政策松，房價漲，似是疫后全球之共性。相比而言，中國房地產(chǎn)市場整體并沒有表現(xiàn)出如此熱度。與歐美等經(jīng)濟(jì)體房價大幅上升不同的是，國內(nèi)房價上漲較為溫和。2020年下半年以來，“三條紅線”“房貸集中度”等政策陸續(xù)出臺，調(diào)控似有加碼態(tài)勢。房地產(chǎn)能否韌性如初，直接關(guān)乎疫后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)動能強(qiáng)弱。

一、房地產(chǎn)的需求如何？

總量層面看，疫情以來中國銀行間市場利率的下調(diào)幅度與歷史相比極其微弱，并且隨著疫后經(jīng)濟(jì)修復(fù)及時抬升。銀行間利率寬松程度及持續(xù)時間都相對有限，其進(jìn)一步傳導(dǎo)到房貸利率端的程度也十分溫和。

結(jié)構(gòu)層面看，與過去經(jīng)濟(jì)下行伴隨著調(diào)控放松不同，“房住不炒”的基調(diào)下，各地區(qū)域性的地產(chǎn)政策相對穩(wěn)定。因城施策特征明顯，顯著降低了商品房需求的波動。

綜合來看，總量政策變動微弱搭配各地政策的相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場的需求端呈現(xiàn)出波瀾不驚的態(tài)勢。剔除疫情及基數(shù)短期擾動后，全國商品房銷售十分平穩(wěn)。

二、房地產(chǎn)的供給如何？

相較需求端，目前房地產(chǎn)市場受供給端的影響更為顯著。2020年8月以來，針對房企融資的“三條紅線”及針對商業(yè)銀行涉房貸款的“房貸集中度”政策接連出臺。監(jiān)管之下，房企資產(chǎn)與負(fù)債的增長都持續(xù)放緩，“瘦身”明顯。

筆者初步測算，目前四分之一以上的上市房企仍或多或少踩中“紅線”。不少中小銀行尚未能達(dá)到“房貸集中度”要求，其涉房貸款比例仍須壓縮。盡管部分房企可通過各種方式進(jìn)行財(cái)務(wù)騰挪或加快周轉(zhuǎn)，但其擴(kuò)張能力已打折扣。

目前房企普遍通過“放緩增量、消化存量”進(jìn)行應(yīng)對：一方面，拿地及新開工等“增量”行為更為謹(jǐn)慎，避免過快擴(kuò)張；另一方面，加快竣工以進(jìn)一步回籠資金，消化項(xiàng)目存量。歷史上看，房企進(jìn)行上述“收縮”操作時投資往往會偏弱。

展望未來，房貸利率邊際抬升或?qū)ι唐贩啃枨蠹胺科箐N售回款產(chǎn)生影響但未必劇烈。融資約束下房企“縮表”趨勢依然，房地產(chǎn)投資短期可能緩降。值得一提的是，商品房庫存處于低位且在去化，供需依然緊平衡，或?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)市場形成一定支撐。

不過與以往不同，“三條紅線”及房貸集中度等約束并非短期的逆周期調(diào)控措施，而是剛性的上限約束。從更長的時間維度來看，未來房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張或面臨明顯的“天花板”。

三、基本結(jié)論

一是與海外主要經(jīng)濟(jì)體不同的是，疫情以來中國利率下調(diào)幅度溫和且回升較早，總量性利率政策對商品房需求的影響并不強(qiáng)烈。加之“房住不炒”背景下因城施策，地方性調(diào)控政策總體變化不大。剔除疫情及基數(shù)短期擾動，全國商品房銷售仍較平穩(wěn)。

二是相較需求端，目前房地產(chǎn)市場受供給端的影響更為顯著。各種監(jiān)管措施都集中于房企資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)的約束，雖然短期存在騰挪空間等，但房企通過加杠桿進(jìn)行擴(kuò)張的能力大打折扣。“放緩增量、消化存量”的行為已折射出房企應(yīng)對及調(diào)整思路。

三是展望未來，房貸利率邊際抬升或?qū)ι唐贩啃枨蠹颁N售回款產(chǎn)生影響但未必劇烈。融資約束下房企“縮表”趨勢依然，房地產(chǎn)投資短期可能緩降。值得一提的是，商品房庫存處于低位且在去化，供需依然緊平衡，或?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)市場形成支撐。

（作者 伍戈：長江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家  文若愚：長江證券研究員  徐劍：長江證券研究員）

相關(guān)知識

看需求查供給，房地產(chǎn)緊平衡
上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布超300次 呈“兩松兩緊”特點(diǎn)
“全鏈條”調(diào)控與供給側(cè)發(fā)力： 房地產(chǎn)的底層邏輯之變
旭輝控股林中：房地產(chǎn)市場下半年供應(yīng)量會提升 需求可能相對疲軟
重磅信號！LPR“雙降”，房地產(chǎn)信貸端正趨向“由緊轉(zhuǎn)松”
明確了，以住房需求為導(dǎo)向，未來五年大城市房地產(chǎn)10大發(fā)展方向
房地產(chǎn)融資“供給側(cè)改革”啟動 樓市“去杠桿”全面展開
高學(xué)歷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需求旺盛
楊成長：不管政策松與緊，房企轉(zhuǎn)型是必然
一城一策查缺補(bǔ)漏 投機(jī)炒房門檻抬高