廣州樓市:不要貪便宜買這種房子,聽內(nèi)行人一說,后悔沒早知道

來源：智能家居時間：2020-08-28 22:46

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提問：你好廣叔，工作在珠江新城獵德附近，想購買南向三房自住房，總價預(yù)計在750萬內(nèi)，目前在濱江東富力銀禧，海珠半島以及天河公園海景花園中猶豫，樓齡富力新一些，但小區(qū)而言海景和海珠半島好一些，請教廣叔該購置哪里，或者有無其他點位建議？

回答：你好。富力銀禧景觀好，宜居，配套成熟，未來有在建地鐵10號線利好，可以考慮。海珠半島樓齡老了一點，不是很建議。海景花園，2003年的房子，可以看天河公園，離地鐵也比較近，但這種港式風(fēng)格的建筑，越來越不受年輕人喜歡。

我的看法：富力銀禧景 > 海景花園 > 海珠半島。還可以看下藍(lán)色康園。

提問：廣叔您好，目前沒有廣州戶口，社保兩年，增城有套房，目前手頭有400，投資的話在哪里買比較合適，沒有戶口的話怎么操作

回答：你好。買黃埔科學(xué)城，萬科新里程、新福港鼎峰、保利越秀嶺南林語

提問：廣叔你好，坐標(biāo)番禺，預(yù)算350萬左右，首付四成，月供1.3萬左右，目前住在鐘村，萬博附近上班。想在番禺買一套房三房自住，盡可能學(xué)位和交通好點，請問有什么推薦嗎？

回答：你好?？聪聫V州雅居樂花園十年小雅、一尺三居、廣地觀瀾。

提問：廣叔您好！昨天的問題，今年十月有廣州房票，純投資買哪里適合，手里有閑置資金400萬，月供2-3萬。

回答：你好。資金400，月供2-3萬，能買個800左右的房子。可以看下中怡城市花園、華景新城信華花園、華景新城陶然庭園、保利中心108公館、廣弘天琪

提問：你好廣叔，寶中持有一套紅本在手尚都84兩房，初中是海旺學(xué)位。目前工作在光明，并與父母自住光明商品房，小孩一年級，打算未來到寶中居住。有400子彈，建議賣了尚都再買入如熙龍灣二期有更好學(xué)位的房產(chǎn)，還是租房居住，以尚都入學(xué)？

回答：你好，這個人看你核心訴求是學(xué)位還是增值；如果是學(xué)位，寶安實驗只能算二類，要不考慮下寶安中學(xué)or南山一類？如果偏升值，抵押尚都繼續(xù)買入，具體標(biāo)的金額看你月供承受能力和首付成數(shù)再定；置業(yè)是個個性化問題，了解得越多越能給你更好的方案。

提問：感謝廣叔對廣州的推薦，現(xiàn)鎖定黃埔南二手先上車，不知道選金麗花園20年房齡但在拆遷規(guī)劃中，還是中海譽城5年房齡的？

回答：你好，我傾向于中海譽城，次新房更有利于長持，跑贏大盤的概率更大。普通人單純賭拆遷，不建議入手了。拆遷的具體補償還不清楚，拆遷何時可以動工還是未知數(shù)，我們只能初步判斷拆遷補償比現(xiàn)在出售高。房齡25年以上的房子基本上辦不了按揭貸款，然而在房屋不能貸款沒有負(fù)債的情況下，如果我們長持個3年，損失的是30%+的資金成本，部分的漲幅預(yù)期，以及選擇直接出售獲得現(xiàn)金不斷裂變滾動的機(jī)會，按照5年一倍的話，這里有可能又是60%的機(jī)會成本損失。

提問：你好廣叔，坐標(biāo)廣州: 1.黃埔花園三期南向95平，4萬/平；2.萬科城市花園06年西南向111平，3.4萬/平或06年東向111平，3.8萬/平，兩梯三戶樓王；3.中鼎君和15年東北向91平，4萬/平；4.黃埔雅苑07年南向95平，3.6萬/平；5.悅時代花園12年西南向121平，3.5萬/平；6.萬科金色悅府15年100平，3.7萬/平。品秀星樾一手房:一期9棟6樓02戶型西南向108平，3.7萬/平。作為純投資，請問選擇哪一個好，請廣叔給予指引，謝謝！

