廣東樓市:剛需還能投資買房嗎?未來的機(jī)會在哪

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-19 20:51

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：感謝廣叔！廣叔知識淵博，秒回！我現(xiàn)在沒有深圳，東莞購房資格。請教廣叔我的學(xué)歷學(xué)位達(dá)不到黃埔補(bǔ)社?？少彿康囊螅ㄖ薪橹v得），但可以購，黃埔中央城及廣州常春騰，有綠色通道的盤。請教廣叔這兩個(gè)盤適合投資嗎，哪個(gè)更適合些。另外新塘的品秀新圖，保利天際。和增城的保利東灣。后面的不限購，請問這幾個(gè)哪個(gè)更適合些，謝謝廣叔

回答：學(xué)歷不夠就搞個(gè)中級職稱證，中央城盤大了一些，常春藤營銷做得好，但是位置較偏，也沒地鐵，周圍環(huán)境不是很好，持有需要較長時(shí)間。

不如新塘的品秀新圖、保利天際；保利東灣在朱村，朱村目前還有炒作的噱頭，科教城，富士康科技小鎮(zhèn)，隨著近期的朱村萬達(dá)廣場。這個(gè)板塊的地鐵通勤廣州地鐵公布出來的數(shù)據(jù)，快線站鳳崗站到員村只需要35分鐘。通勤的時(shí)間可謂是深深地捏住了天河人的心，對于教育配套只有朱村二小與碧桂園學(xué)校，協(xié)和中學(xué)。在配套方面就沒法與新塘比，所以這里就只能算第三選擇。

提問：你好廣叔，目前家庭持有深圳兩套房產(chǎn)：1. 梅林關(guān)星河盛世89平自住，紅本在手；2. 大運(yùn)佳兆業(yè)未來城120平，首付三層有貸款，2020年交房。家庭情況是3口之家，小朋友半歲，以后父母會來深圳，家庭年收入實(shí)際到手80左右。因?yàn)槔掀旁诟Ｌ镏行膮^(qū)工作，4號線上下班太擠，且小朋友后續(xù)考慮小學(xué)學(xué)位問題，擬計(jì)劃兩套方案如下：1. 將星河盛世置換為星河國際兩房，上班近，小區(qū)環(huán)境好；2. 將星河抵押，全款買入中銀花園兩房，上班兩站地鐵，小學(xué)學(xué)位還可以。不知考慮是否周全，或者有其它可解決方案，還請幫忙解答，謝謝！

回答：你好，你想換這套房子肯定是自住，因?yàn)槟銈児ぷ髟诟Ｌ镏行膮^(qū)，現(xiàn)在住梅林關(guān)都嫌遠(yuǎn)，以后更不可能去住佳兆業(yè)未來城。那么問題來了，娃半歲，父母以來會來深，換個(gè)三房是剛需，為嘛看的都是兩房？兩房就兩房了，還有兩個(gè)謎之備選，星河國際和中銀花園。這兩個(gè)盤，一個(gè)是午后兩三點(diǎn)的太陽，正在走下行拋物線，一個(gè)是一般人不敢染指的神盤，更談不上什么學(xué)位還可以，這兩個(gè)標(biāo)的選擇讓我好費(fèi)解，而且對你來說偏保守。我們來測算一下，你紅本在手的星河盛世市值650萬，佳兆業(yè)未來城市值600萬貸420萬，家庭負(fù)債率為33%。月供2萬6，月入6萬7，從負(fù)債率和月供能力來看，都有追加的余地。如果賣掉星河盛世，再買入一套900萬左右的物業(yè)，負(fù)債率提高到44%，月供提高到3萬9，都在家庭安全閥值之內(nèi)。而900萬左右的物業(yè)，可選面就大了，三房，品質(zhì)不錯，還能兼顧學(xué)位。房產(chǎn)置換是大事，要做一步到位的選擇，而不是瞎折騰。

