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#房產(chǎn)#

以下選自“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)精選提問(wèn)：

提問(wèn)：成哥好，關(guān)于戶型選擇：都說(shuō)現(xiàn)在是改善型市場(chǎng)，以后買(mǎi)房是不是要越大越好？

回答：現(xiàn)在改善型市場(chǎng)確實(shí)占很大比例，一個(gè)城市的所有房產(chǎn)其實(shí)一直處在交易置換的周期之中，只是快慢的差別，并且他們房產(chǎn)的置換模型是一個(gè)類(lèi)金字塔模型。

每個(gè)一房、二房的小房業(yè)主其實(shí)都是潛在的賣(mài)家，賣(mài)掉小房置換大房，從下往上置換。而房子永遠(yuǎn)是與承受能力掛鉤，而房子的價(jià)格永遠(yuǎn)是與地段匹配。

對(duì)于具備優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、地鐵配套、環(huán)境優(yōu)良等條件的房子，購(gòu)買(mǎi)大戶型不是一般人所能承受得了的，所以肯定是小戶型受青睞。

從升值情況來(lái)看，普通投資買(mǎi)房一般建議90-110平的三房。更大戶型的房子受眾比較小，想要轉(zhuǎn)賣(mài)脫手就比較困難了，而房子的升值和保值主要還是看附近的配套，并不是說(shuō)房子的面積越大保值率就越高。

提問(wèn)：成哥好，純投資，打算8年后進(jìn)行置換，請(qǐng)問(wèn)上海松江的復(fù)地二期，青浦東華新的房子如何？有沒(méi)有其它的投資建議？

回答：南九亭動(dòng)遷戶多，選擇北九亭界面會(huì)更好一點(diǎn)，復(fù)地在南九亭，而且離地鐵比較遠(yuǎn)。

華新地段還可以考慮，地理位置還算優(yōu)越，西面毗鄰徐涇板塊，東面與華漕連接，目前還有不少的次新商業(yè)樓盤(pán)。目前處在發(fā)展之中，學(xué)校資源，醫(yī)療資源和一些配套資源可能還存在著短板，伴隨著大虹橋的發(fā)展深入，配套會(huì)不斷完善，價(jià)值也會(huì)逐漸體現(xiàn)出來(lái)。相比之下還是優(yōu)先考慮青浦東華新的房子。

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提問(wèn)：成哥好。本人福建寧德人，在上海重固鎮(zhèn)有一套89坪的房產(chǎn)，有總價(jià)貸款，這么多年漲幅有限，不溫不火的，而寧德當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)這兩年，從16/年的開(kāi)盤(pán)價(jià)六千多到現(xiàn)在的一萬(wàn)八或兩萬(wàn)，宜居的南岸二手房 都要一萬(wàn)八，現(xiàn)在出手置換還是？買(mǎi)二手房還是靠時(shí)間換發(fā)展買(mǎi)一手房？或者有什么別的建議？

回答：上海和寧德城市完全不在一個(gè)等級(jí)，房?jī)r(jià)基數(shù)也更是相差甚遠(yuǎn)，沒(méi)有可比性。所以如果你有上海房票，投資更應(yīng)該放在上海置換，而不是出手上海置換到寧德。

寧德屬于三線城市，在福建省也屬于經(jīng)濟(jì)比較落后的市， 非省會(huì)三四五線小城市一般都是人口流出性城市，目前價(jià)格紛紛破萬(wàn)，總的來(lái)說(shuō)是以下幾個(gè)原因：

1.zf去庫(kù)存目前走到了三四線

2.整體貨幣放shui通脹的外溢效果

3.三四線的棚改拆遷推動(dòng)

但這些城市簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)會(huì)有兩個(gè)大的問(wèn)題：

1.價(jià)格表現(xiàn)為一手房?jī)r(jià)格，整體價(jià)格筑基不穩(wěn)。

2.基本上沒(méi)有二手市場(chǎng)，退出機(jī)制有問(wèn)題。變現(xiàn)基本上靠撞大運(yùn)。所以職業(yè)短抄抄家短期可能有賺，大部分都是接盤(pán)俠交智商稅。

3.未來(lái)不會(huì)再有15-17年全國(guó)普漲行情。

如果考慮上海，重固區(qū)位不看好，可以出手置換，上海作為一線城市，未來(lái)還是領(lǐng)漲作用，投資價(jià)值一定是最大的，不要輕易放棄。

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提問(wèn)：成哥好，請(qǐng)問(wèn)上海金匯板塊發(fā)展?jié)摿θ绾?能否評(píng)價(jià)一下。