回答：你好，品秀星樾=坑，自住可入，投資回避。這幾個二手盤，首選黃埔花園，入手單價控制在3.7左右。其次是悅時代花園，價格優(yōu)勢，單價控制在3.4左右。

提問：您好廣叔，首套廣州，子彈110，二套考慮廣州(黃埔，新塘)或者東莞(南城，虎門)，廣州首付7成，東莞4成。今年東莞微漲，廣州持續(xù)陰跌。假設(shè)投資5年，只從投資回報率來分析的話，你建議哪里好呀？另外，總價一樣，是5年樓齡90平好，還是12年110平好??？假設(shè)其他條件完全一樣，如果說三四線房產(chǎn)長期來說是貶值的，那是不是就不急買，等貶值多了再買？

回答：你好，什么為升值，就是二手房流通性好，買了之后，過幾年賣，不僅能跑贏通貨膨脹，還能賺一點。但是三四線長期來看，二手很多會有價無市。如果你出不來，最終只有不斷降價來出，價格并不是判斷三四線城市的標(biāo)準(zhǔn)，是否有足夠的流動性，才是三四線的命門。缺少流動性的房子，會越來越不值錢，比房價下跌更可怕，失去流動性的房子，不管是房價高低，變不了現(xiàn)，都只是一堆鋼筋水泥。流動性是投資買房的鐵律。

深圳東莞都漲了，就剩下廣州沒漲，廣州都這么弱了嗎？并不是按照往年的漲幅規(guī)律，深圳先漲，半年或者1年后，廣州跟漲。加上廣州又放松了幾個遠(yuǎn)郊地段的限購政策，未來1-2年如果有利好消息刺激，廣州很有可能會帶動一輪漲幅。

東莞的天花板不如廣州，主場在廣州就好好利用主場優(yōu)勢淘筍。廣州全款抵押淘筍。萬博濱江東車陂東圃番禺廣場一帶重點關(guān)注，再往后是天河北蘿崗等。雖然漲幅順序有先后，但是差距很小。逄筍入原則，保證確定收益。同一板塊內(nèi)，價格相同，房齡越新越好。90平和110平如果同樣是3居，選90平。

提問：你好廣叔，請問廣州北站的祈福萬景峰跟亞運城的媒體村比起來哪個更有發(fā)展前景呢？小孩明年上幼兒園，一個祈福萬景峰這邊雖然有公立配套幼兒園小學(xué)，但是沒有初中；二個我們上班在4號線附近，有必要把祈福萬景峰的房子賣了換媒體村的嗎？還是說換海珠的老破小比較好？

回答：你好，如果你倆都在4號線沿線上班，且對學(xué)位有要求和需求，這屬于剛需，建議亞運城。亞運城的廣鐵小學(xué)、亞運城小學(xué)，以及一條龍的廣鐵中學(xué)，還是不錯的

提問：你好廣叔，我現(xiàn)有學(xué)林雅苑三房一套自住，南二外學(xué)府學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)屬于第二梯隊。還有陽光里雅居一套小兩房，前年年底購入。兩套房子都出掉加手頭上的現(xiàn)金有1600w，能接受按揭在1萬5左右，有兩小孩，主要活動范圍在南山，置業(yè)也主要考慮在南山，請問是兩套置換一套優(yōu)質(zhì)的學(xué)位房還是用一套小房（陽光里）置換？兩套置換操作難度有點大。我本人更傾向于用陽光里的小兩房置換。如果用陽光里這套置換能加手頭上的現(xiàn)金有500萬，考慮第二套首付在7成，只能換總價在600多萬的房子。我的問題是在陽光里換一套大一點面積的還是置換一套學(xué)位房呢？有什么樓盤推薦呢？樓齡和學(xué)位，更側(cè)重哪一塊呢？創(chuàng)世紀(jì)濱海的兩房怎么樣？南山區(qū)二類學(xué)位房后續(xù)的漲勢怎么樣？

