我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：如果要置換房子，我自己的這個住宅生命周期有多少？什么時候判斷該置換了呢？

回答：住宅生命周期的節(jié)點(diǎn)其實(shí)并沒有準(zhǔn)確答案，但一個很現(xiàn)實(shí)的問題是：

作為住宅，4-5年的次新房交易價格最高。當(dāng)下住宅產(chǎn)品的設(shè)計更新周期也恰恰是4-5年，過了這個期限，它的使用者就發(fā)生了改變。到了第8-10年，產(chǎn)品價值的邊際效應(yīng)將逐步衰減，固化的物業(yè)服務(wù)、配套建設(shè)及人文環(huán)境開始決定人居質(zhì)量。

而10余年以上的房子，配套發(fā)展基本已經(jīng)沒有變數(shù)，如果住宅本身還沒有足夠的舒適度，換房就是一件需要進(jìn)行的事。而當(dāng)下越來越多的“全生命周期戶型”出現(xiàn)，其實(shí)就是在拉長一套住宅的使用時間。

比如說打著“一生只搬一次家“口號的中鷹黑森林。項目就是個中環(huán)項目，周邊沒規(guī)劃，也沒足夠的高能級配套設(shè)施，但是我們依然相信這樣的生態(tài)科技住宅，放在未來樓市中不會容易被淘汰。

畢竟產(chǎn)品理念能夠站在住宅周期之上，從自住的舒適度層面出發(fā)的話，算是好選擇。

當(dāng)樓市逐漸回到“剛需為主”的宏觀引導(dǎo)下，一套能住到老的房子，真的很重要。樓市下越來越多概念性的戶型出現(xiàn)，有大環(huán)境的進(jìn)步（比如居家養(yǎng)老政策），也有戶型演變之下“小環(huán)境“的潛移默化影響。它們不僅僅是在改善居住環(huán)境，更是在穿越樓市變化的周期。

提問：曾叔您好，本人工作在楊浦，計劃三年內(nèi)生小孩，現(xiàn)在手里有200萬首付，糾結(jié)是用這筆錢買一個自住房，以后讓小孩上民辦，還是用這筆錢買一個好學(xué)區(qū)然后租房??？

回答：鑒于你還沒有孩子而且三年的時間也絕對不短了，你現(xiàn)在買不買學(xué)區(qū)房，是不影響你以后的上民辦的?？上也磺宄隳芙邮艿脑鹿?，以及對于房子大小和房間數(shù)的最基本需求。目前純從200首付來看，買價格600左右一些能夠兼顧自住+起碼二梯隊學(xué)區(qū)的房子還是可行的，之后就要具體問題具體分析了。建議你可以加入曾叔的內(nèi)部資料獲取詳細(xì)推薦。

提問：您好曾叔，買房是不是在承受范圍內(nèi)買單價高的小區(qū)？

回答：如果是自住，應(yīng)該是買2005年以后，戶型方正，樓層中上以上，外立面是干掛石材或者鋁板材質(zhì)的高品質(zhì)住宅，這樣的住宅單價不便宜，但我們是為了品質(zhì)付費(fèi)的，而不是為了高單價而買高單價。

如果是投資，那么應(yīng)該買至少主流審美，能接受的，大面積低單價產(chǎn)品。

提問：曾叔，你好，麻煩問下昆山開發(fā)區(qū)的房子有投資價值嗎?

回答：昆山開發(fā)區(qū)不如昆山主城區(qū)或者花橋。昆山最值得買的就是這兩個板塊。主城區(qū)有比較好的配套和學(xué)區(qū)，主要吸引昆山本地人，昆山本地人還是挺有錢的。花橋就是上海的遠(yuǎn)郊板塊，主要是對接上海的剛需上車。

提問：曾叔，比如上海萬科翡翠公園第一排的房子又對著高架，能源站，一般折價多少？

回答：5%差不多了，這個折扣率已經(jīng)很高了。

提問：曾叔好，我們準(zhǔn)備買套400-450萬的房子掛學(xué)區(qū)，會考慮自住，目前看中了普陀長征，新普陀小學(xué)+梅隴中學(xué)，你知道這個學(xué)區(qū)怎么樣呢？或者同價位兩房，能兼顧小學(xué)初中的還有別的推薦嗎？謝謝。我們都在靜安寺上班～

回答：這個學(xué)區(qū)在普陀是一梯隊的，不過普陀教育資源相對不太豐富，同價位可以看看靜安，虹口，楊浦的房齡老一些的樓梯兩房， 電梯兩房預(yù)算有些不夠。如果能增加些預(yù)算選擇面會更大。

提問：曾叔你好，有房子中介說要把房子租過去裝修后當(dāng)民宿（應(yīng)該就是換成電子密碼鎖，每天換不同的人入住的那種），租期三年，租金比別的中介每月多差不多500塊的樣子。房子是學(xué)區(qū)房，準(zhǔn)備3年半后給孩子讀書用的。這種民宿中介是不是坑？能不碰就盡量不要碰了？

回答：如果只是多500塊錢的話，沒必要這樣。因?yàn)榉孔獗旧頃q，多500塊鎖三年意義不大。做長租是可以的，我一般更愿意自己去出租。每年上調(diào)租金收益不錯，如果人嫌麻煩的話，不如租給平臺，省心一點(diǎn)。

提問：您好曾叔，之前你提過有幾個動遷房小區(qū)質(zhì)量很好的，還有印象干掛石材的是哪一個小區(qū)嗎.. 按我的經(jīng)驗(yàn)，即便房子本身不錯，動遷戶素質(zhì)差不維護(hù)，小區(qū)很快狀況卻會變的很差。有沒有那種讓你耳目一新，有所改觀的動遷房小區(qū)，謝謝

回答：如你所說的動遷房小區(qū)即便外立面很好，由于后期維護(hù)的問題也會慢慢變得陳舊，主要是物業(yè)費(fèi)交不夠，沒有人愿意去維護(hù)。杭州綠城蓋的動遷房品質(zhì)都很不錯。維護(hù)的也很漂亮。上海的動遷房到目前為止還沒有特別好的。愛博新村算是還可以的吧。

以上精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

相關(guān)知識

上海樓市:怎么判斷,自己的剛需房被“淘汰”了?行家公開答案!
樓市現(xiàn)4大“怪象”,剛需還能買房嗎?國家亮出底牌,答案擺明了
被樓市調(diào)控“歧視”的剛需！
地產(chǎn)內(nèi)參|傳鄭爽甩賣上海豪宅:掛牌價1.3億,驗(yàn)資5000萬可看房
熱點(diǎn)丨法拍房被納入限購 上海樓市進(jìn)入“真撿漏市場”？
公園都會亮相北京，一線新剛需上車?yán)硐肴司拥拇翱谄趤砼R，總價268萬起，開盤在即
深圳樓市嚴(yán)重分化:無房剛需的“福音”,改善剛需卻遇尷尬…
西安房價連漲61月：千人搖鋪天蓋地 剛需客陪跑5次才“上車”
“花式”促銷 房企年底沖刺業(yè)績“押寶”剛需
上海樓市:這個板塊會成為未來的市中心?剛需自住的“福音”!