以下為“廣叔談房”微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

提問(wèn)：廣叔，又來(lái)了，看了您的建議，主要關(guān)注黃埔和科學(xué)城，品秀星樾好的樓層沒有了，在等城市之光的二期，富頤華庭感覺盤太大了，加推的T2，T3還是離鐵路較近，價(jià)格近五萬(wàn)。關(guān)注到附近的五礦招商鷺山府，盤小，只有一些二三樓尾盤，價(jià)格也是五萬(wàn)多了，不知附近的規(guī)劃及發(fā)展前景如何，自住及投資可以嗎？如果是五礦的高層5.4萬(wàn)和城市之光的好戶型高層5.5萬(wàn)，您覺得哪里更有升值潛力。請(qǐng)您著重點(diǎn)評(píng)下五礦招商鷺山府好嗎

回答：你好。鷺山府體量很小，只有3棟樓，兌現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)，現(xiàn)在看起來(lái)很稀缺，到二手市場(chǎng)卻不能打。因?yàn)檫@個(gè)盤缺少了兩個(gè)最基本的支撐，一沒地鐵，二沒學(xué)位。一定會(huì)被金碧、保利學(xué)府里吊打，小社區(qū)和學(xué)位的問(wèn)題在后期會(huì)暴露，交易量少，價(jià)格也浮動(dòng)的更慢一些，區(qū)域成長(zhǎng)性可以，但是附近的城中村舊改，還是需要大量時(shí)間守候。

提問(wèn)：廣叔，請(qǐng)問(wèn)黃浦區(qū)歸谷值得入手嗎？目的是投資收益。多年后涉及到二次轉(zhuǎn)手容易嗎？

回答：你好。歸谷link是公寓，不建議買。未來(lái)流動(dòng)性差，打到骨折才能脫手。

提問(wèn)：你好，廣叔。目前我們?cè)邳S埔富力悅禧有一套在供。我老婆還有個(gè)名額未用，打算富力悅禧二押，再加上手里的錢在天河買多一套，目前看了天河廣場(chǎng)320萬(wàn)左右的107方的3房，您覺得怎么樣？首付4層

回答：你好。富力悅禧位置稍微偏了點(diǎn)，也沒有地鐵，周圍環(huán)境也一般，可以的話，建議置換。天河廣場(chǎng)其實(shí)不大適合自住的，上面多是辦公，商住混雜，管理亂，樓齡較老，品質(zhì)一般。320可看下：廣州投資回報(bào)率高的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問(wèn)：你好廣叔，現(xiàn)住廣州海珠區(qū)有套2居室房改房，想再買一套改善型兼具有投資三房，總價(jià)300萬(wàn)左右，請(qǐng)推薦樓盤新房或二手房，希望地鐵方便出行的。無(wú)貸款記錄。6號(hào)線潯峰崗附近有個(gè)時(shí)代天境樓盤在售，是否合適下手。

回答：你好，時(shí)代天境在金沙洲那塊，金沙洲屬于睡城，不是很看好，比起亞運(yùn)城就稍微強(qiáng)一點(diǎn)點(diǎn)，但也受制于廣佛邊界無(wú)產(chǎn)業(yè)的尷尬，地位不太好。金沙洲狂熱期時(shí)候，以南海的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，漲幅持平偏上，以廣州西部的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，基本弱勢(shì)。加上冷淡期來(lái)臨的時(shí)候，屬于跌起來(lái)被佛山拉后腿跌得多，所以是挺尷尬的地段。300萬(wàn)買3房還要投資價(jià)值高的的話，還是有點(diǎn)尷尬，海珠區(qū)的房產(chǎn)是全款可以做一筆抵押，把你的總價(jià)上浮一點(diǎn)，選擇有價(jià)值的三房選項(xiàng)更多。

提問(wèn)：你好廣叔，新人首問(wèn)，我在南山區(qū)南頭古鎮(zhèn)的一套房子由于古城打造文旅項(xiàng)目 已經(jīng)被拆了 簽署了合作協(xié)議（每月租金72一方直到賠付房子為止）和拆除補(bǔ)償事宜備忘錄（補(bǔ)償房子：按義學(xué)街舊改項(xiàng)目的來(lái)補(bǔ)）。 備忘錄有注明按實(shí)際面積賠付，義學(xué)街舊改已經(jīng)公示，但是陪房時(shí)間不定 咨詢了股份公司的董事 預(yù)計(jì)要8年 。提問(wèn)：這房子指標(biāo)大概價(jià)值如何 或者說(shuō)我應(yīng)該通過(guò)什么渠道去了解判斷價(jià)值 因?yàn)橛锌紤]出售指標(biāo)

回答：你好，從目前市場(chǎng)的交易偏好來(lái)看，南頭雖然是價(jià)格洼地，但漲幅也整體弱于南山其他版塊，跟它們的整體面貌、樓盤品質(zhì)有很大關(guān)系，新移民寧愿選擇更遠(yuǎn)更新、居住環(huán)境更好的樓盤，不太愿意去接盤南頭南油的老大樓和樓梯房。 所以南山我們從板塊上來(lái)說(shuō)，應(yīng)該盡量回避漲幅偏弱的南頭。 南頭沾了科技園的邊兒，有老片區(qū)通病，轉(zhuǎn)身難，也不便宜，無(wú)好學(xué)區(qū)，沒有進(jìn)一步的動(dòng)力。 可以參考板塊周邊的次新盤的價(jià)格。

提問(wèn)：你好廣叔，目前是這樣，佛山桂城金地瓏悅一套76平兩房2016年買的，廣州蘿崗的華標(biāo)峰湖御景 76平兩房2017年買，都還在月供。是否應(yīng)該拋掉佛山的置換到廣州來(lái) ，這種情況應(yīng)該怎么調(diào)整收益最大化？

