臨近年末，沉寂多時的環(huán)京樓市又熱了起來，以“大廠樓盤排隊選房” 、“燕郊年底購房熱潮”等售樓處人潮涌動為內(nèi)容的視頻出現(xiàn)在朋友圈。

據(jù)了解，造成這種現(xiàn)象只是開發(fā)商“首付分期”甚至“零首付”的營銷手段。一位燕郊中介對界面新聞介紹，潮白河大街新開的樓盤禧悅里，首付分期20%就可以購買，開發(fā)商免費墊付10%。

這種模式與目前鄭州新房市場的首付分期操作一致，均為無息貸款，不過與“兩年內(nèi)四次付清”相比，燕郊樓市的分期更短，要求一年之內(nèi)分三次還清。

為了打消顧客對房價下跌的顧慮，禧悅里開發(fā)商福成地產(chǎn)還放出了自己的“限跌令”，自證目前的優(yōu)惠已到了頂點。

該公司稱自2021年10月16日起，購買福成悅禧里的客戶成交價為最高優(yōu)惠價格，后期若出現(xiàn)低于現(xiàn)成交價的，將由公司無息補償差額部分。

執(zhí)行此種促銷方式的樓盤并非個例，據(jù)悉，北三縣多個樓盤均在使用不同比例的首付分期方式，更有甚者，如大廠的合生長安帝景、路勁公園上城等推出了“零首付”購房舉措。

中原地產(chǎn)首席分析師認(rèn)為，這種促銷行動每過幾年就會出現(xiàn)幾次。“具體分兩類，如果在還銀行貸款之前首付分期結(jié)束，那么是不違規(guī)的。但是現(xiàn)在很多首付分期明顯時間很長，還貸款的時候首付還在分期，甚至直接是開發(fā)商免首付，那就是違規(guī)了，涉嫌首付貸和騙貸。”

鋌而走險的搞促銷背后，是燕郊等環(huán)京區(qū)域經(jīng)歷了調(diào)控之后，樓市逐漸擠掉水分，價格重回理性，且今年下半年來成交量下跌趨勢明顯，因此，部分開發(fā)商趕在年底之前回款。

以北三縣中距離北京CBD僅30公里的燕郊為例，曾成為很多北漂一族定居目的地的燕郊在2015年至2017年價格迅速上漲，2015年，燕郊均價在7000到8000元/平米，2017年4月份，最高的區(qū)域飆升至4萬元/平米。

2017年6月，野蠻生長的燕郊樓市遭遇調(diào)控開始降溫，北三縣全域啟動了限購，對外地購房者的三年當(dāng)?shù)厣绫＜凹{稅證明有了嚴(yán)格的限制，而諸多北漂的社保均在北京市內(nèi)。因此，一年時間內(nèi)燕郊房價回調(diào)，2018年房價直跌到17000元/平方米，2019年和2020年雖有小幅回升，但是在19000元/平米徘徊。

今年以來，北三縣房價依舊穩(wěn)定。據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，燕郊11月新房均價19909元/平方米 ，比上月增長 3.69%。另外，大廠均價在15000元/平方米，香河均價11000元/平方米，環(huán)比基本持平。

近兩年，燕郊樓市經(jīng)常會傳出放開限購的消息，最后都會被官方辟謠。不過今年以來，官方雖未證實限購政策改變，北三縣的中介們已經(jīng)在悄然行動了。

實際操作中，中介和開發(fā)商均表示，北三縣目前已放開新房限購，外地人可以貸款購買1套商品房，網(wǎng)簽手續(xù)在20個工作日左右即可辦妥，沒有當(dāng)?shù)厣绫Ｒ蟆?/p>

“每個中介公司都有一定的名額，外地購房者可以直接進(jìn)行網(wǎng)簽。”一位燕郊銷售對界面新聞表示，今年上半年就有限購放松的跡象，外地客戶確實可以直接購買一手房，二手還是實施之前的限購政策。

即便有限購放松，疊加北京城市副中心發(fā)展，以及通往燕郊的地鐵線路正在建設(shè)中等利好消息，北三縣樓市下半年成交量依然在下滑。

據(jù)世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，11月，燕郊成交新房211套，比10月跌去174套，大廠成交128套，香河成交182套。北三縣整體市場情況為部分項目降價，客戶呈觀望態(tài)勢。

北三縣之外，距離北京更遠(yuǎn)的保定，先出臺了特定項目解除限購的政策。

11月30日，保定市人民政府辦公室印發(fā)《保定市全面推進(jìn)被動式超低能耗建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展實施方案》，《方案》表示，為加大政策支持，示范引領(lǐng)規(guī)?；茝V，對購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區(qū)域性商品住房限購政策的限制。

該政策無疑能顯示出環(huán)京樓市限購的松動，尤其利好保定之下與北京更近的高碑店市和涿州市。

分析師也認(rèn)為，“根據(jù)保定的限購政策，外地戶籍過去需要3年社保才能認(rèn)購，新政策顯然有助于促進(jìn)此類住房的交易，也利好開發(fā)商的項目銷售。鑒于12月6日中央明確支持商品房市場，被動房的限購政策松綁相對阻力較小，其他城市或也會仿效。”

不過，被動式建筑需要有更高的建設(shè)要求，成本也相較普通房屋更高，對于以剛性需求為主的環(huán)京市場來說，相關(guān)限購松綁的普及和成效還需要時間實現(xiàn)，當(dāng)下更重要的是能否在環(huán)京區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢下，合理去化新房庫存。

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