箱換房到龍華紅山有好點(diǎn)學(xué)位的小區(qū)，這樣合適嗎？

回答：你好，西鄉(xiāng)現(xiàn)在屬于熱點(diǎn)片區(qū)，不建議出手。山海上園雖然離地鐵有點(diǎn)距離，但它是15年的次新盤(pán)，未來(lái)還有空間的。如果考慮學(xué)位，可以買(mǎi)一個(gè)帶學(xué)位的小戶型就好，這樣既保存了價(jià)值，又兼顧了學(xué)位。

提問(wèn)：廣叔你好，剛?cè)肷顟簦?15前付了定金，水木瀾山居的一套三居，總價(jià)740萬(wàn)。五年后可能會(huì)離開(kāi)深圳或者置換，所以主要考慮買(mǎi)的房子五年后好出手保值?，F(xiàn)在入手這套房子是否合適，還是等三年后有房票再買(mǎi)呢？房率高，頂樓戶型不錯(cuò)，08年的樓。想自住兼顧投資，希望五六年后能出手并且基本保值。715政策出來(lái)之后就很猶豫，麻煩廣叔幫我分析一下，感謝！

回答：你好，梅林和南頭及布吉一樣，是之前關(guān)口所在地，因?yàn)闅v史原因?qū)е缕瑓^(qū)住房比較破舊，人員雜亂密度高整體品質(zhì)比較差，是福田的金融民工租房的不二之選。但是如果從購(gòu)房角度考慮，梅林的地位就顯得有些尷尬了，民治和龍華中心品質(zhì)差不多，價(jià)格卻便宜了不少，坂田價(jià)格相對(duì)品質(zhì)好上不止一個(gè)檔次，除了生活半徑在附近自住，選擇梅林的理由并不多，所以梅林潛力比較低，從中長(zhǎng)期看跑輸大勢(shì)。水木瀾山居是08年建造的2大單體樓，小區(qū)內(nèi)配置齊全帶花園泳池，主力戶型74-77兩房和88-18平三房，小區(qū)南北各兩棟，東西兩面沿著皇崗路和梅東三路。雖然梅林承接的功能相當(dāng)于集中居住區(qū)，但是地理優(yōu)勢(shì)價(jià)格不便宜，上限又不高，交通好固然好，會(huì)有拉動(dòng)但是本質(zhì)不變。

提問(wèn)：廣叔你好，我前幾年在布吉買(mǎi)了一套二手房，是94年的老房子，本來(lái)是想博舊改的，但是沒(méi)想到現(xiàn)在又拆不了，我目前手里有150萬(wàn)的閑置資金，我想再投資一套，買(mǎi)布吉的實(shí)在是買(mǎi)怕了，不敢瞎買(mǎi)了，所以想請(qǐng)廣叔給點(diǎn)意見(jiàn)！

回答：你好，布吉這么多城中村、老舊小區(qū)，很難拆，博拆遷你也不該選布吉。150萬(wàn)預(yù)算可選擇的空間也不大，兩個(gè)思路：1、可以關(guān)注一下沙井海岸城，地鐵口物業(yè)，商業(yè)綜合體，深外學(xué)位。2、資一個(gè)排名靠前的一房學(xué)位房，只要學(xué)校成績(jī)不滑坡，投資回報(bào)跑贏大盤(pán)沒(méi)問(wèn)題，例如深中和石廈的一房學(xué)位房。運(yùn)氣好如果買(mǎi)到學(xué)位被占用的學(xué)位房，價(jià)格會(huì)更低，利潤(rùn)空間更大。有買(mǎi)房問(wèn)題的朋友可以留言。

提問(wèn)：廣叔您好！總價(jià)在七百萬(wàn)以?xún)?nèi)，怎么選最好？我人不在深圳，這幾天看房看了很多，南山已經(jīng)很難找到合適的房子了，諾德和鼎太現(xiàn)在都太貴了，看了心語(yǔ)家園和心語(yǔ)雅園，還有陽(yáng)光花地苑，瑞景華庭，勉勉強(qiáng)強(qiáng)還能夠上兩房，現(xiàn)在買(mǎi)不知道會(huì)不會(huì)太追高了，有點(diǎn)猶豫。會(huì)不會(huì)高位接盤(pán)？

回答：你好，幾乎每年都會(huì)有很多人問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，怕高位接盤(pán)，結(jié)果房子還不是年年漲。要知道買(mǎi)房買(mǎi)的是土地的價(jià)值，而不是房子本身。要忘掉過(guò)去，重新審視，給房子一個(gè)漲價(jià)的理由。不要焦慮、不要焦慮、不要焦慮，做好明確的買(mǎi)房計(jì)劃，用排除法來(lái)進(jìn)行選擇，600萬(wàn)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi)力外溢的片區(qū)，如西鄉(xiāng)、龍華、民治三房或者買(mǎi)購(gòu)買(mǎi)力回歸的南山、福田第二梯隊(duì)的學(xué)位房，具體選可以參考會(huì)員群的精選推薦。

提問(wèn)：你好廣叔，本人剛賣(mài)掉龍崗的房子，手上資金量500萬(wàn)，個(gè)人較注重居住舒適性，想買(mǎi)個(gè)剛需改善盤(pán)，在保值同時(shí)提高生活質(zhì)量。生活半徑在筍崗及龍坂片區(qū)，不太考慮南山中心及寶安。目前有以下幾個(gè)方案： 1，先租房，持幣等待筍崗萬(wàn)象食家項(xiàng)目，筍崗未來(lái)?yè)?jù)說(shuō)潛力較大，請(qǐng)問(wèn)該盤(pán)是否值得等待？ 2，一步到位：想辦法5成做3成，購(gòu)買(mǎi)改善型大戶型，目前心儀港鐵天頌1200多萬(wàn)的復(fù)式戶型，其次還考慮觀瀾城建仁山智水，西麗寶能城。 3，力所能及：直接買(mǎi)個(gè)800左右符合預(yù)算的剛需盤(pán)過(guò)度，目前符合預(yù)算的重點(diǎn)考慮龍華上塘片區(qū)及坂田南片區(qū)的中小戶型。 請(qǐng)問(wèn)老師比較推薦哪個(gè)方案，盼復(fù)，感謝！

回答：你好，自住考慮可以買(mǎi)筍崗。羅湖目前在大力舊改，紅嶺路沿線規(guī)劃為深圳未來(lái)的華爾街，筍崗是一個(gè)重點(diǎn)舊改區(qū)，原來(lái)的倉(cāng)庫(kù)廠房是很容易推動(dòng)舊改的。 可以關(guān)注筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區(qū)，并且?guī)в猩钲谛W(xué)、翠園東曉、螺嶺這些名校的學(xué)區(qū)房，增值潛力更大。 自住+投資考慮，多關(guān)注龍華，港鐵天頌、特發(fā)和平里、潛龍曼海寧、水榭春天都是不錯(cuò)的選擇。 觀瀾城建仁山智水，西麗寶能城不推薦。

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