廣州樓市:這類房子保值都困難,未來還難轉(zhuǎn)手,內(nèi)行人都回避

來源：智能家居時間：2020-09-13 23:47

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提問：廣叔你好，你對東風東小學萬科金色家園，對錦城花園、東風廣場和君匯您的看法又怎樣呢？謝謝！

回答：你好。錦城花園有點老了，不是很建議。東風廣場可以考慮，小區(qū)環(huán)境不錯。君匯世家就隔著一條馬路，也可以考慮，家門口就是學校。建議以次新小區(qū)為主，太老舊的不要考慮。

提問：廣叔你好，我想在廣州番禺買套房子，總價在1200萬以內(nèi)，同時又希望學位還可以，最近看中星河灣星苑，里面環(huán)境挺好，又配有執(zhí)信中小學，但又有人說這個學校不行。同時廣叔也可以提供海珠或天河一些樓盤參考

回答：你好，中星河灣星苑可以考慮的，在沿江東路，景觀好，小區(qū)環(huán)境好，執(zhí)信中小學也不錯，畢竟執(zhí)信中學教育集團在廣州是排在前列的，缺點是沒有地鐵。其他建議看海珠濱江東；富力銀禧花園、高雅灣；天河：保利心語花園、尚東君御雅苑、尚東美御

提問：廣叔，我想買個250w左右住宅，如果選一個新盤，您首推哪里？

回答：你好。廣州新塘的品秀星圖；科學城：實地常春藤、珠江嘉園

提問：你好廣叔，想問一下中冶逸璟臺復式怎么樣？有沒有投資價值，因為孩子在科學城上學，打算住幾年后賣掉的話，從投資角度嶺南山畔二手和這個樓盤選擇哪個更好一點？

回答：你好，復式相對來說沒有平層的流通性好，不過自住的話，買也無妨。有價值的，不過需要一定的周期。如果自住，不如選擇嶺南山畔，近地鐵，周圍配套要齊全一些，靠近尖峰嶺公園，生活舒適。

提問：您好廣叔，坐標廣州，我老婆名額被丈人夫婦占用，貸款200萬，無法提前還清，我倆婚后一套老破舊(江灣橋南)，現(xiàn)在想賣了換大的，但還有8個月才滿二，房產(chǎn)證上寫著滿二才能交易，有沒辦法操作，因為賣了才能買新的。另外我倆黃石路上班，目前在知識城和南沙選新房，知識城上班不到1小時，還可以，南沙比較遠，1個多小時，您覺得還有什么區(qū)域可以納入考慮范圍？我們首付預算最多165左右，主要考慮小孩居住舒適和讀書，雖然主城區(qū)學校好，但一家人居住不舒適。還有一點就是我和老婆買房前離婚是否可以做到5成首付？

我這次計劃買的房是希望帶有投資屬性，持有十多年這樣的，所以就不太想買市區(qū)舊樓！我們現(xiàn)在就看過南沙，南沙灣附近的和知識城，看上的房南沙比知識城便宜30萬左右，但上班要多20-30分鐘，如果必須二選一你覺得那邊比較好？或者在你看來，廣州還有那個片區(qū)比較適合我們的？雖說首付計劃165w,但畢竟已經(jīng)有負債，所以還是希望如果能控制在總價300w以內(nèi)會比較好，謝謝。

回答：你好，不能有辦法操作，zc就是要限售。你賣掉老房子選擇新房子無可厚非，知識城、南沙都是你選擇范圍了，其他城區(qū)地方只會更好不會更壞了。首先你要搞清楚的是，你老婆、包括你們現(xiàn)在的老破舊，在家庭單位來看，已經(jīng)有兩筆在還貸款了。即使你賣掉了老破舊，家庭名義還是要七成首付。離婚騰出你個人名額，如果你是廣州戶口，有貸款記錄，有機會做到4成首付。沒貸款記錄，可以三成。三或四成首付，以165w的首付預算，選擇的空間是很大的。我還是建議你選擇改善類的二手房。資金有限可以優(yōu)先南沙，相當于多花20分鐘上班，多節(jié)省30萬。

