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　　一批房子，開始白菜價(jià)賣了！

　　隨著市場(chǎng)行情趨冷，各大城市特惠房開始扎堆出現(xiàn)了！

　　昆明大批公寓降價(jià)打折，部分夸張到10萬一套房；

　　廣州雅居樂天際715推出30套工抵房，一口價(jià)350萬/套起，總價(jià)最高降210萬。

　　廈門海滄區(qū)，10月某項(xiàng)目推出30套118平方米的工抵房，單價(jià)2.5萬元/平方米起，總價(jià)狂降94萬。

　　揚(yáng)州市場(chǎng)鋪天蓋地的工抵房，西區(qū)湖濱民都這樣地段還不錯(cuò)房子，也頂不住開始出現(xiàn)工抵房了。

　　南京遠(yuǎn)郊也開始大幅降價(jià)，龍?zhí)赌潮P直接6.5折，號(hào)稱90萬能拿下89平三房；

　　工抵房、特價(jià)房、零首付，在當(dāng)下市場(chǎng)應(yīng)接不暇。哪些房子是真筍？背后又有何套路？買這些房子應(yīng)該注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　這一篇給大家解答清楚！

　　想要說清楚要不要買特價(jià)房，繞不過一個(gè)問題，那就是：

　　現(xiàn)在到底要不要買房？

　　聽到這個(gè)問題，很多人是本能性的皺眉。說實(shí)話，現(xiàn)在大環(huán)境不好，喊人買房就等于喊人來罵。

　　但在我看來，有一批城市，一批購(gòu)房者，是適合抓住現(xiàn)在的機(jī)會(huì)。

　　哪些？

　　首先三四線城市的核心板塊，比如石家莊、徐州、唐山、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江等這些城市的核心區(qū)域。

　　確實(shí)從投資角度，這些城市不是非常好的標(biāo)地，但是如果你本身就在這座城市生活，核心板塊價(jià)格回調(diào)，尤其是此前已經(jīng)跌了許久的城市，此刻是可以考慮買入的。

　　比如前段時(shí)間，在南京考察看到的鎮(zhèn)江寶華碧桂園，5500每平的價(jià)格，距離仙林確實(shí)不遠(yuǎn)，投資會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，但是自住基本沒啥問題，低成本安家5千多，還要啥自行車呢？

　　其次是一二線已經(jīng)跌出一定空間的城市，比如青島、鄭州、蘇州、廣州等等。雖然現(xiàn)在多數(shù)核心城市適合持續(xù)觀望，但是上述這些城市，已經(jīng)回調(diào)出一定空間，再加上足夠的折扣，現(xiàn)在入手也不會(huì)說有多虧。

　　如果原本就計(jì)劃在今明兩年上車，年底這波降價(jià)潮可以仔細(xì)挑挑，明年小陽春機(jī)會(huì)不一定比現(xiàn)在好。

　　因?yàn)橄騺硇￡柎旱馁?gòu)房需求會(huì)更旺盛一些，業(yè)主和開發(fā)商的信心都會(huì)更足一些。

　　而年底，尤其是今年年底，房企的壓力是最大的。

　　房企現(xiàn)在處于戰(zhàn)略調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，開始對(duì)非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加速出讓，折扣力度非常之大，此外還有債務(wù)壓力疊加年底的業(yè)績(jī)壓力，這些決定了第四季度房企的折扣力度空前。

　　不過，現(xiàn)在買新房面臨著一個(gè)開發(fā)商暴雷的風(fēng)險(xiǎn)。

　　但是相信我，沒有大家想象的那么夸張，我國(guó)樓市以穩(wěn)為主的調(diào)性下，大面積的房企暴雷是不可能出現(xiàn)的，不信大家看最近房企融資口是不是開始松動(dòng)了。

　　當(dāng)然，這不是說開發(fā)商就不要仔細(xì)選了，只是說沒有到風(fēng)聲鶴唳的時(shí)刻，選擇國(guó)企、央企等踩線情況較好的開發(fā)商，還是比較安全的。

　　只要抓住這幾點(diǎn)，再來看待這波降價(jià)潮，或許能發(fā)現(xiàn)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。不過，在撿漏時(shí)，也要提醒大家，開發(fā)商優(yōu)惠的方式很多，但不同的方式背后也隱藏著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　套路還是存在的！

　　現(xiàn)在確實(shí)出現(xiàn)非常之多的工抵房、低首付、特價(jià)房，折扣力度力度確實(shí)不錯(cuò)，而為什么會(huì)出現(xiàn)？

　　只是因?yàn)殚_發(fā)商現(xiàn)在別無選擇，不降價(jià)房子沒人買，降價(jià)降的猛了，政府又會(huì)出臺(tái)限價(jià)令，前業(yè)主也會(huì)過來維權(quán)。

　　而漲價(jià)難，降價(jià)還不容易嗎？

　　不能直接降價(jià)，那就送，送物業(yè)費(fèi)、送首付、送裝修、送車位，還可以搞出大批的工抵房、特價(jià)房、內(nèi)轉(zhuǎn)房的名義來降價(jià)，問就是沒有降，只有少部分特惠房源。

