樓市降溫，已經(jīng)是基本的趨勢。

2017年至今，全國樓市呈現(xiàn)出整體性平穩(wěn)下滑的局面、漲跌分化明顯，個別城市依然堅挺直上、有的城市樓市橫盤，還有的城市房價悄然下滑。

根據(jù)社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告（2020）》指出，對比歷史房價高峰時期的數(shù)據(jù)，超過20個城市的房價整體跌幅在10％以上，其中濟南、石家莊、天津、廊坊、青島等9個城市的房價整體降幅在15％以上。新京報曾做過一份報道，直言北京的樓市近些年來出現(xiàn)了較大幅度的下調(diào)，比起2017年巔峰期，下滑至少15％，有的樓盤原備案價8萬元，現(xiàn)在只剩下6萬元了。

目前而言，還有這些城市的樓市正在回調(diào)，直接降回3年前：

廊坊（-46.9％）、青島（-22.8％）、天津（-21.8％）、肇慶（-19.3％）、石家莊（-18）、濟南（-17.5％）、北京（-15.8％）、西雙版納（-15.4％）、保定（-13.8％）、北海（-13.2％）、鄭州（-13.1％）、中山（-11.9％）。

這些城市，多數(shù)都位于北方地區(qū)，且以京津冀城市為主。這背后除了經(jīng)濟形勢的影響之外，更重要的是樓市調(diào)控的政策壓力。

2021年以來，除了深圳、合肥、南京等10個熱點城市房價有較明顯上浮之外，其他的多數(shù)城市都平平淡淡，有的城市房價“不漲反降”，很顯然的一個現(xiàn)實情況：樓市已經(jīng)“降溫”。不過，市場上的買房表現(xiàn)往往背道而馳，在很多新房售樓部，經(jīng)常會出現(xiàn)人滿為患的情況，新開盤的售樓部每天都被曝出“當日售罄、開盤就售完”的情形。從這番熱鬧的景象來看，似乎市場并沒有像大家預期的這樣冷卻，買房人依然信心滿滿。樓市已經(jīng)“降溫”，為啥還有人“搶著買房”？售樓小姐說出實情。

新房開盤時，房托兒居多。

中國的房地產(chǎn)市場，與其說是市場經(jīng)濟的市場，不如說是信心化的市場，經(jīng)過20多年的買房歷練之后，市場早就形成了“買漲不買跌”的基本心理預期。當房價處于上漲期的時候，不管買房有沒有賺頭，買房人都會一股腦沖向住房市場購房。當房價平穩(wěn)不前或者下跌的時候，即便處于再好的買房契機，購房人也紛紛站到了旁觀者的角度。

開發(fā)商早就熟知買房人的這一心理。所以，為了盡可能實現(xiàn)新房去化，在每一次開盤之初，房企都會聘請“無數(shù)”的房托兒來充當購房者，夾雜在真實的買房人當中，制造一種買房的高熱噱頭和熱鬧景象，進而麻痹真實買房人，對他們的買房形成促進作用。舉個例子，開發(fā)商A建設(shè)了一個小區(qū)，累積1000套房源，在2021年住房市場不漲的背景下，要想開盤熱鬧，引來買房人，那么開發(fā)商A就想辦法聘請房托兒，120元／天／人，包吃包住。開盤當天，如果售樓部有500個人，那真實的買房人可能在80個至100個，房托兒的比例高達400個，這并不是虛言。

房托兒的存在，不僅僅是在開盤當日出現(xiàn)，在開盤之后的3-10天內(nèi)，都會存在，而且在節(jié)假日、周末也會大量出現(xiàn)。甚至經(jīng)常出現(xiàn)房托兒與買房人搶房的情況，看房人B相中了一套房子，但是還處于猶豫當中，于是一位房托用“演戲”的方式搶購了這套房源，會給看房者B造成一種不買就后悔的心理感覺，促進看房者B成交比例。

房地產(chǎn)中介，炒房客甩賣多。

根據(jù)機構(gòu)公開的數(shù)據(jù)，百城商品房的庫存量達到56871萬平方米，同比增長12％?！秶癜簿又笖?shù)報告》顯示，有67個城市的新房均價環(huán)比下滑0.61％，二手房掛牌價格也下跌了0.32％。庫存不斷積壓的情況下，不管是新房還是二手房，都面臨著難以銷售的局面，所以只能悄然降低銷售價格。

其實，樓市高庫存在2020年底就已經(jīng)凸顯出來，截止2020年底100個城市庫存超過5.1億平米，如果按照100平米／套的比例計算，也就相當于有510萬套房子銷售不掉。而我們知道，大城市的人口流入速度并不快，每年才10萬人左右，只有極個別的城市人口增速20萬以上。庫存不斷積壓，房地產(chǎn)調(diào)控的尺度始終沒有松懈跡象，這就導致庫存堆積只會增加不會減少。

不得不承認，現(xiàn)在的樓市確實過剩了。價格輪番下滑，或許是直接的結(jié)果。在這個因素下，炒房客和囤房族就要開始慌了。

社科院預計2021年全年房價平均增幅為5.1％，為近些年的新低水平，業(yè)內(nèi)專家們表示，未來幾年時間內(nèi)，住房的銷售價格也不可能有多高的增值空間。如果按照5.1％的增值幅度，炒房其實就等于財富損失。經(jīng)濟學家李迅雷表示，房產(chǎn)持有成本普遍超過9％。那么200萬元的房子，增值部分為10萬元／年，但是成本部分為18萬元／年，一年下來這套200萬元房子不僅沒有升值，反而縮水了8萬元。售樓小姐說出真相：大家經(jīng)常見到中介人滿為患，除了個別買房人外，其實還有很多炒房人存在，他們不是在搶房，而是在甩賣房。

真正的剛需要避免被莫名割韭菜。

最后，我們依然要回到剛需該不該買房、如何買房的話題。整個樓市看起來平淡如初，有的房價甚至降回了多年之前的水平。剛需是否迎來了買房新契機？指聞君認為不妨再等等。一方面三條紅線收縮了銀行資金流向房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面銀行限制了住房貸款的最高比例。與此同時房企們的債務高峰到來，上半年1.2萬億債務到期，僅僅在7月份就有1400億元債務，面對銷售不佳的狀態(tài)，房企們或許只有一條路可走：折價促銷。所以說，下半年或許才是剛需的入市時機。

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