房企血虧5000萬也要退地！土拍市場要迎大變動？

來源：智能家居時間：2021-08-12 09:57

近日，青島、深圳、天津相繼出臺新政，劍指土拍市場。浙江杭州，品牌開發(fā)商、A股上市公司宋都股份寧愿不要5000萬元保證金，賠掉該公司一個季度的利潤，也要堅決退掉此前拍下的土地——均因聯(lián)合開發(fā)的企業(yè)方臨時變陣，單方面突然違約，被取消合作，“給公司短期內(nèi)的資金安排帶來巨大壓力。”

8月11日，兩家合作開發(fā)商祥生控股、寶龍均對外進行澄清，都沒簽合同，哪里存在違約？

有房地產(chǎn)觀察業(yè)內(nèi)人士認為，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)已生變。在土地市場上，集中供地、熔斷機制等相繼出臺。第一批集中供地高溢價下，多地的項目毛利率進一步下降。

“以前集中拍地，出現(xiàn)了多家房企高溢價拿地的情況，整個行業(yè)極度內(nèi)卷?，F(xiàn)在限制溢價率，改為搖號和競品質(zhì)，也有意遏制非理性拿地，也有利于房地產(chǎn)公司利潤改善。”一位上海房地產(chǎn)開發(fā)國企高管分析稱，行業(yè)生變，或是杭州退地事件出現(xiàn)的深層原因。

血虧退地歸咎合作方？合作方澄清：從未簽協(xié)議

8月10日晚間，上市公司宋都股份就退地一事回復上交所監(jiān)管工作函稱，公司方面退地是因為聯(lián)合開發(fā)的伙伴取消合作所致。

也因此，已繳納的5000萬元保證金要“打水漂”了。宋都股份稱，8號地塊的競得資格被取消，已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還，涉及金額占最近一期經(jīng)審計年凈利潤14.19％。

今年5月7日，宋都股份全資子公司獲得的杭政儲出【2021】8號地塊（以下稱“8號地塊”），隨即與祥生控股（集團）有限公司浙北區(qū)域公司（以下簡稱：祥生）達成合作意向。

宋都股份稱，雙方通過微信語音通話溝通初步確定土地開發(fā)基本合作模式，即50％：50％股權(quán)聯(lián)合操盤開發(fā)。5月7日當晚，祥生控股（集團）相關(guān)人員到宋都股份現(xiàn)場洽談合作事宜。5月12日晚，雙方通過微信明確祥生方已向其公司董事長匯報，合作協(xié)議無需修改并已經(jīng)傳到祥生集團公司簽字蓋章。

5月13日，祥生方突然電話通知宋都股份相關(guān)人員，單方面表示不再參與本次合作。

不過，就此前宋都股份退地事件，8月11日祥生控股發(fā)布的澄清公告，說法并不同。

祥生控股公告稱，宋都股份將放棄已競得的8號地塊土地使用權(quán)并被沒收人民幣5000萬元預約申請保證金一事歸咎于祥生控股，“公司的名譽現(xiàn)受影響。祥生控股將就蒙受的任何損害保留向宋都股份啟動法律程序的權(quán)利。”

祥生控股公告中稱，在宋都股份競得運河新城地塊后，公司及附屬公司未與宋都股份及附屬公司簽署任何協(xié)議或文件。

祥生控股稱，運河新城地塊系由宋都股份以其全資子公司支付預約申請保證金并單獨競得，在競得后又決定放棄，導致被沒收人民幣5000萬元預約申請保證金。

另一地塊也被取消合作？

上述公告還顯示，宋都股份同期獲得的杭州天目醫(yī)藥港地塊，也被合作方取消了合作。

5月8日，宋都股份競得天目醫(yī)藥港地塊，浙江寶龍錦城企業(yè)管理有限公司（以下簡稱：浙江寶龍）主動接洽公司希望就天目醫(yī)藥港地塊合作開發(fā)，雙方簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，其中約定“股權(quán)比例：宋都50％，寶龍50％”、“如一方違反上述約定，違約方應支付守約方2000萬違約金”。

據(jù)宋都股份介紹，浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協(xié)議。5月19日，在宋都股份多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示放棄合作。

宋都在公告中披露，寶龍沒有按照約定支付土地款的行為違反了雙方簽署的《備忘錄》，嚴重打亂了公司整體資金排布的計劃和節(jié)奏，導致同一時間節(jié)點項下，公司集中資金支出金額放大。寶龍還拒絕簽收《律師函》以及協(xié)商賠償事宜。

