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提問：廣叔晚上好，新人首問。目前手上子彈100左右，因為老家有貸款記錄，首付要4成。計劃在黃埔科學(xué)城或者長嶺局，以及亞運城中選擇，兩房即可。目前比較心儀是黃埔的龍光峰景華庭和金融街融穗御府，這兩個盤不知道廣叔覺得怎樣？或者有其他建議嗎

回答：你好。建議首選黃埔科學(xué)城。龍光峰景華庭西北方向有個加油站，一些人會忌諱。金融街融穗御府也還可以；還可看下科學(xué)城投資回報率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：廣叔，現(xiàn)在蘿崗舊改搞得轟轟烈烈，現(xiàn)在賣掉時代春樹里再買其他盤是不是過早？是否可以再等兩三年再置換？

回答：當(dāng)然是可以的。但是如果有條件，資金允許，當(dāng)然是不斷置換到更優(yōu)質(zhì)的樓盤，實現(xiàn)資產(chǎn)最大化增值和保值

提問：新人首問 廣叔你好！本人在黃埔科學(xué)城工作，兩年前在新塘鳳凰城入手了一套二手房，用的父母名義首付100萬貸款15年，月供2萬，目前本人名下廣州無房有貸款記錄已還清，手頭有200萬子彈可用，年收入不穩(wěn)定70-150不等，如今剛?cè)霊魪V州，兩個小孩也即將上小學(xué)，想按揭買個四房自住加學(xué)位加投資，一手二手都可，有以下幾個問題一：科學(xué)城500萬總價內(nèi)的左右的四房目前只了解到常春藤和中海譽城，請問選哪個還是有其他盤選擇？問題二：鳳凰城鳳錦苑這個因貸款年限太短總感覺不劃算，加上目前手頭資金不多，有必要現(xiàn)在賣掉嗎？還是繼續(xù)持有一年后手頭寬裕了再上車？

回答：你好。1、常春藤前不著村后不著店，缺少配套交通，不建議買；中海譽城目前這個地段我認為有潛力的，暫時沒有地鐵，離香雪站較遠，未來有規(guī)劃的可能。

2、鳳凰城盤大，地鐵遠，常年大量拋盤，價格是易橫難漲。首房首貸一定要好好利用，盡量貸足30年，利用好杠桿，貸更多的資金，更長的時間。房子除了賺房子的錢，還有金融的錢。500左右4房，建議看下：具體潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：廣叔好，我們的情況是這樣，手頭110萬資金，想在廣州購置一套房主要是讓小孩上到好點的學(xué)校再兼顧一下投資，最近糾結(jié)了很久了，目前對知識城萬科幸福譽一二期的二手房比較感興趣，朋友都建議買科學(xué)城好，第一套房首選哪里比較合適，請給我建議一下。

回答：你好。有房票當(dāng)然首選科學(xué)城啊！知識城這個概念比科學(xué)城差遠了，地理位置也偏，發(fā)展比科學(xué)城要慢。可參考：具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見星球內(nèi)部。

提問：你好廣叔，本人45歲，東莞戶籍，東莞南城西平一套自住房（無貸款），東城有套公寓，幾年前全款在廣州南沙投資一套房，山東縣城老家兩套房，現(xiàn)有子彈200，家庭年入100到150W，想繼續(xù)投資一套房，看了東莞各鎮(zhèn)區(qū)的各樓盤和廣州增城各盤，意向石排鎮(zhèn)的藝境松山湖和中堂鎮(zhèn)的卓越淺水灣，首付100以內(nèi)的小三房，懇請廣叔指點一下，在哪里買好一些？不勝感激！

回答：你好，東莞目前已經(jīng)是牛市尾聲，高位接盤不明智。應(yīng)該選擇正在上漲中的廣州，收益更穩(wěn)，未來天花板也更高。樓市總是先漲價，才被“看到”，沒漲價的時候 人們總能找到缺點，漲完之后總會有一群人無腦吹。普通人能獨立判斷趨勢太難。東莞我們已經(jīng)分析過很多次，未來各區(qū)之間的價格分化會越來越明顯，購買力強的板塊價格會更高，比如松山湖。購買力弱的板塊會繼續(xù)橫盤，跑輸大盤。

