已經(jīng)到了2020年第四季度了，讓我們來展望一下2021年的房?jī)r(jià)。也算是對(duì)未來我們最主要的投資方向做一個(gè)簡(jiǎn)單的預(yù)判?，F(xiàn)在看來總體的形勢(shì)一定會(huì)比2020年的今年的房?jī)r(jià)要降低一些，房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)將在明年春節(jié)過后出現(xiàn)大幅的增加。

今年2020年真的比較特殊，因?yàn)橐咔榈挠绊懞兔绹?guó)貿(mào)易戰(zhàn)的爆發(fā)，還有我國(guó)加大了對(duì)房子是用來住的，不是用來炒的的限購(gòu)限貸的政策的堅(jiān)決的執(zhí)行。因?yàn)?020年有2018年到2020年的這三年的房?jī)r(jià)高起的翹尾的作用。

2020年房?jī)r(jià)有所松動(dòng)但還沒有達(dá)到人們預(yù)期的房?jī)r(jià)大幅度下降的出現(xiàn)。是在2020年的后半年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)雖然有小幅的增長(zhǎng)，但是2020年開始的經(jīng)濟(jì)整體下滑的局面沒有根本的改變。還有我國(guó)物價(jià)水平在豬肉的帶領(lǐng)之下物價(jià)有所上升，但是我們大多數(shù)人今年的經(jīng)濟(jì)收入是有所下降的情況之下。房?jī)r(jià)是難以支撐現(xiàn)在的高價(jià)位的，一定會(huì)在2021年的春節(jié)以后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅的調(diào)整和下降的趨勢(shì)一定會(huì)實(shí)現(xiàn)的。還有最根本的一個(gè)條件是我們國(guó)家已充分意識(shí)到了房地產(chǎn)行業(yè)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的客觀的現(xiàn)實(shí)。國(guó)家充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的威脅。國(guó)家現(xiàn)在有意識(shí)地放棄了房地產(chǎn)行業(yè)拍賣土地的維持財(cái)政開支的這政策，退出以土地財(cái)政為主的稅收政策。

我們可以做出第一種情況：2021年，房地產(chǎn)發(fā)展一二線城市穩(wěn)中有升，三四線城市穩(wěn)中有跌，但不會(huì)超過3%。

第一、一二線城市樓市政策加碼會(huì)落地，讓房?jī)r(jià)回歸理性，“房住不炒”的定位會(huì)保持現(xiàn)狀，限購(gòu)限貸會(huì)加強(qiáng)，穩(wěn)中略升，三四線城市人口流出大，需求量減少，價(jià)格會(huì)降。

第二、房地產(chǎn)發(fā)展收并購(gòu)加劇，大魚吃小魚，快魚吃慢魚，“三道紅線”出臺(tái)后，開發(fā)商的資金壓力大，融資渠道改變，資金鏈斷裂說來就會(huì)來。

第三、房地產(chǎn)的促銷手段越來越實(shí)在，打折促銷占主導(dǎo)，今年拍地的高價(jià)地會(huì)銷售，虧損是在所難免，要量還是要價(jià)就只有開發(fā)商根據(jù)資金壓力來定，降價(jià)促銷優(yōu)惠是在所難免的。

第四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是全球恢復(fù)期，下半年應(yīng)該會(huì)有所漲幅，疫情在2021年應(yīng)得到控制，全球經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，房地產(chǎn)也會(huì)跟著發(fā)展。全國(guó)房地產(chǎn)兩極分化趨勢(shì)會(huì)更加明顯，即使是同一座城市中不同板塊的房?jī)r(jià)也會(huì)分化加劇。

政策指導(dǎo)方向是防止一切金融風(fēng)險(xiǎn)不管是房住不炒也好，還是給開發(fā)商的三條紅線也要，國(guó)家制定的政策出發(fā)點(diǎn)是保證金融安全！在這里我們必須說一個(gè)事實(shí)，國(guó)家的調(diào)控整政策從來沒有說過降房?jī)r(jià)，而是控制房?jī)r(jià)，不要過快過熱上漲！

開發(fā)商拿地更謹(jǐn)慎，因?yàn)閷?duì)開發(fā)商融資的收緊，土拍市場(chǎng)會(huì)冷卻一些。由于融資渠道受“三條紅線”控制，有一大批開發(fā)商在拿地的時(shí)候，沒有那么“沖動(dòng)”了。眾所周知，房?jī)r(jià)的高企有相當(dāng)一部分出自地價(jià)的推波助瀾，地價(jià)的上漲節(jié)奏被控制住，房?jī)r(jià)也會(huì)趨于平緩。

小房企更加艱難金融收緊，小房企會(huì)因?yàn)槿谫Y“三道紅線”再倒掉一批嗎？理論上金融收緊規(guī)模越大的高杠桿和快周轉(zhuǎn)的房企，受影響越大。但實(shí)際情況上就和《西游記》里的妖怪一樣，有背景的會(huì)有人想辦法幫他們降杠桿，但只有背影的小房企，要么自動(dòng)退出行業(yè)上岸，如果不幸正有項(xiàng)目在運(yùn)作且資金流一般，日子艱難是肯定的了，再倒掉一些也是可能的！

房?jī)r(jià)分化加劇全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，會(huì)有深圳杭州這種妖氣沖天的，也會(huì)有鶴崗阜新這種徹底沒落的！所以如果自住還好，作為投資務(wù)必要想好，畢竟不是哪里都有真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)！這就是所謂的一城一策，讓地方政府各自發(fā)揮自己的主觀能動(dòng)性，所以才有了自2015年以來各個(gè)城市的搶人大戰(zhàn)，而且現(xiàn)在是越演越烈，花樣百出。

所以，對(duì)于未來房地產(chǎn)猜測(cè)還是要謹(jǐn)慎一些，別太過于樂觀。

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