回答：你好，核心問(wèn)題在于房票、貸票以及和首付預(yù)算之間的關(guān)系。 從城市輪動(dòng)和房地產(chǎn)周期來(lái)看，佛山桂城的房子其實(shí)并不好賣，比較難，也不是說(shuō)你想賣掉就能置換過(guò)來(lái)的，比較難賣的。 但整體看：在子彈和房票緊缺的情況下，優(yōu)先選擇廣州是對(duì)的。

提問(wèn)：您好廣叔，我們家庭目前年收入200w左右，福田有一套紅本自住房大面積但學(xué)位很一般（市值1500左右），兩套小產(chǎn)權(quán)房，一套已經(jīng)準(zhǔn)備舊改，還有三套歷史遺留房在辦紅本。羅湖一套紅本房，布吉一棟農(nóng)民房。目前房貸月供3萬(wàn)左右。想問(wèn)如果把自住房置換再加杠桿買一套3000w左右的房可行嗎？福田和南山的哪個(gè)樓盤比較推介呢？

回答：你好，學(xué)位屬性弱的改善房，繼續(xù)往上沖的動(dòng)能確實(shí)不足，華僑城就是個(gè)最大的例子，可以置換優(yōu)化配置。您家沒有任何杠杠，建議和我們當(dāng)面溝通，來(lái)給您更好的建議。 3000萬(wàn)的預(yù)算，直接往深圳最頂級(jí)的豪宅區(qū)看就可以了，由于稀缺放賣，迄今都沒停止過(guò)上漲，建議盡快著手置換。

提問(wèn)：你好廣叔，我5年前購(gòu)入的一個(gè)軍房產(chǎn)，在羅湖京基100后面，寶安南路的幸福華府，41平，80萬(wàn)，現(xiàn)在賣130W左右，租金4-4.5K，出租倒是很快，請(qǐng)問(wèn)我應(yīng)該盡早脫手么？（家人說(shuō)是不良資產(chǎn)）感覺丟在那兒收租也沒有大礙，出手換回100萬(wàn)出頭買商品房也沒有多少平方，有什么介紹嗎？

回答：你好。對(duì)于軍產(chǎn)房，有些雖然位置核心、品質(zhì)不錯(cuò)，很多管理也不錯(cuò)。但漲幅較弱，主要是因?yàn)闆]有二手中介機(jī)構(gòu)幫銷售。在深圳，幾大主流的中介公司，都已經(jīng)明文規(guī)定，不掛牌軍產(chǎn)房。而且，銀行也不為軍產(chǎn)房提供按揭。所以，軍產(chǎn)房在目前的深圳，幾乎徹底失去了流動(dòng)性。自住或者追求租售比可以考慮，投資建議換成住宅。100也可以買個(gè)三百的住宅了。

提問(wèn)：你好廣叔，關(guān)于買房的事情想請(qǐng)教下您，想買個(gè)小三房住，有一個(gè)小孩讀幼兒園中班，準(zhǔn)備要二胎，資金大概400，首期要五成，總價(jià)在800以內(nèi)，是自主加投資，重視學(xué)位，上班在福田和南山，有四個(gè)選擇：1.龍華的港鐵天頌，環(huán)境和房子住起來(lái)比較舒服，但地鐵應(yīng)該很擁擠。2.龍華的中海錦城，主要是考慮對(duì)面的華東師范學(xué)校。3.寶中的紐約佳華客小兩房，可改3房。4.寶安的碧灣雅園舒適大兩房可改3房。不想再跑輸大盤，懇請(qǐng)指點(diǎn)迷津！

回答：你好，1、港鐵天頌，房子新，環(huán)境好，可考慮。2、中海錦城，地鐵之上蓋，配套好，生活方便，也可考慮。3、佳華名苑，獨(dú)棟小區(qū)，有空中花園，但靠近新湖路有噪音。4、碧灣雅園在西鄉(xiāng)，近地鐵，也可以考慮。自住首先考慮通勤距離吧，不要太遠(yuǎn)，浪費(fèi)時(shí)間在通勤上。這個(gè)價(jià)位能買西部盡量買西部，800w還可考慮碧海

提問(wèn)：你好廣叔，我比較喜歡龍崗中心城的環(huán)境，想買龍崗公園大地大戶型160平米左右的那種自住用（喜歡大社區(qū)，有散步的地方，后面有山也可以運(yùn)動(dòng)）。再買一套龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)學(xué)區(qū)房讀書用，這樣接送孩子不是太遠(yuǎn)。公園大地的新亞洲學(xué)校比較一般，公園大地的房?jī)r(jià)處于合理區(qū)間嗎？謝謝！

回答：你好，公園大地是個(gè)豪宅標(biāo)桿，一個(gè)片區(qū)的上等馬和另一個(gè)片區(qū)的下等馬是沒辦法相提并論的。姑且不論漲幅如何，人生還有比升值更重要的東西，那就是享受當(dāng)下。我們所有的購(gòu)買行為，應(yīng)該是在滿足我們的基本需求以后再去追求額外的利潤(rùn)和回報(bào)，不能本末倒置。更何況，誰(shuí)輸誰(shuí)贏還不一定。深圳很多V買房可能不過(guò)就是這兩年的事，連一輪基本的樓市周期都沒經(jīng)歷過(guò)，就急著去否定一個(gè)片區(qū)的價(jià)值，這是不科學(xué)的。公園大地雖然在戶型和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上有點(diǎn)落伍，但是其他方面真可謂寶刀未老，鴻榮源出品，必屬精品。這幾年四大神盤被吹得神乎其神，其內(nèi)部園林環(huán)境和外立面保養(yǎng)方面，還是難以超越前者的

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

以上為“廣叔談房”微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

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