提問：你好廣叔，可否再問一下佛山的話您看好哪塊區(qū)域？比如：恒大的濱江華府和龍光玖龍壹相比較。

回答：你好，目前佛山樓市現(xiàn)狀：1、廣州郊區(qū)板塊不要臉，直接跟佛山開搶，導(dǎo)致佛山吸引力減緩。2、二手市場還是比較低迷，特別里水大瀝樂從大良一帶。3、廣州沒起之前，不用太急著去佛山。4、深莞在前，廣佛在后，不用等太久了。佛山的最大賣點(diǎn)在于和廣州的聯(lián)動，比較看好臨廣片區(qū)。所以要買就買千燈那一帶靠近地鐵的房子，比如金融高新區(qū)站，千燈湖站附近，未來價(jià)值會更大。恒大濱江華府和龍光玖龍壹相比較來說，我更看好龍光玖龍壹，濱江華府靠近佛山四中，教育資源比較豐富，但工業(yè)區(qū)比較多，交通是硬傷，距離2號線地鐵2公里左右。龍光玖龍壹周邊配套成熟，真正的地鐵上蓋，不足是交房時(shí)間比較長。

提問：你好廣叔，請問一下入手深圳龍崗區(qū)鴻榮源尚峰這個(gè)房子兩室一廳如何？未來升值空間如何？

回答：你好，鴻榮源尚峰主打14號線，高贈送，大品牌，龍崗第一梯隊(duì)樓盤有的房子是片區(qū)好，前景好，但產(chǎn)品一般，比如碧海。有的房子是產(chǎn)品好，但片區(qū)一般，就后期增值潛力來說，前者會好于后者。尚峰屬于后者，片區(qū)一般，但自身產(chǎn)品非常好，價(jià)值也已經(jīng)反映在價(jià)格上。尚峰未來一直會是區(qū)域標(biāo)桿，自住沒有問題，但是投資潛力弱于其他板塊。

提問：你好廣叔，目前我在三四線城市，目前有幾套房產(chǎn)出租，打算賣掉去投資二線城市，想請問異地置業(yè)如何實(shí)操？1選城市。我在廣東，深圳太高門檻，廣州后勁不足，個(gè)人覺得東莞珠?；葜荻急怀醋鳎也蝗缰形鞑慷€城市，這個(gè)觀點(diǎn)對嗎？目前去二線城市，選擇中西部二線還是東部城市。江浙三線城市估計(jì)價(jià)格都超過中西部二線。按照城市價(jià)格選？應(yīng)該優(yōu)先中西部線？2.版塊：中西部一線，武漢光谷和重慶兩江四岸，哪個(gè)板塊更安全更有后勁？之前重慶房價(jià)很低是因?yàn)樘炝抗?yīng)？以后呢？3.買房后如何打理？現(xiàn)金流有限無法空置。目前廣東小城市體制內(nèi)上班，為了多一點(diǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn) ，利用周末做了大半年的中介，看房了百來套。

回答：你好，在體制內(nèi)上班還能夠利用周末時(shí)間做中介，不懼辛勞與眼光，非常贊。問題也提得很好，看得出來是動腦思考過的。在城市選擇上。我不同意廣州后勁不足的說法。廣州是一個(gè)非常重要的城市，雖然現(xiàn)在排在4個(gè)一線城市之末，但是積淀還是在的，有重新輝煌的潛力，而且廣州房價(jià)比深圳低，有上車的空間。其次是廣東內(nèi)的二線城市，我認(rèn)為東莞可以關(guān)注。如果是二線城市做比較，重慶這樣的低單價(jià)中西部強(qiáng)線在全國范圍內(nèi)都屬于價(jià)值洼地。無論是和江浙三線比還是其他二線比。所以城市的判斷我認(rèn)為是慶(中西部二線)凍莞珠海>江浙三線

其次是板塊上，重慶兩江四岸好于武漢光谷。一來是價(jià)格更低，二來行政級別也高出一截。重慶房子天量供應(yīng)的時(shí)代已經(jīng)過去，兩江四岸的新盤數(shù)量極少，安全性和后勁都更足。最后，買房后的打理問題需要一事一議。如果是持有3年以內(nèi)，建議直接空關(guān)，持有3年以上，建議裝修后出租。