回答：你好，思路沒問題，可以出手陽光里雅居，置換南山更優(yōu)質(zhì)的學(xué)位。創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@帶南二外學(xué)府一小學(xué)位，臨近軟件產(chǎn)業(yè)基地，價格和周圍小區(qū)比起來略低，后續(xù)有一定上攻空間。深圳可以通過星球內(nèi)推薦的方式操作成首付3成，你的選擇范圍可以拓寬一些。主要推薦以下學(xué)區(qū)：

1、南外高新，名校 + 宜居，傳統(tǒng)路線。2、深圳灣學(xué)校，偏國際化路線，學(xué)校我在之前的回復(fù)里有評價，地段和圈層就不用說了。3、南外科華，同南外高新。4、南二外，同南外高新前兩個略好，第一有高中，取消直升后的點招必然對本校學(xué)生有偏重，相當(dāng)于中考有更多機(jī)會

提問：廣叔你好，現(xiàn)在考慮買南山學(xué)位房，打算自用+投資，投住分離，看了南二外的海德三寶最低總價的二房和南外高新的最低總價二房，價格相差也不是很大，該怎么選擇呢？謝謝啦！

回答：你好，南外系是均衡發(fā)展，南外冠名的全面開花。南二外系是丟卒保帥總部一枝獨秀，所以誰更可能一直穩(wěn)定南二外無疑了，就這么一張牌可不能打輸，學(xué)位要買確定性強的，所以從投資角度講買海德，如果是自用的話，還得結(jié)合孩子情況更適合哪個學(xué)校，掐尖生多的學(xué)?？滞迌撼闪伺闩苌?/p>

提問：你好廣叔，福田蓮花村二村，一村的房子怎么樣？我考慮自住+投資，首付350萬，3房帶學(xué)位，還有更好點的選擇嗎？

回答：你好，蓮花一村，二村都是91年的老房子了，你是要博拆遷么？除非有明確的拆遷消息，不然買了也是會套牢很多年。蓮花中學(xué)的成績在福田也不算亮眼，談不上有學(xué)區(qū)價值的。你可以考慮全款抵押買個800萬的標(biāo)的，在福田就可以買到自住+學(xué)區(qū)的3房。

提問：你好廣叔，我有些買房疑問想請教一下，本人在中山有兩套房子，目前空置。在大亞灣還有套海景別墅，無欠款，剛買的時候經(jīng)常去，現(xiàn)在不怎么去了。龍崗還有兩套小公寓，無欠款，買了就沒漲?；撕脦滋鞎r間才把你的文章看完，發(fā)現(xiàn)自己對于房產(chǎn)知識真的是太欠缺了，買了好多沒價值的房子。如果現(xiàn)在還想買房，請問像我這種情況，該怎么操作呢？怎么把資產(chǎn)優(yōu)化一下？盼復(fù)。謝謝。

回答：你好，價值分析判斷這方面，你對房產(chǎn)知識確實是太欠缺了。買了一堆房子，卻沒有幾套價值高的，多數(shù)都是沒什么價值的。資產(chǎn)優(yōu)化再調(diào)整，不是小事情，是非常重要的事情，你一定要下苦功惡補房產(chǎn)知識。才能理解操作邏輯。資產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整是房產(chǎn)金融結(jié)合的精髓，這個領(lǐng)域是門檻最高的操作，光有實戰(zhàn)經(jīng)驗還不夠，還得有人生的閱歷和豐富的底蘊才能駕馭得了。

中山的房子建議賣掉，沒有價值。大亞灣的別墅完全就是坑了。龍崗的公寓賣掉，沒有價值。龍崗的住宅都起不來，何況是公寓。再次配置資產(chǎn)前，你要想明白，自己家庭的中長短期規(guī)劃，結(jié)合房產(chǎn)5大核心價值做定位：居住、學(xué)位、投資、圈層、金融，定位好才能制定策略，不能和以前一樣亂買，做好規(guī)劃再買就等著升值。

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