對此，宋都起訴到法院，包括請求判決浙江寶龍支付違約金2000萬元，并承擔各項訴訟費用。截至目前，上述案件已被法院正式受理。

不過，寶龍方面對外稱，宋都退掉的8號地塊和己方?jīng)]有任何關(guān)系。宋都提到的另一地塊雙方簽訂的是合作備忘錄，后期正式溝通合同條款過程中對于一些合作條件發(fā)生了改變，才導致沒有達成一致。合作備忘錄只是雙方表達合作誠意的表現(xiàn)，實際細節(jié)需以合同簽訂為準。

緣何雙雙合作告吹？

財報顯示，2020年，宋都股份總營收71.6億，扣非凈利5.4億；祥生控股收益總額近466.4億元，凈利潤30.53億元。寶龍地產(chǎn)集團實現(xiàn)收入354.95億元，利潤60.93億元。

相比其他兩家房地產(chǎn)開發(fā)商，宋都股份規(guī)模較小。梳理公開資料，這是宋都股份和祥生、寶龍首次合作。

而爭取“與政府及業(yè)內(nèi)頭部、百強房企開展多方合作開發(fā)”，合作拿地、聯(lián)合開發(fā)，也是宋都股份多年的運營模式之一。

2020年年報披露，宋都股份39個住宅項目只有3個是其自身100％持股；2019年年報披露的12個項目中有8個是合作開發(fā)。

2019年年報中，宋都股份稱，拿地以“招拍掛”為主，同時產(chǎn)業(yè)、一二級聯(lián)動及收并購（合作拿地）多種拿地方式相結(jié)合，并與優(yōu)秀的百強、頭部房企展開強強聯(lián)手；持續(xù)通過項目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務結(jié)構(gòu)和資金狀況來確保公司經(jīng)營的安全穩(wěn)定。

事實上，宋都股份的模式變化或許也是行業(yè)發(fā)展形勢所決定。

“行業(yè)規(guī)模集中效應將愈加明顯，綜合實力強、核心競爭力明顯的區(qū)域、全國房企將優(yōu)勢更加明顯，中小企業(yè)拿地難、發(fā)展難的局面會加劇，收并購及合作拿地依然是企業(yè)獲取項目的主要手段。”宋都股份2018年年報中稱，在土地獲取方面，將合理投資布局，創(chuàng)新投拓模式，加強股權(quán)類合作。

2021年第一季度，宋都股份實現(xiàn)營業(yè)收入9.72億元，同比增長14.57％；歸母凈利潤為3685萬元，同比下降42.28％。

遏制非理性拿地，土拍市場變了？

有房地產(chǎn)觀察業(yè)內(nèi)人士認為，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)已生變。

中信建投研究所數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月百強房企全口徑銷售金額單月同比下降7.6％，銷售增速年內(nèi)首度轉(zhuǎn)負。土地市場上，集中供地、熔斷機制相繼出臺。第一批集中供地高溢價下，多地的項目毛利率進一步下降。

“當前一些開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)緊張，信貸較難”，另一方面是地方土拍“新政”在近日密集出臺，“以前集中拍地，出現(xiàn)了多家房企高溢價拿地的情況，像碧桂園的預期凈利率已經(jīng)低于2％，整個行業(yè)極度內(nèi)卷?，F(xiàn)在限制溢價率，改為搖號和競品質(zhì)，也有意遏制非理性拿地。”一位上海房地產(chǎn)開發(fā)國企高管分析表示，綜合這些因素或是杭州退地事件出現(xiàn)的深層原因。

8月11日，青島市成為繼天津、深圳后第三個調(diào)整掛牌出讓“兩集中”地塊的城市。

當日，青島市自然資源和規(guī)劃局及嶗山區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)等區(qū)自然資源局集中發(fā)布公告，終止7月30日發(fā)布的“兩集中”出讓地塊，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準。

在青島之前，8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)披露，61宗國有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌出讓公告時間延長，并對其中1宗地塊增設(shè)最高限價，60宗地塊對原最高限價進行下調(diào)。

在此之前，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告，中止出讓22宗地塊，起始總價約421.98億元。

對此，業(yè)內(nèi)專家分析認為，當前土地市場的基調(diào)依然是穩(wěn)地價。杭州地區(qū)針對第二批出讓地塊下調(diào)了溢價率上限，規(guī)定競買單位需足額繳納20％競買保證金后方可參與競買；并將溢價率上限由30％調(diào)整為20％，其中“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限為10％。預計“兩集中”供地城市調(diào)整溢價率上限將成為趨勢，為的是進一步促進第二輪拍地過程中地價的穩(wěn)定。

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