“賣地一哥”杭州，在創(chuàng)造賣地傳奇的同時(shí)，也遭遇了樓市收緊。

2020年上半年，杭州攜手北上廣三個(gè)一線城市一起跨進(jìn)土地出讓金千億陣營。在剛剛結(jié)束的8月，武漢成為今年繼杭州、上海、北京、廣州、蘇州、南京、寧波和重慶外第九個(gè)土地出讓金超過千億的城市。而此時(shí)，杭州已經(jīng)依靠過去兩個(gè)月每天超兩幅的賣地速度，快速躋身“土地出讓2000億陣營”，繼續(xù)領(lǐng)跑全國各大一二線城市。

顯然，杭州土地市場的熱度也傳導(dǎo)至新房交易中，使其明顯修復(fù)并持續(xù)向好。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 1-8月新房成交面積累計(jì)同比增長10.9%，8月新房帶看指數(shù)、認(rèn)購指數(shù)環(huán)比略有上升，新房成交周期連續(xù)兩個(gè)月縮短。

與此同時(shí)，杭州也在加碼調(diào)控，通過出臺(tái)一系列政策希望房地產(chǎn)市場“平穩(wěn)發(fā)展”。多重因素疊加，未來幾個(gè)月杭州的樓市將走向何方？

前8月土地成交破2000億 主城區(qū)超千億占比近五成

從數(shù)據(jù)來看，杭州的確“帶地”能力一流。

中國網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2020年1-8月，杭州共計(jì)成交464幅地塊，總成交金額達(dá)到2101.05億元。其中，2、3月份因?yàn)橐咔橛绊?，杭州土地市場降溫明顯，但也成交共75幅地塊，兩月攬金達(dá)到226.23億元。

尤其是2月份，杭州土地終止交易、未成交地塊創(chuàng)下新高。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-8月，杭州土地市場“中止、終止、未成交”交易地塊達(dá)到26幅，僅2月份便達(dá)到19塊，占比高達(dá)73.08%。

來源：浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)

隨著疫情防控逐步常態(tài)化，杭州土地市場在5月迎來爆發(fā)，103幅成交地塊數(shù)量與442.17億元總成交金額均達(dá)到近8個(gè)月的最高，成交地塊數(shù)量占比達(dá)到22.2%，成交金額占比21.05%。同時(shí)，6月份也延續(xù)其火熱勢頭，總成交金額突破400億元，達(dá)到413.84億元，占比19.7%。

來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)

縱觀前8月杭州的全部成交地塊，涉宅用地的成交數(shù)量、成交金額均較高。數(shù)據(jù)顯示，杭州涉宅用地總成交125幅，占總成交地塊的26.94%；總成交金額達(dá)到1856.11億元，占2101.05億元總成交額的88.34%。即使疫情影響嚴(yán)重的2月，杭州涉宅用地僅成交3宗，仍達(dá)到66.44億元的成交額，占當(dāng)月總成交額的86.56%。由此可見，涉宅用地仍占據(jù)杭州土拍市場的主流。

據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2020年1-8月，杭州成交金額在20億元及以上的地塊共計(jì)28幅，總成交價(jià)格947.54億元，上述地塊全部為涉宅地塊；成交金額超過50億元的僅有5幅，也全部為涉宅地塊。

值得關(guān)注的是，5幅超50億地塊中，文暉單元地塊由濱江集團(tuán)經(jīng)過82輪競價(jià)以107.38億元摘得，成為2020年杭州首幅百億地塊，也成為杭州歷史上第五宗超百億地塊。此外，該宗地塊的總價(jià)排名第三，一舉超越保利澄品地塊，成為總價(jià)最高的純宅地。此前的四宗百億地塊分別是：2016年5月成交的奧體信達(dá)中心項(xiàng)目，總價(jià)123.18億元；2018年3月成交的蕭山錢江世紀(jì)城地塊M-04地塊，總價(jià)101億元，即保利澄品項(xiàng)目；2018年5月28日成交的杭州百井坊地塊，總價(jià)107.31億元；2019年8月8日成交的江河匯城市綜合體地塊，新鴻基聯(lián)合平安以總價(jià)132.6億元競得。

值得注意的是，5幅超過50億的地塊全部位于杭州市（本級(jí)），即杭州主城區(qū)。中國網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2020年1-8月，杭州市（本級(jí)）土地成交地塊127幅，總成交額突破千億達(dá)到1044.28億元，占整個(gè)杭州市2101.05億元土地成交額的49.7%。

來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)

此外，杭州市（本級(jí)）成交金額達(dá)20億以上的地塊為13個(gè)，占整個(gè)杭州28幅地塊的46.43%。

數(shù)據(jù)顯示，杭州的土地出讓金在2017年一舉突破2000億達(dá)到2258.85億元，2018和2019年再創(chuàng)新高，分別達(dá)到2443億和2836億。經(jīng)過計(jì)算，2016年至今，杭州這座二線城市的賣地收入已經(jīng)超過萬億。業(yè)內(nèi)人士分析，杭州賣地收入井噴，與亞運(yùn)、城中村改造和棚改、樓市熱度居高不下等三大因素有關(guān)。

確定亞運(yùn)會(huì)舉辦后的第二年，杭州市提出用5年時(shí)間基本完成178個(gè)主城區(qū)城中村改造。加之，近年杭州瘋狂拓展城市邊界，相繼吞并了蕭山、余杭、富陽、臨安、建德、桐廬等周邊縣市。龐大的城市更新需求與城市建設(shè)資金需求讓杭州賣地順理成章。在一般預(yù)算收入不濟(jì)的情況下，依靠土地出讓成為杭州補(bǔ)充財(cái)政的必要手段。