子彈200建議首選深圳 廣州，東莞公寓建議出手置換到星球內(nèi)推薦的板塊。廣州如果能破限購，關(guān)注星球內(nèi)推薦的板塊，才能利益最大化。

提問：你好廣叔，坐標(biāo)中山。家庭人數(shù)夫妻2人，孩子在外地。目前有一套房還貸中，夫妻倆公積金提取可還貸不需要增加費用。一套嶺南映象復(fù)式頂樓準(zhǔn)備出手。家庭月入4萬，幫孩子還貸2萬/月，資金150w。問題：1、根據(jù)家庭情況，嶺南映象復(fù)式頂樓現(xiàn)在是否需要出售？2、手上資金在沒有房票情況下可以再買入哪些城市房子？

回答：你好，1.投資角度來說，可以出手。頂復(fù)是鬼牌，屬于逆向思維的小眾產(chǎn)品。標(biāo)的大，流動性缺損，所以不適合絕大多數(shù)人，僅適合資產(chǎn)雄厚、現(xiàn)金流充足的特定人群。頂復(fù)成交時間長，流動性差，總體來說并不算好的投資標(biāo)的。另外城市角度來說，中山的漲幅一直跑輸大盤，因為像惠州中山嘉善是單純的環(huán)深環(huán)滬城市，并沒有強大的產(chǎn)業(yè)支撐，這一點跟東莞有本質(zhì)的區(qū)別。

2.子彈150，建議直接破限購買一線城市，推薦廣州，廣州市場還在啟動期，當(dāng)下是比較好的進場時機。本科學(xué)歷+半年社?？梢月鋺糍I黃埔。由于廣州東進戰(zhàn)略的推進，黃埔成為近年來不少購房者青睞的熱門區(qū)域。而黃埔近些年的發(fā)展也是突飛猛進，大量產(chǎn)業(yè)進駐，城市面貌的更新，都賦予黃埔不小的投資價值。總的來說，黃埔內(nèi)部也細分為幾個板塊，舊區(qū)府、蘿崗、科學(xué)城、長嶺居和知識城。從板塊潛力來說，投資回報率高的板塊內(nèi)部資料也有詳細分析。如果實在開發(fā)不出來房票，再考慮南沙，新塘這些不限購區(qū)域。

提問：你好廣叔，請教一下，自住兼學(xué)位，老公佛山上班，我在珠江新城，戶口在越秀想買回這里，首付不多，大概60-80w，學(xué)位房只能買老破小了嗎，可以通過高評買到哪些還算靠譜的房子？月供大概多少，謝謝！

回答：你好，是的，60-80萬，倒推您的總價260萬總價，按照越秀區(qū)的老婆小的價格，4-5萬肯定是要的，那么只能買一個50-60平，或者不超過65平的兩房 不過也不用悲觀： 1、要不就干脆跳出先前的思路：把選籌的范圍往外擴充，盡量用杠桿去買一個小三房，總價在300萬左右，或者300萬出頭，比如番禺、比如老黃埔 2、如果實在不想離開越秀這個地方，也可以買，那也盡量買50-65平這個面積段的，可改3房的房源，學(xué)位+地鐵加持

提問：你好廣叔，我手上現(xiàn)有市橋鴻成花園三房一套，貸款未清，感覺這個盤漲幅太慢，不知道是該保留還是置換，考慮學(xué)位尤其是小學(xué)?？紤]二套，現(xiàn)有200W，看了你對番禺廣場的推薦，留意東怡新地和融穗瀾灣，但是個人覺得融穗太貴，擔(dān)心高位接盤，還有尚東尚筑，單價相對較低，我跟我老婆都是外地戶口，打算遷入廣州戶口要房票。我老婆就對別墅情有獨鐘，星海小鎮(zhèn)的聯(lián)排別墅是否值得考慮呢？

回答：你好，鴻成花園近地鐵市橋站，由于樓齡偏老，1999年的房子，同時片區(qū)較為成熟缺少增量，因此漲幅較慢可以出手置換。東怡新地近地鐵，次新房可以考慮，融穗瀾灣景觀視野好，價格相對是高一點。尚東尚筑近為未來3號線番禺客運站，大花園社區(qū)，也可優(yōu)先考慮。星海小鎮(zhèn)自住是可以的，但這種遠郊別墅，周圍配套和環(huán)境差，也沒地鐵未來流動性是比較弱的。

