??作者：丁爽

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近幾年，百?gòu)?qiáng)房企銷售金額權(quán)益比逐年下降，合作開(kāi)發(fā)已成為行業(yè)趨勢(shì)。

辯證來(lái)看，合作開(kāi)發(fā)可幫助房企降低拿地成本，快速撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，在進(jìn)入新市場(chǎng)時(shí)，房企還可以通過(guò)多方合作的形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。但與此同時(shí)，合作項(xiàng)目存在較大的管理難度，對(duì)房企管理能力提出了挑戰(zhàn)。

2020年，房企合作開(kāi)發(fā)比例有折中發(fā)展之勢(shì)。原本銷售權(quán)益比較低的房企正在降低合作比例，但此前拿地權(quán)益比較高的部分房企，未來(lái)也將傾向于加大合作力度。

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程復(fù)雜，在合作開(kāi)發(fā)上，“老司機(jī)”也不免遇難。合作項(xiàng)目管理過(guò)程中，房企做到哪些才能避免“踩坑”？

房企合作拿地態(tài)度分化

在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中，合作開(kāi)發(fā)具備多重優(yōu)勢(shì)，一方面，合作開(kāi)發(fā)可在幫助房企撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，減少投入資金，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，合作開(kāi)發(fā)可以形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，比如資金優(yōu)勢(shì)方可以找到操盤能力較強(qiáng)的同行一起合作。

2020年，房企合作拿地態(tài)度出現(xiàn)分化。此前，奧園、融信、正榮等多家中型房企在業(yè)績(jī)會(huì)上積極表示，今年將通過(guò)增加聯(lián)合拿地積極擴(kuò)儲(chǔ)；而旭輝在其2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，2020年計(jì)劃將土儲(chǔ)權(quán)益比重提升到70%，未來(lái)持續(xù)穩(wěn)定在65%-70%之間。

在行業(yè)不斷逼近市場(chǎng)天花板的過(guò)程中，市場(chǎng)規(guī)模的水分也將進(jìn)一步被壓縮，房企正在積極尋找可持續(xù)發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張之間的平衡點(diǎn)，這是企業(yè)對(duì)合作開(kāi)發(fā)模式態(tài)度出現(xiàn)分化的主因。

今年下半年以來(lái)，“三道紅線”監(jiān)管政策將出臺(tái)的風(fēng)聲不斷，行業(yè)降負(fù)債大潮也隨之而來(lái)。未來(lái)，房企融資將進(jìn)一步受限。由于合作拿地能夠有效降低成本、分散風(fēng)險(xiǎn)，加大合作比例有助于上市房企調(diào)節(jié)報(bào)表，因此市場(chǎng)上有應(yīng)對(duì)監(jiān)管政策，未來(lái)房企將加大合作拿地力度的聲音。

但從實(shí)操過(guò)程和市場(chǎng)端反饋來(lái)看，合作開(kāi)發(fā)模式存在特定風(fēng)險(xiǎn)。可研智庫(kù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目群訴事件增多的背景下，市場(chǎng)上合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更是成為了發(fā)生群訴事件的重災(zāi)區(qū)。而出現(xiàn)這一現(xiàn)象主要由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的環(huán)節(jié)眾多，利益關(guān)系復(fù)雜，合作項(xiàng)目存在巨大的管理難度。

合作項(xiàng)目管理難點(diǎn)及注意事項(xiàng)

可研智庫(kù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房企合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，審批效率、管理費(fèi)使用、成本認(rèn)定、項(xiàng)目營(yíng)銷等環(huán)節(jié)都存在較大管理難度。

以成本認(rèn)定為例，在實(shí)操過(guò)程中，成本與招采一般都只設(shè)一個(gè)職位，由一方統(tǒng)管，另一方就面臨著成本虛增風(fēng)險(xiǎn)不可控的問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本標(biāo)準(zhǔn)化管控存在較大難度，地產(chǎn)工程招標(biāo)往往是由開(kāi)發(fā)商向供應(yīng)商提出總體要求，由供應(yīng)商報(bào)價(jià)最終選定中標(biāo)方。工程過(guò)程中涉及水泥、鋼筋等諸多原材料，某一原材料出現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，供應(yīng)商很有可能在另一部分中抽調(diào)。涉及到雙方合作開(kāi)發(fā)的實(shí)操過(guò)程，還可能出現(xiàn)一方與供應(yīng)商串標(biāo)提高價(jià)格，增加工程成本的情況。

而為避免踩坑，首先選擇志同道合的合作對(duì)象很重要。如果雙方一貫的開(kāi)發(fā)節(jié)奏和節(jié)點(diǎn)把控不一致，很容易在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售過(guò)程中產(chǎn)生各種矛盾。另外，在選取合作對(duì)象時(shí)，要對(duì)其資金實(shí)力、內(nèi)部管控能力等方面做出全面考量，避免后期出現(xiàn)合作糾紛。

此外，敲定合作前，合作各方需對(duì)權(quán)、責(zé)、利做好明確的分工和分配。在合作協(xié)議中，合作方需要完善共同決策的機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到銷售全過(guò)程之間的重要環(huán)節(jié)做好細(xì)則，并在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中做到互相監(jiān)督。另外，在費(fèi)用支出上無(wú)差別進(jìn)行嚴(yán)格審批，規(guī)范管理，能夠有效避免矛盾發(fā)生。

當(dāng)然，由于各個(gè)項(xiàng)目具體情況不同，僅通過(guò)一套管理體系難以覆蓋合作項(xiàng)目中的方方面面，為合作項(xiàng)目選取經(jīng)驗(yàn)豐富、善于溝通的管理者，有助于推動(dòng)項(xiàng)目的有序進(jìn)行。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，合作方應(yīng)該正視出現(xiàn)的矛盾并積極解決，避免出現(xiàn)消極應(yīng)對(duì)矛盾的情況，進(jìn)而引發(fā)連鎖反應(yīng)。

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