究其原因，不斷加大的人口增量也使杭州樓市熱度不減。數(shù)據(jù)顯示，2015-2018年，杭州人口增量分別是12.6萬人、17萬人、28萬人、33.8萬人。2019年，杭州人口增量首超深圳達(dá)到55.4萬人，常住人口也達(dá)到1036萬人。數(shù)字經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下，網(wǎng)易、阿里巴巴等龍頭企業(yè)不斷加持，使杭州的吸引力節(jié)節(jié)攀升，樓市熱度不減直接傳導(dǎo)至土地端。

濱江、綠城本土房企拿地積極 調(diào)控加碼或使杭州樓市企穩(wěn)

杭州，作為具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，既有本土房企的深耕，也有外來房企的青睞。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-8月，TOP100房企拿地總額21162億元，拿地規(guī)模同比增長7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元，顯著高于2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值。

來源：中國指數(shù)研究院

而具體到各城市，中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-8月，杭州市以667.33萬平方米規(guī)劃建筑面積，位列50家代表房企拿地面積TOP10城市的第七位。

而在杭州拿地最積極的房企，莫過于百億拿下文暉單元地塊的濱江集團(tuán)。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-8月，濱江集團(tuán)在全國拿地金額達(dá)到526億元，房企排名第11位，且全部集中在長三角。其中，僅在杭州的拿地金額就達(dá)到390億元，占比高達(dá)74.14%。

作為本土房企，濱江集團(tuán)在杭州屢次斬獲高價(jià)地塊。除穩(wěn)暉單元百億地塊外，濱江集團(tuán)還在4月份經(jīng)過27輪競價(jià)，以上限價(jià)格56.42億元競得景芳三堡單元JG1206-47地塊，樓面價(jià)42607元/平方米，溢價(jià)率29.94%。6月份又以61.86億元競得位于望江新城，未來城站火車站東廣場旁的杭政儲(chǔ)出[2020]35號(hào)地塊。根據(jù)規(guī)劃，該地塊位于杭州上城區(qū)始版橋未來社區(qū)項(xiàng)目試點(diǎn)區(qū)域。

杭州既是濱江集團(tuán)的大本營，也是其重倉之地。2020年上半年，濱江集團(tuán)新增20個(gè)項(xiàng)目，有14個(gè)位于杭州，2個(gè)位于寧波，1個(gè)位于嘉興，3個(gè)位于蘇州。截至2020年6月末，濱江集團(tuán)1262.01萬平方米土地儲(chǔ)備中，杭州占比達(dá)到55.5%。

在浙江之外，濱江集團(tuán)也曾試圖實(shí)現(xiàn)全國化布局，定下“聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，開拓粵港澳大灣區(qū)，關(guān)注中西部重點(diǎn)城市”的戰(zhàn)略，但是發(fā)展并不順暢。截至目前，除浙江外，濱江集團(tuán)僅在南通、上饒、上海、深圳、蘇州有零星項(xiàng)目布局。而在外拓中，濱江集團(tuán)曾“折戟”深圳舊改項(xiàng)目，并造成“壞賬”計(jì)提。

而較濱江集團(tuán)晚兩年成立的綠城中國卻早已完成全國化布局，并且躋身頭部房企陣營。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-8月，綠城中國在杭州拿地金額達(dá)到97億元，排名第二，而其在全國拿地606億元，排名第六。杭州拿地金額僅占綠城中國全國拿地金額的16%。除去大本營長三角依然保持深耕外，綠城中國還積極拓展京津冀等區(qū)域。

來源：中國指數(shù)研究院

除濱江集團(tuán)、綠城中國等本土房企外，萬科、綠地、龍湖、融創(chuàng)等頭部房企亦看好杭州市場，并在杭州積極布局。

來源：中國指數(shù)研究院

其實(shí)，在熱度居高不下之時(shí)，杭州近期已對(duì)樓市政策“打補(bǔ)丁”，加碼調(diào)控政策，這意味著杭州樓市的下半場或?qū)⒔禍亍?/p>

9月4日，杭州市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)土地市場、住房貸款、稅收政策、住房限購政策、無房家庭認(rèn)定以及熱點(diǎn)項(xiàng)目管理等方面作出進(jìn)一步的明確規(guī)定。

其次，近期住建部和央行聯(lián)合召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，明確提出并形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，融資收緊信號(hào)明顯。為此，恒大、融創(chuàng)等多家房企均表示下半年要控制拿地規(guī)模，進(jìn)一步降低負(fù)債。

業(yè)內(nèi)人士分析，上半年，個(gè)別城市的“炒作”行為嚴(yán)重紊亂市場行情，從下半年房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度看，各城市將陸續(xù)推行調(diào)控政策，嚴(yán)防炒房者進(jìn)入，遏制房價(jià)過快、過猛上漲。傳統(tǒng)銷售旺季到來之時(shí)，新房供應(yīng)量加大，此時(shí)的嚴(yán)要求也是對(duì)購房者提供的一種保障。

當(dāng)融資收緊成為房企的“懸頂之劍”，加之中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，近期土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調(diào)控。業(yè)內(nèi)人士分析，預(yù)計(jì)短期土地市場熱度會(huì)有所下降。

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