本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)：子木聊房

文/子木

上海樓市熱度可能要降一降了！

今天，網(wǎng)易房產(chǎn)獨(dú)家獲取了一份《閔行區(qū)房管局會(huì)議紀(jì)要》，每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)也跟蹤了報(bào)道。

但財(cái)聯(lián)社說，閔行區(qū)房管局相關(guān)人士沒有收到通知。

無論如何，這件事情牽動(dòng)著上海無數(shù)購房者的心。

下面子木先給大家解讀紀(jì)要，然后分析原因、影響以及房價(jià)趨勢(shì)。

紀(jì)要顯示：

為了嚴(yán)控上海樓市過熱，將采取一系列措施「防止新房認(rèn)籌過熱」。

我們先看會(huì)議內(nèi)容：

說實(shí)話，按照上?，F(xiàn)在的市場情況，探討這樣的會(huì)議內(nèi)容，是符合情理的，滿足“房住不炒”大基調(diào)，也遏制了上海樓市過熱的房價(jià)。

1

會(huì)議第一條強(qiáng)調(diào)：認(rèn)籌紅線3:1。

也就是說一套房源最多3個(gè)家庭認(rèn)籌，超過4個(gè)都不行。

這從某方面，遏制了千人搶盤的樓市怪象，也在輿論上少了“火藥戲碼”。

而且政策強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目不得和中介聯(lián)合操控周邊二手房價(jià)格，人為抬高二手房價(jià)格。

這套邏輯應(yīng)該是針對(duì)于不限價(jià)的純商品房。

樓市有一條邏輯，新房帶二手。

例如一個(gè)地方拍地出現(xiàn)了地王、樓王，備案價(jià)遠(yuǎn)超于周邊二手房，那么這個(gè)項(xiàng)目開盤后，由于價(jià)差影響，極容易拉動(dòng)周邊二手房房價(jià)上漲。

中介則會(huì)告訴購房者，你看隔壁新盤都賣到10萬/平了，這邊的次新房怎么也得賣到8萬/平吧，房價(jià)都是這么“帶飛”的。

超過3:1，開發(fā)商不得捂盤，必須全盤放量。

這點(diǎn)非常好，歷史經(jīng)驗(yàn)，大部分開發(fā)商看到房價(jià)上漲就偷摸捂盤不放，能多賺就多賺。

大量捂盤，導(dǎo)致市場供應(yīng)急跌，房價(jià)上漲。

而此政策一出，相當(dāng)于定向打擊開發(fā)商捂盤行為，在供應(yīng)端稍微輕松一些。

同一家庭同一時(shí)段，全市只能認(rèn)籌一個(gè)盤。

這一條例是為了限制買房人的。

之前買房人只要有錢，可以在市內(nèi)任意認(rèn)籌，導(dǎo)致多個(gè)樓盤認(rèn)籌比超高，而且如果同時(shí)中多個(gè)標(biāo)的，會(huì)搶占別人中標(biāo)名額。

俗話講“占著茅坑不拉屎”，浪費(fèi)公共資源，就是這個(gè)意思。

當(dāng)天去化率超過90%的樓盤，只要認(rèn)籌就必須去房管局備案，如果退房，一年之內(nèi)就不能買房。

這條相當(dāng)于上一條的補(bǔ)丁，徹底將富人群體摁在粘板上，亂搶房、占名額的亂象被制止。

2

整體來看，這次的調(diào)控思路，是從新房市場入手，通過限制買賣雙方交易行為，來打擊亂象和降低交易頻次，以達(dá)到給樓市降溫的目的。

對(duì)買方市場來說，重重限制下，買房人選擇空間少了，買房決策變得異常重要，對(duì)應(yīng)購房成本也高了。

賣方市場，全面打擊捂盤行為，開發(fā)商不能投機(jī)取巧炒房價(jià)，相當(dāng)于變相讓利給購房者。

整體來說，就是定向打擊上海開發(fā)商和土豪級(jí)購房者，讓利給還沒買房、剛剛能上車的剛需。

我前段時(shí)間預(yù)測(cè)過，上海作為全國房地產(chǎn)重點(diǎn)標(biāo)桿城市，2020年成交太火了，2021年大概率會(huì)出政策降溫的。

不然在輿論上，上海會(huì)變成“房住不炒“的反面教材。

畢竟很多人都喜歡把“房住不炒”跟“房價(jià)不能上漲”聯(lián)系起來。

但問題來了，上海是因?yàn)槌捶慷鴮?dǎo)致樓市大火的嗎？

并不是。

“要求本地兩套，外地一套，而且外地人想買房需要5年社保+已婚”。

滬九條出臺(tái)后，上海樓市這幾年根本沒有炒房空間。

所以這次政策出來的條例只是在交易端做文章，并沒有涉及到“四大限法”層面的升級(jí)，未來也不可能升級(jí)。

接下來正如紀(jì)要內(nèi)容，未來還會(huì)考慮出臺(tái)，“離婚兩年內(nèi)不能買房”、“收緊資金監(jiān)管”等政策，繼續(xù)給漏洞打補(bǔ)丁。

不出意外，2021年上海的房貸利率會(huì)逐步上調(diào)，而且為了買房，接下來上海還可能掀起一股離婚潮，這都是可預(yù)測(cè)的。

3

既然上海市剛需買起來的，“大政策”已經(jīng)見底，那么像這次“限制交易空間”的政策，對(duì)市場只能起到“降溫”的目的。

真正無法從根源上解決上海房價(jià)上漲的事實(shí)。

站在市場角度講，現(xiàn)在上海購房情緒高漲，既然政策限制新房市場，新房不好買，那么只有一個(gè)結(jié)果：

群眾掉頭涌向二手房市場。

然而上海二手房市場并不樂觀，庫存已經(jīng)全線告急。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，上海現(xiàn)存二手房庫存4.3萬套，按照當(dāng)前一個(gè)月2.9萬套左右的去化速度，庫存周期下降到短短的48天。

而且近期上海業(yè)主開始大量下架房源，準(zhǔn)備囤貨居奇，年后再出手，肯簽字的業(yè)主越來越少。

這又會(huì)助推供需杠桿失衡。

所以這次政策只是緩沖降溫，年后，上海二手房房價(jià)還會(huì)漲起來，大家要做好準(zhǔn)備，“勢(shì)”不等人。

后臺(tái)有幾個(gè)讀者，每天都在問我上海能不能上車，能不能上車，我都被問郁悶了。

大概從2019年年底我就喊大家上車了，不買；疫情之后又喊了一次，還是不買；現(xiàn)在已經(jīng)漲起來了，依舊不買……每天就是孜孜不倦地問。

問：為什么？

答曰：害怕高位站崗，感覺房價(jià)會(huì)回落。

朋友講，這就是股市韭菜的常規(guī)操作，如果你知道這家企業(yè)的底層運(yùn)行邏輯，就會(huì)選擇快速入場，且不斷加碼，不要怕高，只有更高。

上海這波房價(jià)邏輯也是如此，剛需托起來的房價(jià)，基本不存在炒房泡沫，庫存這么低，供需又失衡，基本沒有回調(diào)余地。

有這種心態(tài)的千萬別來找我了，我勸您不要買，萬一虧了，還不得提著砍刀來找我？中年人也要講武德。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）

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