樓市能否延續(xù)火熱，關鍵看開發(fā)商是否“貪心”

一線城市房地產市場持續(xù)復蘇，前期積累的購房需求集中釋放，5月市場火熱有望在6月延續(xù)。機構數(shù)據顯示，6月首周，一線城市新房成交套數(shù)環(huán)比增長3%，同比增長15.2%。二手房成交套數(shù)環(huán)比減少9.1%，但同比增長98.8%。

雖然出現(xiàn)這種現(xiàn)象，可能與開發(fā)商半年沖業(yè)績、加大促銷力度、提供各種優(yōu)惠等有關，但主要還是經過疫情影響、市場高度低迷后，需求釋放所致。否則，開發(fā)商再怎么想沖業(yè)績，再怎么加大營銷力度，也不會有好結果。

客觀地講，一線城市出現(xiàn)市場火熱，也是可以想到的，是能夠理解和接受的。尤其是深圳，出臺了許多有利于房地產市場復蘇的政策。這些政策，雖然不是直接指向房地產市場，也沒有對抗樓市調控。但是，或多或少、或緊或松地都與房地產市場有關，與提振市場、吸引需求有關。如人才政策，誰能不論其對房地產市場的正面作用與影響。特別深圳對中小學老師的吸引政策，就更是對房地產市場有直接作用了。而上海在新經濟發(fā)展方面的力度加大，也對人才進入上海、提振樓市需求產生很大作用。

雖然說一線城市的市場變化情況，具有房地產市場的風向標作用。但是，在經過了連續(xù)多年的樓市調控政策作用，特別是“房住不炒”定位提出以來，一線城市的樓市風向標作用已經越來越不明顯、越來越缺乏導向性。因為，從目前樓市的實際情況來看，一線城市與二線城市、尤其是二線熱點城市總體還是節(jié)奏和格調基本一致的，但與三四線城市則出現(xiàn)了一定分化，節(jié)奏和格調已經越來越不一致，分化性越來越強。

這也意味著，一線城市出現(xiàn)的市場火熱，并沒有傳導到三四線城市，至少，多數(shù)三四線城市依然處于相對低迷階段，市場沒有明顯反彈，交易也沒有明顯增多。即便房價出現(xiàn)上漲的城市，交易量也非常有限。相反，庫存則有所增加，從而給三四線城市的市場增添了風險。一線城市的樓市火熱現(xiàn)象，能否傳導到三四線城市，還需要觀察。因為，按照經濟運行的實際情況，既需要樓市的復蘇，以此來促進經濟增長的穩(wěn)定，發(fā)揮樓市對穩(wěn)定經濟增長的作用，也似乎有比較大的難度，居民的購買能力和信心，面對經濟運行困難局面，受到了一定影響，需要時間來激活。

需要注意的是，一線城市市場火熱、交易放大，是否與疫情下貨幣政策的寬松、財政政策的擴張有關，與投資者、包括居民的避險情緒增強有關，也是值得關注的問題。因為，流通中貨幣的投放量增加，尤其是大量增加，難免會在經濟困難度過后，出現(xiàn)一定幅度的通貨膨脹。那么，貨幣的貶值幅度也會加大。如此，如果能夠通過購買一些避險資產，還是需要的，是能夠讓投資者和居民放心的。而一線城市的房產，無疑是避險效果比較好的。為什么一線城市市場連續(xù)火熱，而三四線城市鮮有表現(xiàn)，原因可能也與此有關。

當然，盡管三四線城市沒有受一線城市的影響，出現(xiàn)市場火熱現(xiàn)象，但是，也不代表三四線城市沒有需求?？陀^地講，三四線城市的住房需求并不少，關鍵就在于，能否找到釋放需求的突破口。只要找到了突破口，需求還是能夠釋放的。而突破口之門的鑰匙，就掌握在開發(fā)商手中，那就是開發(fā)商用什么樣的手段和方式去激活居民的住房需求。如果因為市場有所回暖，就立馬啟動房價上漲，那么，就會觸動調控發(fā)力，打亂市場需求節(jié)奏，讓購房者重新回歸等待觀望階段，繼續(xù)與開發(fā)商進行利益博弈。

實際上，一線城市的市場回暖，應當給三四線城市一個比較好的參照，應當讓開發(fā)商認識到加大促銷力度的重要，認識到讓房價穩(wěn)中有降的重要。如果房價能夠穩(wěn)中有降，市場的火熱就能向三四線城市傳導，甚至產生比一二線城市更好的效果。在目前的三四線城市，也包括部分二線城市，樓市應當出現(xiàn)的姿勢是，房價與市場有所分化，亦即房價穩(wěn)中有降、市場穩(wěn)中有升，而不是量價齊升。如果開發(fā)商想左摟右抱，既想保價、不想通過降價促銷回籠資金，又想增售、實現(xiàn)自身利益最大化，那么，就不可能帶來市場回暖。樓市的現(xiàn)狀是，購房者占主動，而不是開發(fā)商占主動。千萬別以為一線城市的市場火熱，一定能傳導到三四線城市。沒有這樣的好事，一線城市市場火熱有一線城市的特點和原因，三四線城市必須有自己的特點和優(yōu)勢。不然，只能繼續(xù)等待、繼續(xù)進行利益博弈。那么，有多少開發(fā)商能夠扛得住。為什么開發(fā)商又轉戰(zhàn)到一線城市拿地，原因就在于，他們看到了三四線城市的樓市風險和壓力。

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