樓市能否延續(xù)火熱，關(guān)鍵看開發(fā)商是否“貪心”

一線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇，前期積累的購房需求集中釋放，5月市場火熱有望在6月延續(xù)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月首周，一線城市新房成交套數(shù)環(huán)比增長3%，同比增長15.2%。二手房成交套數(shù)環(huán)比減少9.1%，但同比增長98.8%。

雖然出現(xiàn)這種現(xiàn)象，可能與開發(fā)商半年沖業(yè)績、加大促銷力度、提供各種優(yōu)惠等有關(guān)，但主要還是經(jīng)過疫情影響、市場高度低迷后，需求釋放所致。否則，開發(fā)商再怎么想沖業(yè)績，再怎么加大營銷力度，也不會有好結(jié)果。

客觀地講，一線城市出現(xiàn)市場火熱，也是可以想到的，是能夠理解和接受的。尤其是深圳，出臺了許多有利于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的政策。這些政策，雖然不是直接指向房地產(chǎn)市場，也沒有對抗樓市調(diào)控。但是，或多或少、或緊或松地都與房地產(chǎn)市場有關(guān)，與提振市場、吸引需求有關(guān)。如人才政策，誰能不論其對房地產(chǎn)市場的正面作用與影響。特別深圳對中小學(xué)老師的吸引政策，就更是對房地產(chǎn)市場有直接作用了。而上海在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的力度加大，也對人才進(jìn)入上海、提振樓市需求產(chǎn)生很大作用。

雖然說一線城市的市場變化情況，具有房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)作用。但是，在經(jīng)過了連續(xù)多年的樓市調(diào)控政策作用，特別是“房住不炒”定位提出以來，一線城市的樓市風(fēng)向標(biāo)作用已經(jīng)越來越不明顯、越來越缺乏導(dǎo)向性。因?yàn)?，從目前樓市的?shí)際情況來看，一線城市與二線城市、尤其是二線熱點(diǎn)城市總體還是節(jié)奏和格調(diào)基本一致的，但與三四線城市則出現(xiàn)了一定分化，節(jié)奏和格調(diào)已經(jīng)越來越不一致，分化性越來越強(qiáng)。

這也意味著，一線城市出現(xiàn)的市場火熱，并沒有傳導(dǎo)到三四線城市，至少，多數(shù)三四線城市依然處于相對低迷階段，市場沒有明顯反彈，交易也沒有明顯增多。即便房價(jià)出現(xiàn)上漲的城市，交易量也非常有限。相反，庫存則有所增加，從而給三四線城市的市場增添了風(fēng)險(xiǎn)。一線城市的樓市火熱現(xiàn)象，能否傳導(dǎo)到三四線城市，還需要觀察。因?yàn)椋凑战?jīng)濟(jì)運(yùn)行的實(shí)際情況，既需要樓市的復(fù)蘇，以此來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定，發(fā)揮樓市對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的作用，也似乎有比較大的難度，居民的購買能力和信心，面對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行困難局面，受到了一定影響，需要時(shí)間來激活。

需要注意的是，一線城市市場火熱、交易放大，是否與疫情下貨幣政策的寬松、財(cái)政政策的擴(kuò)張有關(guān)，與投資者、包括居民的避險(xiǎn)情緒增強(qiáng)有關(guān)，也是值得關(guān)注的問題。因?yàn)椋魍ㄖ胸泿诺耐斗帕吭黾?，尤其是大量增加，難免會在經(jīng)濟(jì)困難度過后，出現(xiàn)一定幅度的通貨膨脹。那么，貨幣的貶值幅度也會加大。如此，如果能夠通過購買一些避險(xiǎn)資產(chǎn)，還是需要的，是能夠讓投資者和居民放心的。而一線城市的房產(chǎn)，無疑是避險(xiǎn)效果比較好的。為什么一線城市市場連續(xù)火熱，而三四線城市鮮有表現(xiàn)，原因可能也與此有關(guān)。

當(dāng)然，盡管三四線城市沒有受一線城市的影響，出現(xiàn)市場火熱現(xiàn)象，但是，也不代表三四線城市沒有需求?？陀^地講，三四線城市的住房需求并不少，關(guān)鍵就在于，能否找到釋放需求的突破口。只要找到了突破口，需求還是能夠釋放的。而突破口之門的鑰匙，就掌握在開發(fā)商手中，那就是開發(fā)商用什么樣的手段和方式去激活居民的住房需求。如果因?yàn)槭袌鲇兴嘏土ⅠR啟動房價(jià)上漲，那么，就會觸動調(diào)控發(fā)力，打亂市場需求節(jié)奏，讓購房者重新回歸等待觀望階段，繼續(xù)與開發(fā)商進(jìn)行利益博弈。

實(shí)際上，一線城市的市場回暖，應(yīng)當(dāng)給三四線城市一個(gè)比較好的參照，應(yīng)當(dāng)讓開發(fā)商認(rèn)識到加大促銷力度的重要，認(rèn)識到讓房價(jià)穩(wěn)中有降的重要。如果房價(jià)能夠穩(wěn)中有降，市場的火熱就能向三四線城市傳導(dǎo)，甚至產(chǎn)生比一二線城市更好的效果。在目前的三四線城市，也包括部分二線城市，樓市應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)的姿勢是，房價(jià)與市場有所分化，亦即房價(jià)穩(wěn)中有降、市場穩(wěn)中有升，而不是量價(jià)齊升。如果開發(fā)商想左摟右抱，既想保價(jià)、不想通過降價(jià)促銷回籠資金，又想增售、實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，那么，就不可能帶來市場回暖。樓市的現(xiàn)狀是，購房者占主動，而不是開發(fā)商占主動。千萬別以為一線城市的市場火熱，一定能傳導(dǎo)到三四線城市。沒有這樣的好事，一線城市市場火熱有一線城市的特點(diǎn)和原因，三四線城市必須有自己的特點(diǎn)和優(yōu)勢。不然，只能繼續(xù)等待、繼續(xù)進(jìn)行利益博弈。那么，有多少開發(fā)商能夠扛得住。為什么開發(fā)商又轉(zhuǎn)戰(zhàn)到一線城市拿地，原因就在于，他們看到了三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)和壓力。

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