　　所以，大多數(shù)打著“工抵房”、“低首付”、“特價(jià)房”的房源，確實(shí)比較劃算，動(dòng)輒降價(jià)100萬，純剛需自住來說還是非常香的。

　　當(dāng)然，優(yōu)惠的背后，也確實(shí)存在一些套路，要不要買？在價(jià)格面風(fēng)險(xiǎn)一定要仔細(xì)考量。

　　先來說說，目前有些呈井噴勢(shì)頭的工抵房。

　　什么是工抵房？

　　簡(jiǎn)單來說，就是開發(fā)商錢有些緊張，沒法給工程方結(jié)賬了，那么就選擇用房子作為付款的方式，將房子抵押給工程方。

　　說實(shí)話，開發(fā)商這樣抵押出來的房子，大多也不是什么好房子，已經(jīng)逐漸演變成開發(fā)商另一種清庫(kù)存的房子，這些“工抵房”要么是戶型差、要么是樓層差。

　　而拿到房子的工程方，想要的也不是房子，也是資金，所以會(huì)將這些房子以更便宜賣出，8折幾乎都是常規(guī)操作。

　　但這類房子，基本要求一次性付款，并且由于“工抵房”是經(jīng)過抵押的，出售時(shí)處于抵押狀態(tài)。

　　與我們正常從開發(fā)商那里買房不一樣，后續(xù)辦理房產(chǎn)證必須要解除抵押狀態(tài)才能辦理，所以一定要跟開發(fā)商確定解除抵押時(shí)間，看能否接受。

　　并且，由于“工抵房”有開發(fā)商和購(gòu)房者之外的第三方存在，為了避免后續(xù)維權(quán)不必要的麻煩，一定要記得合同要跟開發(fā)商簽，款項(xiàng)也得打給開發(fā)商。

　　當(dāng)然，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)上，還有一種套路，就是假“工抵房”，“工抵房”不過是換了一種名字的特價(jià)房，為的還是房主業(yè)主維權(quán)鬧事，這種的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小很多，需要提前在售樓處問清楚。

　　除了工抵房之外，現(xiàn)在這種下行時(shí)期，0首付、低首付、返首付的套路又開始泛濫了。

　　這也是要提醒大家的風(fēng)險(xiǎn)比較大的一種優(yōu)惠模式。

　　所謂的零首付主要是為以下兩種：

　　1、是做首付貸。也就是將你的首付再貸款一次，只是這次是消費(fèi)貸。

　　買房的時(shí)候咱們只需要付一小部分首付，聽起來可能8-9萬首付就能擁有一套房產(chǎn)，但是剩余的首付也需要在半年或一年的時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊，甚至還會(huì)產(chǎn)生額外的利息。

　　進(jìn)行這類操作時(shí)，一定要考慮清楚未來1年的支付能力，短期內(nèi)既有首付還款壓力，又有月供還款壓力，一不小心可能就為違約，最終導(dǎo)致竹籃打水一場(chǎng)空。

　　2、是直接返現(xiàn)，由于現(xiàn)在部分城市限跌9成，房?jī)r(jià)不能再往下跌，開發(fā)商的辦法是那么就通過返首付來實(shí)現(xiàn)降價(jià)目的，動(dòng)輒就是反9-10萬左右，還是很有吸引力的。

　　但這本質(zhì)上屬于騙貸行為。一旦銀行加強(qiáng)審查，這些行為就是打擊的重點(diǎn)對(duì)象。并且這種操作，也是需要你先將首付款給齊，后續(xù)開發(fā)商承諾的反款，可能不一定能夠履行。

　　此外，選擇低首付、返首付的開發(fā)商，風(fēng)險(xiǎn)是最大問題。

　　本質(zhì)上促銷是為了加速回款，但是選擇首付貸，開發(fā)商回款等待周期更長(zhǎng)了，一般的開發(fā)商是不會(huì)選擇的，更多是地方的小開發(fā)商，實(shí)在是為了刺激購(gòu)買沒有辦法的選擇，因此暴雷的風(fēng)險(xiǎn)還是挺大的。

　　碰到這類開發(fā)商，我還是建議大家不要購(gòu)買。

　　除此之外，現(xiàn)在的市場(chǎng)還有很多真正的特惠房、一口價(jià)，這些風(fēng)險(xiǎn)算是比較小，基本就是樓層、戶型不好而已，還是可以放心買。

　　文章篇幅有限，這次就說這么多。

　　越是在樓市下行期，市場(chǎng)的各路優(yōu)惠套路就更多，機(jī)會(huì)確實(shí)存在，同時(shí)坑也同時(shí)存在。

　　越是在這種時(shí)候，越是要擦亮眼睛看套路。

　　什么時(shí)候都是，簽約前消費(fèi)者是大爺，簽約后開發(fā)商是大爺。

　　在四季度這個(gè)機(jī)會(huì)與危險(xiǎn)并存的時(shí)候，希望上述內(nèi)容能夠幫助大家看清背后的風(fēng)險(xiǎn)，做出判斷！

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：大胡子說房。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：李顯杰 ）

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