提問：你好廣叔，我是深戶但深圳無房。居住工作都在成都，有套全款房和一套貸款房，月供1萬。目前手頭有100萬，明年10月有筆200萬資金到期。今年7月底孩子滿18歲有成都購房資格。如果月供達到2.5萬，還是可以承受的。從投資角度考慮，我是等明年資金充裕了投資深圳，還是在成都或者重慶等二線城市購房。對于這兩個二線城市你認為投資潛力如何？對于我這種情況，您有什么建議。我記得你說過新房會有幾年洗盤期，是說從投資角度看新盤不如二手房嗎還是我理解的不對。

回答：你好，給在二三線工作和生活的朋友一點建議。這里指的是本身已經(jīng)在二三線定居的。如果生活本身已經(jīng)比較穩(wěn)定，其實去一線闖蕩，風險還是很高。當然，如果自己很年輕，很有激情，有機會去一線，那可以去，大多數(shù)人是沒有那么多機會。那么怎么辦？就是好好在二三線生活啊。

唯一要注意的一點是，要在一些中心城市買房，比如北上廣深等等。為什么？將來你的孩子還是有非常大的可能去一線城市的。這個時候，最需要解決的問題是什么？就是房子，可能那個時候已經(jīng)比較貴了。如果沒有提前準備，可能畢生的積蓄都被掏空，晚年有點慘。在一線買房，就等于已經(jīng)定居了，雖然人不在那里。哪怕將來孩子不在你現(xiàn)在選的城市，也能同等置換。所以在深圳和成都重慶之間選擇，支持你買深圳。不僅為了資產(chǎn)升值，也為了下一代。何況你在成都已經(jīng)有倉位了，把大資金用在深圳，未來成都可以考慮出手一套全款房做裂變。新盤和二手房重點還是看價格，如果限價新盤，價格低于周邊二手房價格，是可以買的。

提問：您好廣叔，怎樣才能讓資產(chǎn)最大化，早日擺脫房奴財務自由？目前居住工作深圳，為了娃讀書，2017年底入手豪方天際，貸款500W月供26000，付完月供年收入余款不多，沒有別的投資理財經(jīng)驗，家庭收入4w月，目前子彈30，另武漢萬科城花景苑一套，托管租金4K月，少量尾款無壓力。請問廣叔，有必要賣掉武漢填深圳貸款，來降低月供與利息嗎？500貸款目前現(xiàn)狀有沒有辦法能提前還完？剩下的子彈應該怎樣投資理財？目前35歲，已面臨中年危機，想在40歲擺脫老鼠賽跑模式，破解月供房奴困局？求支招。

回答：你好，只考慮你這一輩子的話，還是有可能財務自由的。比如在武漢你現(xiàn)在賺5000萬，基本到你退休你還是比較隨心所欲的。在深圳這個數(shù)字要翻倍。但是你的孩子未必隨心所欲，因此如果你想要在你所生的全部年份，你的子孫也隨心所欲，估計你要終生奮斗了。萬科城花璟苑屬于關(guān)山大道，光谷領(lǐng)漲區(qū)，建議保留。等待下一輪漲幅來了，在考慮裂變2套低價潛力盤。不建議提前還貸款，開發(fā)副業(yè) 增加收入和現(xiàn)金流才是重中之重。剩余子彈30，不要全部打光，去沈陽入手一套低價潛力盤，單價8千左右的二手房，首付十多萬，租金能抵大部分月供。

提問：你好廣叔，請問南山的二百萬公寓，說是有學位，首付七十萬這個能不能碰？中介說是住宅式公寓，下午跟中介聊了兩個多小時，大概是南山的一個小公寓，但對方說是住宅式公寓，我對這個不太懂，只知道公寓不能碰。首付七八十萬，我可能一半要靠湊，然后現(xiàn)在準備實地去看一下盤，但是跟買過房的朋友來聊說，其實公寓和住宅看起來差別不大。有點糾結(jié)

回答：你好，買錯比買貴更加恐怖，而且還有很多錢是借的，建議慎重選擇！1.公寓你要看是70年產(chǎn)權(quán)限購限貸的公寓還是50年產(chǎn)權(quán)不限購，按照你的描述200萬付70萬應該就是住宅性質(zhì)的公寓，是限購限貸的。2.這樣的小區(qū)大部分是租金高，漲幅慢，一般情況下住家客戶少，辦公的多。3.產(chǎn)證性質(zhì)是公寓雖然是限購限貸，看起來跟住宅沒多大區(qū)別，貸款個別銀行會嫌棄，當然大部分銀行不會，也可以貸款七成，（首次貸款），個別銀行貸款是不足的。所以建議買正常的住宅性質(zhì)的樓盤。

