以下為“廣叔談房”微信公眾號粉絲提問精選

提問：廣叔，又來了，看了您的建議，主要關注黃埔和科學城，品秀星樾好的樓層沒有了，在等城市之光的二期，富頤華庭感覺盤太大了，加推的T2，T3還是離鐵路較近，價格近五萬。關注到附近的五礦招商鷺山府，盤小，只有一些二三樓尾盤，價格也是五萬多了，不知附近的規(guī)劃及發(fā)展前景如何，自住及投資可以嗎？如果是五礦的高層5.4萬和城市之光的好戶型高層5.5萬，您覺得哪里更有升值潛力。請您著重點評下五礦招商鷺山府好嗎

回答：你好。鷺山府體量很小，只有3棟樓，兌現(xiàn)時間長，現(xiàn)在看起來很稀缺，到二手市場卻不能打。因為這個盤缺少了兩個最基本的支撐，一沒地鐵，二沒學位。一定會被金碧、保利學府里吊打，小社區(qū)和學位的問題在后期會暴露，交易量少，價格也浮動的更慢一些，區(qū)域成長性可以，但是附近的城中村舊改，還是需要大量時間守候。

提問：廣叔，請問黃浦區(qū)歸谷值得入手嗎？目的是投資收益。多年后涉及到二次轉手容易嗎？

回答：你好。歸谷link是公寓，不建議買。未來流動性差，打到骨折才能脫手。

提問：你好，廣叔。目前我們在黃埔富力悅禧有一套在供。我老婆還有個名額未用，打算富力悅禧二押，再加上手里的錢在天河買多一套，目前看了天河廣場320萬左右的107方的3房，您覺得怎么樣？首付4層

回答：你好。富力悅禧位置稍微偏了點，也沒有地鐵，周圍環(huán)境也一般，可以的話，建議置換。天河廣場其實不大適合自住的，上面多是辦公，商住混雜，管理亂，樓齡較老，品質一般。320可看下：廣州投資回報率高的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：你好廣叔，現(xiàn)住廣州海珠區(qū)有套2居室房改房，想再買一套改善型兼具有投資三房，總價300萬左右，請推薦樓盤新房或二手房，希望地鐵方便出行的。無貸款記錄。6號線潯峰崗附近有個時代天境樓盤在售，是否合適下手。

回答：你好，時代天境在金沙洲那塊，金沙洲屬于睡城，不是很看好，比起亞運城就稍微強一點點，但也受制于廣佛邊界無產(chǎn)業(yè)的尷尬，地位不太好。金沙洲狂熱期時候，以南海的標準來說，漲幅持平偏上，以廣州西部的標準來看，基本弱勢。加上冷淡期來臨的時候，屬于跌起來被佛山拉后腿跌得多，所以是挺尷尬的地段。300萬買3房還要投資價值高的的話，還是有點尷尬，海珠區(qū)的房產(chǎn)是全款可以做一筆抵押，把你的總價上浮一點，選擇有價值的三房選項更多。

提問：你好廣叔，新人首問，我在南山區(qū)南頭古鎮(zhèn)的一套房子由于古城打造文旅項目 已經(jīng)被拆了 簽署了合作協(xié)議（每月租金72一方直到賠付房子為止）和拆除補償事宜備忘錄（補償房子：按義學街舊改項目的來補）。 備忘錄有注明按實際面積賠付，義學街舊改已經(jīng)公示，但是陪房時間不定 咨詢了股份公司的董事 預計要8年 。提問：這房子指標大概價值如何 或者說我應該通過什么渠道去了解判斷價值 因為有考慮出售指標

回答：你好，從目前市場的交易偏好來看，南頭雖然是價格洼地，但漲幅也整體弱于南山其他版塊，跟它們的整體面貌、樓盤品質有很大關系，新移民寧愿選擇更遠更新、居住環(huán)境更好的樓盤，不太愿意去接盤南頭南油的老大樓和樓梯房。 所以南山我們從板塊上來說，應該盡量回避漲幅偏弱的南頭。 南頭沾了科技園的邊兒，有老片區(qū)通病，轉身難，也不便宜，無好學區(qū)，沒有進一步的動力。 可以參考板塊周邊的次新盤的價格。

提問：你好廣叔，目前是這樣，佛山桂城金地瓏悅一套76平兩房2016年買的，廣州蘿崗的華標峰湖御景 76平兩房2017年買，都還在月供。是否應該拋掉佛山的置換到廣州來 ，這種情況應該怎么調整收益最大化？

回答：你好，核心問題在于房票、貸票以及和首付預算之間的關系。 從城市輪動和房地產(chǎn)周期來看，佛山桂城的房子其實并不好賣，比較難，也不是說你想賣掉就能置換過來的，比較難賣的。 但整體看：在子彈和房票緊缺的情況下，優(yōu)先選擇廣州是對的。

