降價(jià)潮說來就來，房地產(chǎn)已經(jīng)走上“下降通道”，買房越等越劃算？

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-02 22:27

文章開篇想說兩個(gè)結(jié)論：第一、今年不會(huì)有“金九銀十”了；第二、該來的終于來了，樓市“降價(jià)潮”終于如約而至了。

這并不是我們臆想的結(jié)果，而是現(xiàn)實(shí)的確如此。首先，多家機(jī)構(gòu)給出的有關(guān)“金九銀十”買房調(diào)查問卷報(bào)告均顯示，買房人當(dāng)前比較理性，近8成購(gòu)房者推遲或取消了購(gòu)房計(jì)劃。而且對(duì)開發(fā)商的打折促銷“不感冒”，一方面因?yàn)榻?jīng)歷多年的錘煉之后，開發(fā)商的“先提價(jià)再降價(jià)”套路，早就被識(shí)破了。另一方面，購(gòu)房者對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，即絕大多數(shù)人認(rèn)為未來房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌，買房越等越劃算；

其次，最近兩個(gè)月，熱點(diǎn)城市無一例外都收緊了調(diào)控，深圳、南京、東莞、寧波、沈陽(yáng)等二十多個(gè)城市，或調(diào)控升級(jí)，或推出了新的封堵投資炒作的漏洞，尤其是假離婚、假落戶、假人才等突破限購(gòu)的做法徹底行不通了；

再者，“降價(jià)潮”說來就來了，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期徹底被打破了。有人可能會(huì)說，別在這危言聳聽，房?jī)r(jià)壓根沒跌。但其實(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)開啟“下降通道”了。

房地產(chǎn)是典型的信息不對(duì)稱行業(yè)，很多人感受不到房?jī)r(jià)下跌，真不代表市場(chǎng)沒有變化，三組數(shù)據(jù)和一個(gè)典型案例，可見一斑：1、房?jī)r(jià)行情網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份納入統(tǒng)計(jì)的304個(gè)城市中，有105個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格下跌了。值得一提的是，這是二手房?jī)r(jià)格下跌的城市數(shù)量連續(xù)第5個(gè)月增多，說明市場(chǎng)降溫，其實(shí)從今年3月份就開始了；

2、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5、6、7、8月份全國(guó)重點(diǎn)70城新二手房指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，過去4個(gè)月，樓市又經(jīng)歷了一輪由熱轉(zhuǎn)涼的過程，尤其是8月份，房?jī)r(jià)下跌的城市比例高達(dá)45%，其中更有21個(gè)城市房?jī)r(jià)跌回了一年前。深圳祭出史上最嚴(yán)調(diào)控之后，據(jù)悉僅僅半個(gè)月時(shí)間，市場(chǎng)就迅速降溫，二手房?jī)r(jià)格最高跌幅高達(dá)15%，一套550萬總價(jià)的房子，炒房投資客最終成交價(jià)格只有460萬；

3、全國(guó)最差30城市房?jī)r(jià)跌回了“白菜價(jià)”，鶴崗、雙鴨山、石嘴山、七臺(tái)河、張掖、朔州、阜新、博州、鐵嶺、哈密等人口塌陷、無產(chǎn)業(yè)、無資源的三無城市，房?jī)r(jià)正在應(yīng)驗(yàn)馬云的“房?jī)r(jià)如蔥”預(yù)言。市場(chǎng)用真實(shí)行動(dòng)再一次證明，有些城市的房子只適合用來居住。

圖片來源國(guó)民經(jīng)略

筆者接下來要說的這個(gè)房?jī)r(jià)下跌案例，來自身邊的朋友，所以我可以為說過的每一句話負(fù)責(zé)：這是在環(huán)京的燕郊購(gòu)房的朋友的親身經(jīng)歷，僅僅兩年時(shí)間，他就感受到了房?jī)r(jià)從瘋漲到偃旗息鼓的全過程，自己雖然現(xiàn)在套現(xiàn)離場(chǎng)了，但是回想起來還心有余悸。

2017年3月份他在燕郊購(gòu)買了一套二手房，當(dāng)時(shí)價(jià)格就已經(jīng)高達(dá)3萬/平，但是因?yàn)槁犘帕怂^專家的鼓吹，他覺得不用兩年時(shí)間，房?jī)r(jià)有可能直逼5萬/平，到時(shí)候就可以穩(wěn)賺不賠。但是誰(shuí)知道自己剛剛辦完貸款手續(xù)，燕郊就迎來了“三年社?！钡南拶?gòu)，自此燕郊房?jī)r(jià)一落千丈，僅僅2017年6月份到2017年12月份，這7個(gè)月時(shí)間，燕郊房?jī)r(jià)就“腰斬”下跌，自己眼睜睜看著自己的房子從3萬一平降到2.5萬一平，再降到2萬一平。

2018年他徹底坐不住了，毅然決定離場(chǎng)，忍痛把掛牌價(jià)掛到了2萬/平，但是掛牌三個(gè)月，也無人問津，隨后就是漫長(zhǎng)的等待。去年底公司效益不好，他又在被辭名單，但每月高達(dá)1萬的月供，他無力償還，降價(jià)賣房是他唯一的選擇。從3萬一平，直降到1.8萬一平，降幅高達(dá)40%，這就是燕郊當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)行情。