提問：你好廣叔，坐標(biāo)廣州，打算買第一套房，請問是明年買好還是后年？一手房好還是二手房？珠江新城還是番禺？

回答：你好，剛需首套沒必要坐等觀望，太考慮時(shí)機(jī)，畢竟自住，想買在大漲前夜不太現(xiàn)實(shí)，想坐等房價(jià)大跌也不可能?？倱?dān)心自己現(xiàn)在入市會吃虧，很多人都想在房價(jià)跌倒最低點(diǎn)的時(shí)候花最少的錢買房，而樓市調(diào)控對購房者影響最大的就是房貸利率的上漲以及首付比例的上調(diào)，更加增加了購房者的成本。剛需盡早上車為好，再等2年對于一線城市房價(jià)來說太多不可期因素，剛需自住買房建議根據(jù)你的生活工作半徑來選籌，附近選好幾個(gè)中意的樓盤，再定向淘筍。

提問：廣叔你好，?？谧宰〖娱L持，請您幫我分析下西海岸的房有沒有價(jià)值，和老城區(qū)國貿(mào)板塊的華潤中心對比呢？還有我其實(shí)很想在廣州買房的，有什么技巧能夠破限購嗎？ 50歲了。廣州不行的話想問問佛山有可能嗎？有哪些值得出手的盤？再有弟弟在成都，也想問問成都有價(jià)值的樓盤？麻煩您解答詳細(xì)點(diǎn)，謝謝！

回答：你好，?？诳梢钥紤]龍華區(qū)海口灣那一帶，美蘭靠近龍華那一帶也是不錯。你是自住，優(yōu)先考慮新房。廣州如果沒有房票，優(yōu)先考慮臨深城市東莞，東莞二手房不限購，可以優(yōu)先買臨深板塊鳳崗，塘廈，會比佛山更好一些。建議先用好自己的房票，沒必要跑去成都，找人代持。

提問：廣叔你好，我目前手上持有5套物業(yè)想賣掉一些。 1）石廈東方欣悅居89.9平3房2衛(wèi)。 2）景田錦文閣大廈45平單間。 3）布吉石芽嶺宇宏健康花城89平三房一衛(wèi)。 4）鳳崗大運(yùn)城邦4期95平三房二衛(wèi)。 5）天健天嬌123平的3房兩衛(wèi)。在您看來該留哪些去哪些，謝謝回復(fù)。

回答：你好，看你的房產(chǎn)布局，三套福田，一套布吉，一套鳳崗，不出意外是個(gè)老福田。房產(chǎn)數(shù)量夠了，但是質(zhì)量不夠，基本都是防守型非進(jìn)攻型產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品線缺乏繼續(xù)拉升的力量。在福田沉淀了兩千多萬，太多了。我的意見，深圳的四套除了天健天驕，其他全出。錦文閣是個(gè)爛盤，不值得占指標(biāo)，石廈片區(qū)的房價(jià)和學(xué)區(qū)現(xiàn)在已是高點(diǎn)，以后會逐漸走下坡路，宇宏健康花城所在的石芽嶺片區(qū)是個(gè)雞肋，食之無味棄之可惜。出掉這三套，騰出了一個(gè)寶貴的指標(biāo)和一千多萬現(xiàn)金，用這筆錢去買更貴更有價(jià)值的產(chǎn)品，比如深業(yè)中城，這樣的機(jī)會持續(xù)還會有。現(xiàn)在是拼質(zhì)量不是拼數(shù)量的年代了。

提問：廣叔您好！深圳這波漲幅已經(jīng)太高了，我現(xiàn)在手上只有50萬，沒有名額；目前的預(yù)算可買深圳關(guān)外20平的小公寓，或者去買大亞灣的房。很糾結(jié)不知道該怎么選擇，請指教！多謝。

回答：你好，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，無論是城市之間還是區(qū)域之間，都有很大的分化了；不再是2015年的那一波的普漲行情，所以不能亂買，否則就要當(dāng)接盤俠了；還有老家的房子投資的話也不要買了。未來的房子比人還多，大亞灣這些年忽悠了一批又一批的深圳人；打著深圳擴(kuò)容的旗號；當(dāng)你真正住到大亞灣的時(shí)候，你會發(fā)現(xiàn)在兩個(gè)城市之間來回穿梭，根本受不了。在路上花的這些時(shí)間，還不如多提升自己，增加自己的賺錢能力。你目前手上資金不多，并且深圳的這波漲幅也結(jié)束了；715的政策就是以時(shí)間換空間，給了剛需3~5年的上車機(jī)會；這2-3年努力賺錢，爭取三年內(nèi)在深圳買套住宅上車，但一定要切記：不能買公寓。