提問：您好廣叔，我們家庭目前年收入200w左右，福田有一套紅本自住房大面積但學位很一般（市值1500左右），兩套小產(chǎn)權房，一套已經(jīng)準備舊改，還有三套歷史遺留房在辦紅本。羅湖一套紅本房，布吉一棟農(nóng)民房。目前房貸月供3萬左右。想問如果把自住房置換再加杠桿買一套3000w左右的房可行嗎？福田和南山的哪個樓盤比較推介呢？

回答：你好，學位屬性弱的改善房，繼續(xù)往上沖的動能確實不足，華僑城就是個最大的例子，可以置換優(yōu)化配置。您家沒有任何杠杠，建議和我們當面溝通，來給您更好的建議。 3000萬的預算，直接往深圳最頂級的豪宅區(qū)看就可以了，由于稀缺放賣，迄今都沒停止過上漲，建議盡快著手置換。

提問：你好廣叔，我5年前購入的一個軍房產(chǎn)，在羅湖京基100后面，寶安南路的幸福華府，41平，80萬，現(xiàn)在賣130W左右，租金4-4.5K，出租倒是很快，請問我應該盡早脫手么？（家人說是不良資產(chǎn)）感覺丟在那兒收租也沒有大礙，出手換回100萬出頭買商品房也沒有多少平方，有什么介紹嗎？

回答：你好。對于軍產(chǎn)房，有些雖然位置核心、品質不錯，很多管理也不錯。但漲幅較弱，主要是因為沒有二手中介機構幫銷售。在深圳，幾大主流的中介公司，都已經(jīng)明文規(guī)定，不掛牌軍產(chǎn)房。而且，銀行也不為軍產(chǎn)房提供按揭。所以，軍產(chǎn)房在目前的深圳，幾乎徹底失去了流動性。自住或者追求租售比可以考慮，投資建議換成住宅。100也可以買個三百的住宅了。

提問：你好廣叔，關于買房的事情想請教下您，想買個小三房住，有一個小孩讀幼兒園中班，準備要二胎，資金大概400，首期要五成，總價在800以內(nèi)，是自主加投資，重視學位，上班在福田和南山，有四個選擇：1.龍華的港鐵天頌，環(huán)境和房子住起來比較舒服，但地鐵應該很擁擠。2.龍華的中海錦城，主要是考慮對面的華東師范學校。3.寶中的紐約佳華客小兩房，可改3房。4.寶安的碧灣雅園舒適大兩房可改3房。不想再跑輸大盤，懇請指點迷津！

回答：你好，1、港鐵天頌，房子新，環(huán)境好，可考慮。2、中海錦城，地鐵之上蓋，配套好，生活方便，也可考慮。3、佳華名苑，獨棟小區(qū)，有空中花園，但靠近新湖路有噪音。4、碧灣雅園在西鄉(xiāng)，近地鐵，也可以考慮。自住首先考慮通勤距離吧，不要太遠，浪費時間在通勤上。這個價位能買西部盡量買西部，800w還可考慮碧海

提問：你好廣叔，我比較喜歡龍崗中心城的環(huán)境，想買龍崗公園大地大戶型160平米左右的那種自住用（喜歡大社區(qū)，有散步的地方，后面有山也可以運動）。再買一套龍崗外國語學區(qū)房讀書用，這樣接送孩子不是太遠。公園大地的新亞洲學校比較一般，公園大地的房價處于合理區(qū)間嗎？謝謝！

回答：你好，公園大地是個豪宅標桿，一個片區(qū)的上等馬和另一個片區(qū)的下等馬是沒辦法相提并論的。姑且不論漲幅如何，人生還有比升值更重要的東西，那就是享受當下。我們所有的購買行為，應該是在滿足我們的基本需求以后再去追求額外的利潤和回報，不能本末倒置。更何況，誰輸誰贏還不一定。深圳很多V買房可能不過就是這兩年的事，連一輪基本的樓市周期都沒經(jīng)歷過，就急著去否定一個片區(qū)的價值，這是不科學的。公園大地雖然在戶型和產(chǎn)品結構上有點落伍，但是其他方面真可謂寶刀未老，鴻榮源出品，必屬精品。這幾年四大神盤被吹得神乎其神，其內(nèi)部園林環(huán)境和外立面保養(yǎng)方面，還是難以超越前者的

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

以上為“廣叔談房”微信公眾號粉絲提問精選

新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會第一時間內(nèi)部公布，讓你買在大漲前夜等專業(yè)意見，全程指導買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實現(xiàn)財富自由。

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