樓市已經(jīng)“降溫”,為啥還有人“搶著買房”?售樓小姐說(shuō)出實(shí)情

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-06-11 14:24

樓市降溫，已經(jīng)是基本的趨勢(shì)。

2017年至今，全國(guó)樓市呈現(xiàn)出整體性平穩(wěn)下滑的局面、漲跌分化明顯，個(gè)別城市依然堅(jiān)挺直上、有的城市樓市橫盤，還有的城市房?jī)r(jià)悄然下滑。

根據(jù)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（2020）》指出，對(duì)比歷史房?jī)r(jià)高峰時(shí)期的數(shù)據(jù)，超過(guò)20個(gè)城市的房?jī)r(jià)整體跌幅在10％以上，其中濟(jì)南、石家莊、天津、廊坊、青島等9個(gè)城市的房?jī)r(jià)整體降幅在15％以上。新京報(bào)曾做過(guò)一份報(bào)道，直言北京的樓市近些年來(lái)出現(xiàn)了較大幅度的下調(diào)，比起2017年巔峰期，下滑至少15％，有的樓盤原備案價(jià)8萬(wàn)元，現(xiàn)在只剩下6萬(wàn)元了。

目前而言，還有這些城市的樓市正在回調(diào)，直接降回3年前：

廊坊（-46.9％）、青島（-22.8％）、天津（-21.8％）、肇慶（-19.3％）、石家莊（-18）、濟(jì)南（-17.5％）、北京（-15.8％）、西雙版納（-15.4％）、保定（-13.8％）、北海（-13.2％）、鄭州（-13.1％）、中山（-11.9％）。

這些城市，多數(shù)都位于北方地區(qū)，且以京津冀城市為主。這背后除了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響之外，更重要的是樓市調(diào)控的政策壓力。

2021年以來(lái)，除了深圳、合肥、南京等10個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)有較明顯上浮之外，其他的多數(shù)城市都平平淡淡，有的城市房?jī)r(jià)“不漲反降”，很顯然的一個(gè)現(xiàn)實(shí)情況：樓市已經(jīng)“降溫”。不過(guò)，市場(chǎng)上的買房表現(xiàn)往往背道而馳，在很多新房售樓部，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)人滿為患的情況，新開(kāi)盤的售樓部每天都被曝出“當(dāng)日售罄、開(kāi)盤就售完”的情形。從這番熱鬧的景象來(lái)看，似乎市場(chǎng)并沒(méi)有像大家預(yù)期的這樣冷卻，買房人依然信心滿滿。樓市已經(jīng)“降溫”，為啥還有人“搶著買房”？售樓小姐說(shuō)出實(shí)情。

新房開(kāi)盤時(shí)，房托兒居多。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，與其說(shuō)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)，不如說(shuō)是信心化的市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)20多年的買房歷練之后，市場(chǎng)早就形成了“買漲不買跌”的基本心理預(yù)期。當(dāng)房?jī)r(jià)處于上漲期的時(shí)候，不管買房有沒(méi)有賺頭，買房人都會(huì)一股腦沖向住房市場(chǎng)購(gòu)房。當(dāng)房?jī)r(jià)平穩(wěn)不前或者下跌的時(shí)候，即便處于再好的買房契機(jī)，購(gòu)房人也紛紛站到了旁觀者的角度。

開(kāi)發(fā)商早就熟知買房人的這一心理。所以，為了盡可能實(shí)現(xiàn)新房去化，在每一次開(kāi)盤之初，房企都會(huì)聘請(qǐng)“無(wú)數(shù)”的房托兒來(lái)充當(dāng)購(gòu)房者，夾雜在真實(shí)的買房人當(dāng)中，制造一種買房的高熱噱頭和熱鬧景象，進(jìn)而麻痹真實(shí)買房人，對(duì)他們的買房形成促進(jìn)作用。舉個(gè)例子，開(kāi)發(fā)商A建設(shè)了一個(gè)小區(qū)，累積1000套房源，在2021年住房市場(chǎng)不漲的背景下，要想開(kāi)盤熱鬧，引來(lái)買房人，那么開(kāi)發(fā)商A就想辦法聘請(qǐng)房托兒，120元／天／人，包吃包住。開(kāi)盤當(dāng)天，如果售樓部有500個(gè)人，那真實(shí)的買房人可能在80個(gè)至100個(gè)，房托兒的比例高達(dá)400個(gè)，這并不是虛言。