提問：你好廣叔，最近剛把新錦安三期140多平的房子賣掉，現(xiàn)有800萬左右的預算，較高性價比也可以900萬。最近看了中糧景云，君成雍和園、中熙香檳山、附近的12號線的地鐵房；但是大的太貴、小的太小。沙井也有在看，我準備去搖海岸城，也有看了西薈城和禧園，現(xiàn)在比較糾結(jié)的是買哪里好？全款還是按揭？

回答：你好，首先要明確自己的目的，是考慮自住還是投資？自住則要考慮上班通勤是否方便？是否有小孩需要上學？投資跟自住的選籌不一樣，投資買的是未來的潛力。哪怕現(xiàn)在交通不便，毫無居住體驗；但是，只要未來有改善，能變好，就能帶來價值的兌現(xiàn)。西鄉(xiāng)這幾個房子都還可以，但我不建議買太大的面積。該片區(qū)多為剛需外溢，3房較好。海岸城值得去搖，西薈城和禧園也值得投資+自住。但是不同的預算，有不同的買法。800-900萬，我建議看看碧海、寶中。

提問：你好廣叔，我的需求是自住兼顧投資，請問從未來5-10年的角度來看，坂田的信義嘉御山和佳兆業(yè)上品雅園這兩個盤哪個盤的漲幅會好大一些呢？

回答：你好，深圳樓市從來是此消彼長的，沒有絕對的洼地，只有相對洼地。信義嘉御山，靠著科技園外國語和樓盤品質(zhì)，去年下半年領(lǐng)漲坂田，成了坂田標桿。去年底上品雅園靠深實驗學位后來居上，迅速超越了嘉御山。到底漲了多少，我這里有明確的數(shù)據(jù)。去年12月到今年1月，圈友共買了五套上品75平的兩房，總價從450-495萬不等，現(xiàn)在掛盤價650萬，成交價630萬。上品漲得太快太猛，嘉御山又成了相對的洼地，目前買嘉御山會優(yōu)于上品雅園。不過這是750萬的預算局限在坂田的選擇，如果跳出坂田，放眼全深圳，又會有比嘉御山更值得買入的洼地。注意，我的意思是買入節(jié)點轉(zhuǎn)瞬即逝的相對洼地。

提問：廣叔您好，我目前外派廣州，1-2年返回南山工作。看12月漲勢，計劃在總價450萬之內(nèi)考慮首房兩居室。向您提問：1.3,4月接盤是否有些著急？2.目前關(guān)注龍華金地上塘道二期、碧水龍庭，福田皇御苑，寶安富通城三期，對地段，交通，學位，升值空間有些難以判斷，其中較中意金地上塘道，但是掛價已經(jīng)到8萬。除此外還有較合適的推薦嗎？不勝感謝！

回答：你好，深圳2019年幾個熱點片區(qū)，10-30%的漲幅是有的，現(xiàn)在很多小區(qū)都在鬧房荒，如果不出臺調(diào)控措施，價格大概率還是向上的，疫情只是延緩了上漲時間點，給剛需朋友留足上車時間。龍華現(xiàn)在稱為宇宙中心，房價在2015年左右漲了3倍。現(xiàn)可以分為四個梯隊，第一梯隊就是深高北學位房，平均單價在10萬左右，例如匯龍灣；第二梯隊就是紅山周邊，平均單價在8萬左右，例如中海錦城；第三梯隊大概6萬左右，例如金地上塘道。第四梯隊4萬的也有。金地上塘道屬于龍華的第三梯隊，距離地鐵比較遠，單價6萬價格還算比較便宜。碧水龍庭花園大社區(qū)，居住品質(zhì)不錯，自住舒服學區(qū)也不錯。自住更傾向金地上塘道和碧水龍庭投資建議重點關(guān)注寶安碧海，除了寶安富通城三期，還可以關(guān)注圣拿威，玉湖灣。

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