另?yè)?jù)多家媒體的報(bào)道，環(huán)京的固安、大廠、香河、涿州、霸州等地房?jī)r(jià)下跌幅度更夸張，據(jù)記者實(shí)地踩盤發(fā)現(xiàn)，大廠房?jī)r(jià)最高時(shí)35000元/平，現(xiàn)在最低僅有8500元/平；固安最高28000元/平，現(xiàn)在也只有不足12000元/平。

有人投資燕郊失敗，最后落得錢房?jī)煽眨灿袩o房人對(duì)于自己當(dāng)初的猶豫不決未能出手而偷著笑。最近有無房人就向我們反饋，自己2017年也有在環(huán)京買房的沖動(dòng)，主要是覺得環(huán)京有北京這個(gè)大靠山，房?jī)r(jià)有上漲的潛力，即使自己暫時(shí)不住，也可以坐等升值。但好在還是聽了親戚的“環(huán)京已達(dá)高點(diǎn)現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)就是接盤”的勸，加上自己也有點(diǎn)猶豫，最后還是剎住車了。他很慶幸自己當(dāng)初沒有沖動(dòng)做出錯(cuò)誤決定，否則數(shù)以萬計(jì)的燕郊炒房客“折戟沉沙”的慘案就會(huì)發(fā)生在自己身上。

“降價(jià)潮”為什么會(huì)來襲？我想是三方面原因：其一，也是最主要的原因。過去三年多國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)定位的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)從作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎，到房住不炒、不拿房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)、不走炒房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)老路，房地產(chǎn)的地位正在滑落。國(guó)家正在“拋棄”房地產(chǎn)這個(gè)昔日“夜壺”，高房?jī)r(jià)跌落神壇，理所當(dāng)然。尤其是過去幾年，靠透支城市未來?yè)Q來房?jī)r(jià)飆漲的城市，房?jī)r(jià)重重“摔回”是必然結(jié)果；

其二，人口、金融、經(jīng)濟(jì)和房屋總量等基本面發(fā)生巨變，這決定了有些房?jī)r(jià)嚴(yán)重虛高的城市，房?jī)r(jià)只能下跌，不可能再繼續(xù)飆漲。比如過去三四年房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的欠發(fā)達(dá)三四線城市，比如上文提到的30個(gè)房?jī)r(jià)淪為“白菜價(jià)”的城市，這些城市人口常年流失，疊加無產(chǎn)業(yè)支撐，房地產(chǎn)已經(jīng)沒有基礎(chǔ)。說白了這里的房子，住人都不適合，因?yàn)槟憬鉀Q了居住問題，可能無法解決吃飯問題，在這樣的城市，你無法保障穩(wěn)定的收入來源；

其三，開發(fā)商當(dāng)前壓力都很大，尤其是中小開發(fā)商面臨融資難、借不到錢的艱難處境，未來有大把的降價(jià)賣房的需求。

基于此很多人認(rèn)定，未來房?jī)r(jià)“易跌難漲”，尤其是三四線城市，在需求耗盡、庫(kù)存增多、樓市調(diào)控政策大概率從嚴(yán)等因素影響下，房地產(chǎn)已經(jīng)走上了“下降通道”，買房越等越劃算。

從炒房投資客扎堆降價(jià)拋售，以及開發(fā)商主動(dòng)讓利剛需降價(jià)賣房來看，樓市確實(shí)迎來了久違的“下降通道”。事實(shí)上，對(duì)比很多城市這兩年開發(fā)商賣房的價(jià)格變化，也不難發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)確實(shí)在下跌，晚買房確實(shí)比早買房花費(fèi)的成本更少。但因此就認(rèn)定買房越等越劃算，還是有失妥當(dāng)，剛需買房一定要因城而異，按需行動(dòng)。

黃奇帆說過，未來城市化還要推進(jìn)，貨幣還要發(fā)，通脹也要繼續(xù)，所以未來是大城市當(dāng)?shù)?。人口、資源、資金聚集的一二線大城市地價(jià)不會(huì)跌，房?jī)r(jià)還要漲。上文我們也說過，從人口、金融、經(jīng)濟(jì)等基本面來看，有些房?jī)r(jià)嚴(yán)重虛高的三四線城市，房?jī)r(jià)下跌已成定局，這些城市買房越等理論上確實(shí)越劃算。在昨天的文章中，我們也重點(diǎn)提醒過，這類城市基本宣告了房地產(chǎn)投資時(shí)代的結(jié)束，這里的房?jī)r(jià)任憑很多專家“鼓吹”也沒有用。

但是我們也強(qiáng)調(diào)了，諸如一線北上廣深，以及杭州、成都、南京、武漢、西安等這類國(guó)家中心城市、城市圈城市，仍然會(huì)是人口、資源、資金等的匯聚地，這決定了這些城市未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然有潛力，尤其是核心地段的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)上漲的壓力還很大。所以，這些城市，真正有需求，不應(yīng)該傻傻等待，因?yàn)榭赡茉降确績(jī)r(jià)越高。最正確的做法就是，趁開發(fā)商打折降價(jià)，真的有優(yōu)惠空間，有撿漏機(jī)會(huì)，確實(shí)應(yīng)該抓緊時(shí)間上車。

那么，你是考慮買房還是再等等呢？歡迎留言討論。