房托兒的存在，不僅僅是在開(kāi)盤當(dāng)日出現(xiàn)，在開(kāi)盤之后的3-10天內(nèi)，都會(huì)存在，而且在節(jié)假日、周末也會(huì)大量出現(xiàn)。甚至經(jīng)常出現(xiàn)房托兒與買房人搶房的情況，看房人B相中了一套房子，但是還處于猶豫當(dāng)中，于是一位房托用“演戲”的方式搶購(gòu)了這套房源，會(huì)給看房者B造成一種不買就后悔的心理感覺(jué)，促進(jìn)看房者B成交比例。

房地產(chǎn)中介，炒房客甩賣多。

根據(jù)機(jī)構(gòu)公開(kāi)的數(shù)據(jù)，百城商品房的庫(kù)存量達(dá)到56871萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12％?！秶?guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，有67個(gè)城市的新房均價(jià)環(huán)比下滑0.61％，二手房掛牌價(jià)格也下跌了0.32％。庫(kù)存不斷積壓的情況下，不管是新房還是二手房，都面臨著難以銷售的局面，所以只能悄然降低銷售價(jià)格。

其實(shí)，樓市高庫(kù)存在2020年底就已經(jīng)凸顯出來(lái)，截止2020年底100個(gè)城市庫(kù)存超過(guò)5.1億平米，如果按照100平米／套的比例計(jì)算，也就相當(dāng)于有510萬(wàn)套房子銷售不掉。而我們知道，大城市的人口流入速度并不快，每年才10萬(wàn)人左右，只有極個(gè)別的城市人口增速20萬(wàn)以上。庫(kù)存不斷積壓，房地產(chǎn)調(diào)控的尺度始終沒(méi)有松懈跡象，這就導(dǎo)致庫(kù)存堆積只會(huì)增加不會(huì)減少。

不得不承認(rèn)，現(xiàn)在的樓市確實(shí)過(guò)剩了。價(jià)格輪番下滑，或許是直接的結(jié)果。在這個(gè)因素下，炒房客和囤房族就要開(kāi)始慌了。

社科院預(yù)計(jì)2021年全年房?jī)r(jià)平均增幅為5.1％，為近些年的新低水平，業(yè)內(nèi)專家們表示，未來(lái)幾年時(shí)間內(nèi)，住房的銷售價(jià)格也不可能有多高的增值空間。如果按照5.1％的增值幅度，炒房其實(shí)就等于財(cái)富損失。經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示，房產(chǎn)持有成本普遍超過(guò)9％。那么200萬(wàn)元的房子，增值部分為10萬(wàn)元／年，但是成本部分為18萬(wàn)元／年，一年下來(lái)這套200萬(wàn)元房子不僅沒(méi)有升值，反而縮水了8萬(wàn)元。售樓小姐說(shuō)出真相：大家經(jīng)常見(jiàn)到中介人滿為患，除了個(gè)別買房人外，其實(shí)還有很多炒房人存在，他們不是在搶房，而是在甩賣房。

真正的剛需要避免被莫名割韭菜。

最后，我們依然要回到剛需該不該買房、如何買房的話題。整個(gè)樓市看起來(lái)平淡如初，有的房?jī)r(jià)甚至降回了多年之前的水平。剛需是否迎來(lái)了買房新契機(jī)？指聞君認(rèn)為不妨再等等。一方面三條紅線收縮了銀行資金流向房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面銀行限制了住房貸款的最高比例。與此同時(shí)房企們的債務(wù)高峰到來(lái)，上半年1.2萬(wàn)億債務(wù)到期，僅僅在7月份就有1400億元債務(wù)，面對(duì)銷售不佳的狀態(tài)，房企們或許只有一條路可走：折價(jià)促銷。所以說(shuō)，下半年或許才是剛需的入市時(shí)機(jī)。