提問：您好廣叔，一直都有關(guān)注黃埔，目前最高只能承受總價280w的房產(chǎn)，要考慮寶寶以后上學(xué)問題，但是不想買村小樓盤，是不是就只能買兩房的選擇了？可否給點推薦樓盤呢？

回答：你好，280萬總價肯定是買不了的，電梯花園社區(qū)帶學(xué)位的三房。兩個選擇：1、要不直接買小兩房帶學(xué)位，要不買樓梯樓三房帶學(xué)位。我是比較傾向于前者，覺得寶寶2歲還有4年的時間才上小學(xué)，這一套不妨直接以投資的目的來買，至少也要以投資+自住的目的來買，如果調(diào)整為這個思路的話，那你的選籌就是電梯次新近地鐵三房。

提問：你好廣叔，我去年著急忙慌的上車了坪山的深城投中城花園五號樓 95平，當(dāng)時是3.8萬一平方，本來那會是可以上車西部的，但是我沒有聽我老婆的話，現(xiàn)在心里很難過，很后悔?？粗笥褌冑I西部的都漲了好多了，東部上漲太慢了，請問一下我是不是要等14號線開通后置換西部??？還來得及嗎？

回答：你好，這一波的大漲讓很多東部的業(yè)主心里都很慌，更加確定了龍坪是個大坑，不惜一切代價都要置換到西部，哪怕是中部也好。我想說，在關(guān)鍵時刻，東部業(yè)主請穩(wěn)住。西部狂漲了百分之40，都十幾萬一平了，你現(xiàn)在賣掉東部拿300多萬的預(yù)算去西部買個小單間有什么意義呢？資金如水，彼處太高了必然會往低處溢。這幾年我勘測過不少樓盤的價格變化，得出的結(jié)論是板塊輪動、樓盤輪動、早漲晚不漲，早不漲晚漲。以福田58平的小兩房皇庭世紀(jì)和蜜園為例子，2016年皇庭世紀(jì)380萬，蜜園360萬。2017至2018年，皇庭一直在漲，很快到了450萬，蜜園卻趴窩一分不漲，2018年還有350多萬的筍盤在出。

蜜園業(yè)主那時的心態(tài)估計和你差不多吧，萬年不漲的房子快點拋掉逃命吧。結(jié)果呢，2019年下半年蜜園突然大漲，皇庭世紀(jì)卻漲不動了。所以，這波漲幅肯定會蔓延到東部，現(xiàn)在煎熬的只是一個時間差。忍耐一下，即使要置換，也要等到這輪行情走完再考慮。

提問：你好廣叔，深圳戶口，手上有150萬首付，夫妻都在南山上班，目前住寶安的新安片區(qū)，小孩明年上幼兒園，目前老人幫忙照看孩子?？戳饲昂＃瑢氈?，我們普通打工族已高攀不起，全靠個人折騰到150萬首付對于我來說已屬不易。想入個400多萬的自住兼顧投資，選個學(xué)位中等地，看了寶安福永片區(qū)，好像沒什么盤可選?？戳酥屑Z鳳凰里3房。這個盤值得買嗎？或者有更好的選擇？

回答：你好，福永這種前不著村后不著店的蛙跳區(qū)域，基礎(chǔ)配套非常弱，迄今一個像樣點的商業(yè)都沒有，因此首選大盤，樓盤扎堆能成片的區(qū)域，來彌補片區(qū)的配套不足，這就是華強城之所以搶手的原因，西部少有的集交通，商業(yè)，學(xué)校三位一體的大盤。 雖然大盤漲完小盤一樣跟漲，可是中糧鳳凰里這種孤盤自住是極其不方便的，縱使品質(zhì)，戶型，容積率都好過于華強城。地鐵太遠，學(xué)校太遠，出了小區(qū)，全是非洲地帶，居住觀感很差。 您這個預(yù)算往桃源居片區(qū)看看，地鐵商業(yè)后期都有改善空間，這兩年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把這樣一個近郊的成熟片區(qū)給遺忘了，還好它兀自花開，價格一直穩(wěn)中有升。

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