提問：廣叔你好，剛?cè)肷顟簦?15前付了定金，水木瀾山居的一套三居，總價(jià)740萬。五年后可能會離開深圳或者置換，所以主要考慮買的房子五年后好出手保值?，F(xiàn)在入手這套房子是否合適，還是等三年后有房票再買呢？房率高，頂樓戶型不錯，08年的樓。想自住兼顧投資，希望五六年后能出手并且基本保值。715政策出來之后就很猶豫，麻煩廣叔幫我分析一下，感謝！

回答：你好，梅林和南頭及布吉一樣，是之前關(guān)口所在地，因?yàn)闅v史原因?qū)е缕瑓^(qū)住房比較破舊，人員雜亂密度高整體品質(zhì)比較差，是福田的金融民工租房的不二之選。但是如果從購房角度考慮，梅林的地位就顯得有些尷尬了，民治和龍華中心品質(zhì)差不多，價(jià)格卻便宜了不少，坂田價(jià)格相對品質(zhì)好上不止一個(gè)檔次，除了生活半徑在附近自住，選擇梅林的理由并不多，所以梅林潛力比較低，從中長期看跑輸大勢。水木瀾山居是08年建造的2大單體樓，小區(qū)內(nèi)配置齊全帶花園泳池，主力戶型74-77兩房和88-18平三房，小區(qū)南北各兩棟，東西兩面沿著皇崗路和梅東三路。雖然梅林承接的功能相當(dāng)于集中居住區(qū)，但是地理優(yōu)勢價(jià)格不便宜，上限又不高，交通好固然好，會有拉動但是本質(zhì)不變。

提問：廣叔你好，我是剛需首套，現(xiàn)在手里錢不多。現(xiàn)在很糾結(jié)不知道該買靠近惠州南站的房子還是大亞灣西區(qū)靠近深圳14號線沙田站的房子？該怎么選擇？懇請廣叔分析一下，給我點(diǎn)建議。

回答：你好，惠州的房子真的太多太多了，嚴(yán)重供大于求，別看現(xiàn)在是漲得歡，賣的時(shí)候你才知道什么叫苦?；葜莘孔佑幸粋€(gè)顯著特征，就是大盤、巨盤眾多。從房產(chǎn)投資角度，要考慮就不止是這些了，為什么臨深我一直不建議買，原因就在于臨深的土地供應(yīng)量太大，一手房茫茫多根本賣不完，二手要賣出獲利基本打到骨折。入住率極低的大亞灣鬼城，就是大部分臨深概念房子的現(xiàn)狀。放眼全國來看，頭部旅游城市是有價(jià)值支撐的。但流量來自外部，不是本地居民的內(nèi)生力量，畢竟不夠穩(wěn)當(dāng)。哪怕能漲，賣不掉、租不掉、管理成本高、金融屬性低，也是很頭疼的，本地人根本不買。資金允許有條件還是建議入深圳。

提問：廣叔您好，剛需上車，總價(jià)四百萬出頭，最近在看梅林的碧云天兩房，皇崗皇御苑四期小復(fù)式兩房及天澤花園兩房。請問看的這幾個(gè)盤如何。這個(gè)預(yù)算有沒有更好的選擇的片區(qū)。順便問下廣叔線下薦盤怎么操作。剛加入的小白。

回答：你好，總價(jià)400+，建議2種打法： 1.南山、福田學(xué)位30-40平1-2房； 2.沙井、光明、龍華60-70平兩房。如果考慮自住+投資，現(xiàn)在入手龍華是比較折中的選擇。福田無學(xué)位的老小區(qū)會逐漸跑輸大盤。這幾個(gè)盤可以重點(diǎn)關(guān)注下皇御苑，但是不建議復(fù)式樓，正常戶型的流通性更好。

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