重點(diǎn)城市熱度“高開(kāi)低走”，樓市真正降溫了嗎？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-09-14 08:50

　　2021年下半年，樓市拐點(diǎn)隱現(xiàn)。

　　縱觀國(guó)內(nèi)樓市前八個(gè)月表現(xiàn)，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“先揚(yáng)后抑”的態(tài)勢(shì)，尤其7月份以來(lái)，樓市熱度明顯轉(zhuǎn)淡，成交逐月下行，各個(gè)城市成交量呈現(xiàn)出“跌多漲少”的局面。

　　一系列問(wèn)題隨之而來(lái)：市場(chǎng)真的轉(zhuǎn)冷了嗎？背后動(dòng)因是短期的政策“高壓”，還是市場(chǎng)周期輪動(dòng)使然？各城市下行期表現(xiàn)有何差異？

　　二手房放貸“難上加難”

　　我們CRIC(中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán))重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的百城數(shù)據(jù)顯示，2021年3-5月份，樓市曾顯現(xiàn)出一波成交的“小陽(yáng)春”行情，月均成交量一度達(dá)到5200萬(wàn)平方米左右，較2020年全年的月均水平高出1000萬(wàn)平方米。但隨著調(diào)控政策深入，6月以來(lái)各地市場(chǎng)逐步回落，7-8月份更是同比由增轉(zhuǎn)跌，樓市自此正式回歸淡季。

　　我們針對(duì)上半年市場(chǎng)火熱(成交規(guī)模累計(jì)同比上漲30%以上)、下半年市場(chǎng)回落的9個(gè)典型城市(上海、廣州、合肥、寧波、無(wú)錫、徐州、長(zhǎng)沙、武漢、青島)研究發(fā)現(xiàn)，徐州下半年的成交規(guī)?；芈渥顬轱@著，7-8月份相較2020年同期降幅達(dá)到50%以上；武漢、寧波、廣州次之，降幅在20%以上；長(zhǎng)沙、合肥、上海、無(wú)錫、青島的成交同比降幅則在15%以內(nèi)。

　　而這背后的原因，主要是政策調(diào)控之下，全國(guó)樓市信貸從嚴(yán)，各地銀行捂緊“錢袋子”，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)房貸利率攀升、放款周期延長(zhǎng)等現(xiàn)象。

　　不得不提的是，二手房放貸更是“難上加難”，全國(guó)多個(gè)二線城市甚至曝出二手房“停貸”傳聞。CRIC通過(guò)電話對(duì)23個(gè)二三線城市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，二手房的信貸環(huán)境較新房而言的確更為嚴(yán)峻，部分城市甚至出現(xiàn)了“保一棄二”——即優(yōu)先新房貸款的現(xiàn)象。

　　我們調(diào)研得出的結(jié)論是：多數(shù)城市的二手房貸款利率都略高于新房，整體二手房貸款難度要大于新房貸款。

　　市場(chǎng)整體下行信號(hào)明顯

　　目前，整體市場(chǎng)下行信號(hào)比較明顯。廣州、武漢、無(wú)錫、徐州等城市，因調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，抑制了部分居民換房需求，市場(chǎng)出現(xiàn)了階段性疲軟，樓市增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。

　　以武漢為例，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在上半年明顯轉(zhuǎn)暖，供求顯著放量，但歷經(jīng)7月、8月的政策運(yùn)行期后，市場(chǎng)降溫明顯，成交持續(xù)走低。7月末，隨著“房票制度”率先落地，武漢東湖高新(600133,股吧)區(qū)市場(chǎng)很快出現(xiàn)了降溫。不出意外，隨著新政效應(yīng)的持續(xù)釋放，武漢下半年成交量或?qū)⒊掷m(xù)低迷。

　　青島作為典型的內(nèi)生型城市，購(gòu)房需求相對(duì)穩(wěn)定，在售項(xiàng)目多數(shù)以剛需、改善型為主，且購(gòu)房者多為地緣性客戶。隨著剛需市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪集中釋放，目前，青島樓市已有轉(zhuǎn)冷跡象。我們預(yù)計(jì)，青島市場(chǎng)三季度成交規(guī)模回調(diào)已是大概率事件。

　　此外，上海、合肥、長(zhǎng)沙、寧波市場(chǎng)受供應(yīng)影響，短期內(nèi)都有所降溫。但作為長(zhǎng)三角區(qū)域的龍頭城市，經(jīng)歷了8月市場(chǎng)短暫的供應(yīng)“空窗期”后，上海新房市場(chǎng)表現(xiàn)依然堅(jiān)挺。而中部城市長(zhǎng)沙，2021年下半年新房成交熱度不減，一直是供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。我們認(rèn)為，長(zhǎng)沙城市購(gòu)買力較為充足，后市成交量有望回升。

　　總體上看，研究樣本中的大部分城市釋放出了下行信號(hào)，但仍有部分城市有待觀察。

　　對(duì)于一些由于短期內(nèi)供應(yīng)受限而出現(xiàn)成交回落的城市，我認(rèn)為是常規(guī)淡季下成交量的短期回調(diào)，如上海、長(zhǎng)沙等城市。此類城市基本面良好，基于年內(nèi)尚有1-2次集中供地尚未開(kāi)放，待供應(yīng)放量后當(dāng)?shù)氐某山灰?guī)模將有可能回升。如果在9月之后，上述城市供應(yīng)放量還未扭轉(zhuǎn)成交頹勢(shì)，基本就可確定，國(guó)內(nèi)樓市已進(jìn)入下行趨勢(shì)。

　　當(dāng)前，時(shí)不時(shí)出現(xiàn)下半年貨幣政策將向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)向的市場(chǎng)傳聞，但從我們實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，多地銀行尚未有明確“動(dòng)作”。目前樓市信貸端依舊從嚴(yán)，各地后期成交釋放的交易量仍相對(duì)有限。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）