回答:金匯板塊在金虹橋以西，長(zhǎng)寧西郊以南，在閔行區(qū)地段僅次于金虹橋，商業(yè)繁華度區(qū)內(nèi)第一，韓國(guó)風(fēng)情濃厚。

近年又建了上海萬(wàn)象城這種重量級(jí)的商場(chǎng)，周邊居民的幸福感進(jìn)一步提升。

金匯沒(méi)有很好公辦學(xué)區(qū)，不過(guò)外籍業(yè)主占比高，本市戶籍的走海外路線的也不少，民辦的協(xié)和雙語(yǔ)虹橋校區(qū)就在金匯。

虹泉路沿線的小區(qū)品質(zhì)較高，單價(jià)在6-7萬(wàn)左右，兩房總價(jià)600-700萬(wàn)，三房總價(jià)800-1000萬(wàn)左右。

金匯整體的層次要明顯高于閔行中部、南部區(qū)域，房子總價(jià)卻相差不大，是對(duì)孩子教育要求不高或確定走海外路線的家長(zhǎng)的高性?xún)r(jià)比之選。

提問(wèn)：成哥好，北方人在上海工作，請(qǐng)問(wèn)昆山花橋的房子值得投資嗎？新房還是買(mǎi)二手次新更好，有推薦的嗎，謝謝!

回答：你好，工作在上海，環(huán)滬城市我只看好花橋。

上海限購(gòu)不放開(kāi)，花橋就可以長(zhǎng)期享受價(jià)值外溢的紅利?；蚴悄壳半x上海較近的，重點(diǎn)是有軌交可以到達(dá)，方便上海通勤，這樣價(jià)值才能更好外溢。

如果你買(mǎi)房目的是為了投資，而非自住，我建議優(yōu)先買(mǎi)二手次新，配合出租，新房投資周期太長(zhǎng)。

提問(wèn)：成哥好，坐標(biāo)5線小縣城，一般的樓盤(pán)房?jī)r(jià)6000多，品質(zhì)好些的帶精裝8000多。改善型剛需?？粗心硺潜P(pán)5室的戶型，戶型很喜歡。但目前在售的只有1~4層以及31層，總高33。4層的6000多，31層的8000多。很糾結(jié)是買(mǎi)4層還是買(mǎi)31層？是現(xiàn)在買(mǎi)還是再等等？

回答：根據(jù)你這個(gè)情況，是改善型的剛需。區(qū)別是買(mǎi)哪里以及什么時(shí)候買(mǎi)更合適。

整體而言，4~5線城市的房子在接過(guò)一二線城市的上漲大棒之后，自16年底起到18年基本都有一輪較大的上漲幅度，且不少地方房?jī)r(jià)上漲余溫尚存。

我的判斷是：

一、在經(jīng)過(guò)前一輪房?jī)r(jià)大漲之后，非大都市圈的四五線城市同樣有房?jī)r(jià)調(diào)整的需求。

二、目前的宏觀樓市調(diào)控”既控制大幅上漲，也控制大幅下跌”，金融去杠桿，房貸按揭利率高企，也都在客觀上會(huì)抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲。

三、既然房?jī)r(jià)沒(méi)有快速上漲的基礎(chǔ)，你是改善性的購(gòu)房，那就不急在一時(shí)。精心挑選合適的區(qū)域以及喜歡的樓盤(pán)、戶型、樓層，有合適的在下手，不給將來(lái)留缺憾。

四、買(mǎi)房的時(shí)機(jī)，不妨選在年底或春節(jié)前后，這個(gè)時(shí)間段不少房企都有資金回籠的需求，會(huì)有一定的促銷(xiāo)讓利。抑或房貸利率上浮幅度會(huì)有一定的下調(diào)，能實(shí)質(zhì)性的降低購(gòu)房成本。

提問(wèn)：成哥好，請(qǐng)問(wèn)寶安中心區(qū)的西岸觀邸小戶型怎么樣？寶安實(shí)驗(yàn)的學(xué)位如何？

回答：你好，從學(xué)位價(jià)值來(lái)講，寶安實(shí)驗(yàn)近年都在寶安排名top3，原因也是寶安實(shí)驗(yàn)?zāi)依藢毎仓行姆浅?yōu)質(zhì)的樓盤(pán)：熙龍灣二期、凱旋城和西岸觀邸，這幾個(gè)盤(pán)也是上一輪的領(lǐng)漲盤(pán)。 但一街之隔的翻身寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)，是很多剛需家庭想上學(xué)的低成本選擇。 如果是單純考慮學(xué)位，翻身的性?xún)r(jià)比會(huì)高很多。投資更傾向西岸觀邸。

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