一套房子幾萬元，單價幾百元。

　　繼去年黑龍江鶴崗因為“白菜價”房子引發(fā)廣泛關注后，最近又有城市出現了“白菜價”房子。

　　根據媒體報道，阜新城南米家區(qū)一套正在掛牌出售的面積為56.02平方米的2室1廳住宅，售價為2萬元，折合成每平方米的價格僅為357元。

　　阜新的“白菜價”房子

　　安居客網站的阜新二手房源顯示，位于細河城區(qū)東苑小區(qū)的一套步梯樓8樓、60平米的兩房，售價4萬元，單價是每平方米667元。一套海州城區(qū)惠南小區(qū)的57平方米小兩房，售價4.8萬元，單價每平方米842元。

　　第一財經15日致電多位阜新中介得知，上述情況屬實。

　　不過，總體上看，那些總價低于5萬、每平方米只需幾百元的房子，主要是不帶裝修的回遷房，一般都是步梯樓高層。相對來說，市中心帶學位且樓齡較新的電梯房，價格還是要高一些。當前市中心的新房普遍單價在每平方米3900元左右。龍頭房企碧桂園在當地的一個項目，精裝修房甚至達到了5000元起?？傮w而言，阜新房價的“白菜指數”要比當年鶴崗低一些。

　　但即便如此，一個地級市市中心三四千元的房價，也已經足夠低。要知道，東南沿海浙江、福建的很多山區(qū)縣縣城房子單價早已過萬，鎮(zhèn)區(qū)也有七八千。

　　與鶴崗相似，過去阜新也曾經是重要的煤炭基地，阜新海州露天礦曾是“亞洲第一大露天礦”。但隨著資源的逐漸枯竭，阜新城市發(fā)展也受到很大影響。

　　2001年，阜新被正式認定為全國第一個資源枯竭型城市。阜新的面積不算小，有10445平方千米，但2019年阜新實現GDP為488.1億元，人均地區(qū)生產總值27945元，不到全國平均水平的四成，在遼寧省也屬于經濟最不發(fā)達的城市之一。

　　由于就業(yè)機會減少，人口也逐漸外流。從常住人口變化來看，2010年第六次全國人口普查時，阜新的常住人口是181.9萬，到2015年阜新的常住人口為177.8萬，減少了4.1萬。從戶籍人口數據來看，2015年是189.5萬人，2019年是183.7萬人，4年減少了5.8萬人。

　　通常來說，地級市能夠吸引的人口主要來自于下面的市縣。不過整個阜新地區(qū)總人口也只有180萬左右，相當于東南沿海的1個人口大縣。再加上經濟發(fā)展滯后，人口在外流，城市在收縮，但多年來大規(guī)模棚改形成了大量住房供應，因此阜新房價也多年在低位徘徊。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經分析，房價主要還是由住房供求關系決定。像阜新這樣的收縮型城市，由于就業(yè)機會少，人口外流，所以就供大于求了。

　　收縮型城市漸增

　　在東北地區(qū)，類似鶴崗、阜新這樣的收縮型城市還有不少。

　　黑龍江省統(tǒng)計局官網近期發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現狀分析報告》透露，根據公安局人口信息系統(tǒng)和摸底清查相結合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬人。與2010年第六次人口普查數據相比，近十年常住人口減少19.4萬人，年均減少2.2萬人。

　　分地域看，牡丹江市區(qū)常住人口下降幅度最大。清查數據顯示，市區(qū)常住人口減少幅度最大，與2010年第六次人口普查相比，年均減少0.6萬人。這意味著地級市市中心在不斷收縮。

　　報告介紹，由于牡丹江市經濟欠發(fā)達、經濟總量小、產業(yè)結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發(fā)展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。數據顯示，“90后”、“00后”成為流出人口的主力軍，比重達27.1%。

　　根據住建部發(fā)布的歷年城市建設統(tǒng)計年鑒，第一財經記者對東北86個城市從2008年到2018年的城區(qū)常住人口變化進行了統(tǒng)計(期間一些縣級市撤縣設區(qū)，一些地方新設縣級市，這些城市沒有納入統(tǒng)計)。統(tǒng)計顯示，10年間東北三省共有37個城市出現城區(qū)常住人口減少，占統(tǒng)計城市的43%。其中減少幅度較大的城市有鶴崗、肇東、雞西、公主嶺、龍井、鞍山、撫順、海城、本溪等地。

　　當前，東北的房地產開發(fā)主要集中在四個副省級城市，比如2019年長春和哈爾濱的房地產開發(fā)投資額均占到所在省的三分之二左右。

　　在遼寧，沈陽和大連房地產開發(fā)投資合計也占全省三分之二左右。

　　也就是說，這四個副省級城市之外，其他地市房地產開發(fā)投資占全省的比重已經很低。

　　吉林大學東北亞研究院教授衣保中對第一財經記者分析，房地產開發(fā)是與經濟發(fā)展形勢緊密相關的，東北的產業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，因此房地產也沒有人口和城市化做支撐。尤其是東北的大多數中小城市，沒有多少剛性需求，整體盈利空間也比較小。

　　可以說，當前，除了四大副省級城市，在東北地區(qū)，大多數的地級市都面臨著收縮。在牛鳳瑞看來，這是城市發(fā)展過程中的正?，F象。對資源型城市來說，資源都有開采完的一天，城市沒有提前預判，提前產業(yè)轉型，最后收縮乃至消亡都是正常現象。

　　如何利用好產業(yè)基礎

　　實際上，進入新世紀后，很多資源型城市也都在積極轉型。

　　比如阜新就重點布局了風電產業(yè)、裝備制造業(yè)，近年來也取得了明顯的成效。位于阜新市新邱區(qū)的上市公司大金重工已成為國內火電、風電裝備制造龍頭企業(yè)之一。

　　在專家看來，資源枯竭型城市轉型發(fā)展，發(fā)展非能源產業(yè)，還是要依托已有的基礎，發(fā)揮當地的比較優(yōu)勢。牛鳳瑞說，如果在東北搞大規(guī)模的輕工業(yè)，還是很難競爭得過東南沿海，質量、價格都很難有競爭力。

　　以阜新為例，近年來，阜新提出建設工業(yè)“四個優(yōu)勢產業(yè)”發(fā)展總體思路，做強做大農產品加工、裝備制造及配套、能源、化工4個優(yōu)勢產業(yè)，為推動全市工業(yè)經濟加快發(fā)展作出了重要貢獻。

　　值得注意的是，在現代農業(yè)方面，2019年黑龍江糧食產量高居全國第一，吉林也位居全國前五。從近十年的增量來看，黑龍江和吉林增量都超過1000萬噸，遼寧增量也超過600萬噸，可以說東北地區(qū)為我國的糧食穩(wěn)定提供了基礎。長三角、珠三角這些高度城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、人口大量涌入的地方，需要大量調入來自東北的糧食。

　　廈門大學經濟學系副教授丁長發(fā)說，東北除了大力發(fā)展好現代農業(yè)外，還是要充分利用已有的產業(yè)基礎。尤其是很多城市沉淀了雄厚的產業(yè)基礎、技術，在此基礎上發(fā)展好現代裝備制造業(yè)。當然，這些城市最重要的還是要做好營商環(huán)境的改善，把屬于市場的交給市場。

　　“轉型真正轉起來，需要一個過程，需要很多條件，中間需要經歷很多痛苦和曲折?！迸ｘP瑞說。

第一財經

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