重點城市熱度“高開低走”，樓市真正降溫了嗎？

來源：智能家居時間：2021-09-14 08:50

　　2021年下半年，樓市拐點隱現(xiàn)。

　　縱觀國內(nèi)樓市前八個月表現(xiàn)，市場整體呈現(xiàn)出“先揚后抑”的態(tài)勢，尤其7月份以來，樓市熱度明顯轉淡，成交逐月下行，各個城市成交量呈現(xiàn)出“跌多漲少”的局面。

　　一系列問題隨之而來：市場真的轉冷了嗎？背后動因是短期的政策“高壓”，還是市場周期輪動使然？各城市下行期表現(xiàn)有何差異？

　　二手房放貸“難上加難”

　　我們CRIC(中國房產(chǎn)信息集團)重點監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)顯示，2021年3-5月份，樓市曾顯現(xiàn)出一波成交的“小陽春”行情，月均成交量一度達到5200萬平方米左右，較2020年全年的月均水平高出1000萬平方米。但隨著調(diào)控政策深入，6月以來各地市場逐步回落，7-8月份更是同比由增轉跌，樓市自此正式回歸淡季。

　　我們針對上半年市場火熱(成交規(guī)模累計同比上漲30%以上)、下半年市場回落的9個典型城市(上海、廣州、合肥、寧波、無錫、徐州、長沙、武漢、青島)研究發(fā)現(xiàn)，徐州下半年的成交規(guī)?；芈渥顬轱@著，7-8月份相較2020年同期降幅達到50%以上；武漢、寧波、廣州次之，降幅在20%以上；長沙、合肥、上海、無錫、青島的成交同比降幅則在15%以內(nèi)。

　　而這背后的原因，主要是政策調(diào)控之下，全國樓市信貸從嚴，各地銀行捂緊“錢袋子”，導致市場出現(xiàn)房貸利率攀升、放款周期延長等現(xiàn)象。

　　不得不提的是，二手房放貸更是“難上加難”，全國多個二線城市甚至曝出二手房“停貸”傳聞。CRIC通過電話對23個二三線城市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，二手房的信貸環(huán)境較新房而言的確更為嚴峻，部分城市甚至出現(xiàn)了“保一棄二”——即優(yōu)先新房貸款的現(xiàn)象。

　　我們調(diào)研得出的結論是：多數(shù)城市的二手房貸款利率都略高于新房，整體二手房貸款難度要大于新房貸款。

　　市場整體下行信號明顯

　　目前，整體市場下行信號比較明顯。廣州、武漢、無錫、徐州等城市，因調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，抑制了部分居民換房需求，市場出現(xiàn)了階段性疲軟，樓市增長動能轉弱。

　　以武漢為例，武漢房地產(chǎn)市場在上半年明顯轉暖，供求顯著放量，但歷經(jīng)7月、8月的政策運行期后，市場降溫明顯，成交持續(xù)走低。7月末，隨著“房票制度”率先落地，武漢東湖高新(600133,股吧)區(qū)市場很快出現(xiàn)了降溫。不出意外，隨著新政效應的持續(xù)釋放，武漢下半年成交量或將持續(xù)低迷。

　　青島作為典型的內(nèi)生型城市，購房需求相對穩(wěn)定，在售項目多數(shù)以剛需、改善型為主，且購房者多為地緣性客戶。隨著剛需市場經(jīng)歷了一輪集中釋放，目前，青島樓市已有轉冷跡象。我們預計，青島市場三季度成交規(guī)?；卣{(diào)已是大概率事件。

　　此外，上海、合肥、長沙、寧波市場受供應影響，短期內(nèi)都有所降溫。但作為長三角區(qū)域的龍頭城市，經(jīng)歷了8月市場短暫的供應“空窗期”后，上海新房市場表現(xiàn)依然堅挺。而中部城市長沙，2021年下半年新房成交熱度不減，一直是供不應求的態(tài)勢。我們認為，長沙城市購買力較為充足，后市成交量有望回升。

　　總體上看，研究樣本中的大部分城市釋放出了下行信號，但仍有部分城市有待觀察。

　　對于一些由于短期內(nèi)供應受限而出現(xiàn)成交回落的城市，我認為是常規(guī)淡季下成交量的短期回調(diào)，如上海、長沙等城市。此類城市基本面良好，基于年內(nèi)尚有1-2次集中供地尚未開放，待供應放量后當?shù)氐某山灰?guī)模將有可能回升。如果在9月之后，上述城市供應放量還未扭轉成交頹勢，基本就可確定，國內(nèi)樓市已進入下行趨勢。

　　當前，時不時出現(xiàn)下半年貨幣政策將向寬信用轉向的市場傳聞，但從我們實際調(diào)研情況來看，多地銀行尚未有明確“動作”。目前樓市信貸端依舊從嚴，各地后期成交釋放的交易量仍相對有限。

（責任編輯：常丹丹 HO016）