我是云叔說房，資深房產(chǎn)專家。專研樓市十余年在數(shù)十座城市投資買房，長期進行樓市調研，選擇大于努力！未來10年依舊可以靠買房躺著賺錢，關注“云叔說房”，成為最會買房的人。

以下內容是“云叔說房”微信公眾號的粉絲精選提問

提問：云叔，目前住在布吉（大芬地鐵站旁200米內）復式樓梯房，居住還行，贈送面積大，就是小區(qū)不大，公共設施少；另外在深中旁有一小面積學位房，大孩六年級，二孩不到一歲。請問不考慮工作地點因素，從居住和投資角度，是否有必要置換到福田和南山去（大房換小房）？

回答：其實布吉的潛力相當于羅湖，品質相當于梅林，可以說是深圳市內最破的地方；結論很明顯，布吉整體來看跑輸大勢， 從未來升值的角度看，建議換到南山或者福田。

提問：云叔好，剛需，小孩馬上要用到學位上學，請問一下龍崗的恒裕瓏城跟坪山的恒大城相比哪個更好？

回答：你好，剛需，考慮學位問題，恒大城在坪山規(guī)劃的中央居住區(qū)內， 目前來說坪山唯一值得投資的區(qū)域；短期看深圳往西不會改變，所以東部的發(fā)展會遲緩，房價也會是補張型；從長期看，坪山儲備用地很多，拆遷難度遠遠小于其他區(qū)，所以長持問題不大；如果自住的話，入手恒大城還不錯， 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級，龍城初級的性價比最高，考慮保值和學位，建議在這幾個學校中選擇。

提問：云叔你好，資金有300萬，考慮到中介費和稅費等，只能買預算500萬出頭的房子，首選沙井拾悅城，但是已經(jīng)沒選擇了，光明一號、四海云亭、上塘道兩房，請問這幾個該怎么選？

回答：你好，選擇西部沙井需要考慮，學位和是否限價，抓住這兩點去選，絕對是沒錯的；如果買沙井的話，建議盡量選擇沙井海岸城一帶；如果買光明的話，盡量選擇帶好一點學位并靠近地鐵口樓盤；如果買龍華的話，盡量往紅山片區(qū)靠；如果按你選的盤來調的話，優(yōu)先考慮金地上塘道。

提問：云叔好，剛需自住，請問寶安區(qū)金港華庭和白金假日公寓哪個更適合？總價380左右，寶安區(qū)地鐵站附近有哪些比較合適的小區(qū)？感謝

回答：你好，剛需自住，總價380左右，這兩個都是西部剛需得不能再剛需的上車盤，哪里有好房源買哪里，上車盤的特點是隨大勢走，天花板低，價格上你追我趕，有時候不是一定要在兩個盤里分輸贏；你這個價位，比較建議綜合配套、品質、交通，哪怕戶型略遜的次新，喜新厭舊是人類的本性，抑或是可以改三的老房子，對于剛需房，功能大于性能。

提問：云叔好，請問一下海語西灣現(xiàn)在買，投資價值大嗎？會不會是高位接盤？海韻學校，無地鐵無商業(yè)，就是大鏟島上的騰訊離得不遠。

回答：你好，騰訊島還是塊不毛之地，房價已經(jīng)被炒成了黃金價，海語西灣若是排除學位因素，個人覺得短期是會跑輸?shù)?，距離地鐵口比較遠，生活又不方便，但是在深圳，學位的威力是大于地鐵的，則不太好判斷，從長期看的話，肯定沒有問題。 至于說高位接盤，除去置業(yè)鄙視鏈底端的幾個區(qū)域，現(xiàn)在買哪個區(qū)域不是高位接盤。

提問：云叔好，年收入200w左右，福田有一套紅本自住房大面積，但學位很一般，羅湖一套紅本房，布吉一棟農民房，目前房貸月供3萬左右，請問如果把自住房置換再加杠桿買一套3000w左右的房可行嗎？福田和南山的哪個樓盤比較推薦呢？

回答：你好，學位屬性弱的改善房，繼續(xù)往上沖的動能確實不足，華僑城就是個最大的例子，可以置換優(yōu)化配置。 3000萬的預算，直接往深圳最頂級的豪宅區(qū)看就可以了，由于稀缺放賣，迄今都沒停止過上漲，建議盡快著手置換。

提問：云叔好，請問鳳崗大運城邦一期119平應該是賣了還是持有？如果考慮投資性的，資金目前沒壓力，要是持有有價值嗎？

回答：你好，大運城邦和龍崗一衣帶水，房價也是共悲歡，龍崗房價也沒起來，大運城邦就也沒戲，主要是換倉目的是什么？是否還有深圳房票？其他配置怎么樣？有時候瞎折騰不如按兵不動。

提問：云叔好，在華僑城2017年入手了套新房，剛裝修完還沒入住，香山里小學學位，兩個孩子，大的上小學一年級，小的一歲，現(xiàn)在想把香山美墅的房子賣掉換個小學中學連讀的學位房，預算總價1200-1500萬左右，看了深高北的金亨利但是積分不夠，大的趕不上，看了龍華的金茂府，二小孩都能趕上，聽說學位還不錯，但是金茂府125平地賣完了，剩下155平起步，就是感覺單價有點高，還有房子使用率不高，您覺得我的置換對不對？金茂府能入手嗎？有好的自住好學位房推薦么？感謝！

回答：你好，龍華的梯隊劃分其實很明確 ，1梯隊：深高北紅山四神盤、深外北白石龍次新剛豪 ；2梯隊：紅山二線普宅、白石龍民樂次新普宅、上塘龍勝； 3梯隊：民治、龍華、觀瀾，金茂府是豪宅，產(chǎn)品定位是整個龍華稀缺的大平層，這個樓盤的價格是龍華的天花板了，如果是投資的話，意義不大，但周圍別家的樓盤，全靠它來幫襯。 同價位的選擇范圍也很多，買這個盤站崗風險很大，既沒有山海景觀，也沒有好的學位，有實力的買家更多會選擇香蜜湖或者南山。

以上內容是“云叔說房”微信公眾號的粉絲精選提問

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