廣州土拍：冷遇、流拍與央企回歸 | 拆解二輪集中供地⑤

來源：智能家居時間：2021-09-28 07:00

　　第一輪土拍的火熱情形猶在眼前，不到半年廣州土地市場就已發(fā)生反轉(zhuǎn)。

　　9月26-27日，廣州第二輪土拍拉開帷幕，與其他城市一樣，廣州土地市場遇冷，第一日就有三分之一的土地遭遇流拍，同時整體溢價率僅2.2%。第二天更加慘淡，24宗地塊僅7宗地成交，流拍率高達70%。

　　兩日土拍收官，48宗地僅成交23宗，過半流拍，廣州共攬金569億元。

　　在開發(fā)商資金鏈緊張，拿地收縮之際，越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)以及粵海等央企國企成為此輪土拍的大贏家。相較于越秀地產(chǎn)在第一輪廣州土拍市場的突出表現(xiàn)，央企中海成為廣州第二輪土拍的“黑馬”，首日以近百億總價拿下位于荔灣區(qū)廣鋼新城、海珠區(qū)的3宗地塊，一舉打破其多年在廣州市場的頹勢，逆市回歸。

　　遇冷過半地塊流拍

　　5個月前，廣州經(jīng)歷第一輪土拍盛宴，兩日吸金超900億元，華潤置地以高達4.2萬元/平方米的樓面價拿下白云金沙洲地塊，刷新片區(qū)樓面價，同時南沙樓面地價被建發(fā)刷新，高溢價率、高樓面價讓不少房企鎩羽而歸。

　　9月26-27日，廣州第二輪土拍的48宗地卻迎來了截然不同的命運。

　　26日，南沙、番禺、白云以及增城四個外圍區(qū)域土地遭遇流拍，增城更是重災(zāi)區(qū)，4宗地塊流拍。其中，南沙橫瀝島作為第一輪土拍的熱門片區(qū)，在26日的土拍中遇冷遭遇流拍。

　　27日上午，番禺大石街兩宗宅地因無人報價而流拍，總起拍價超104億元，起拍樓面價2.3萬元/平方米。

　　從位置上看，大石地塊緊鄰中心區(qū)海珠，附近二手房價格在3-4萬元/平方米，且樓齡較老，地塊起拍價格看并非高位，流拍有點意外，但結(jié)合目前市場大環(huán)境，也能理解，業(yè)內(nèi)人士表示。

　　同時，27日出讓的24宗地塊中增城就有11宗地流拍，而27日增城出讓的地塊一共為14宗。加上26日流拍的土地，兩日增城共有15宗地流拍，僅成交7宗。意味著原本還是東部潛力區(qū)域的供地大戶增城瞬間被市場拋棄了。

　　近期，由于部分房企暴雷，行業(yè)融資持續(xù)收緊之下，越來越多的房企陷入資金鏈困境，房企勒緊褲腰帶過日子，大幅減少在土地投資端的支出，以緩解流動性壓力。隨著8月開始房企整體銷售下滑，資金鏈壓力越來越大。

　　表現(xiàn)在廣州第二輪土拍上，除了大量地塊流拍，民營企業(yè)亦鮮少露臉拿地了，遠洋、綠城、碧桂園等穩(wěn)健民營房企通過第二輪土拍加碼在廣州市場的布局。

　　針對此次土拍，業(yè)內(nèi)人士指出，雖然預(yù)見到整體市場變冷，但大面積的流拍卻始料未及，可以看出市場下行超出想象，同時房企的資金鏈壓力相當大。

　　從政策和市場層面看，廣州在二手房限價以及嚴控新房備案價之下，市場已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的降溫，同時房價出現(xiàn)下降。

　　以南沙陽光城(000671,股吧)麗景半島項目為例，據(jù)銷售人員介紹，高位的時候項目單價在3.3-3.5萬元/平方米，而目前在售的戶型均價約為2.8萬元/平方米，降幅超15%。

　　中指研究院廣州分院研究主管陳雪強分析指出，在政策調(diào)控頻繁加碼以及房企資金持續(xù)承壓下，房企拿地積極性明顯下降，拿地趨于謹慎，尤其在廣州新房市場成交自6月以來持續(xù)下滑的預(yù)期下，以及第一批次供地將帶來大量供應(yīng)的壓力之下，開發(fā)商拿地迫切性大大降低。

　　央企國企主場中海逆市回歸

　　民營房企勢弱，而具備資金優(yōu)勢的央企和國企成為廣州第二輪土拍市場的主角。

　　以越秀地產(chǎn)為例，延續(xù)第一輪土拍的強勁勢頭，于26日一舉拿下番禺創(chuàng)新城兩宗宅地，成交總價接近103億元，折合樓面價2.6萬元/平方米。兩輪土拍下來，越秀地產(chǎn)共支出土地款約270億元，成為兩輪土拍的最大贏家。

　　同時中海地產(chǎn)、粵海、葛洲壩(600068,股吧)、珠江實業(yè)(600684,股吧)、南投、電建等企業(yè)紛紛出手，皆有斬獲。尤其是中海地產(chǎn)，于26日上午拿下荔灣廣鋼新城地塊，下午拿下海珠區(qū)江泰路以及石溪村兩宗地塊，總土地資金接近100億元。

　　中海地產(chǎn)此次斬獲的土地皆為中心區(qū)地塊，據(jù)了解，中海在廣鋼新城早有布局，拿下廣鋼新城最后一宗宅地可實現(xiàn)片區(qū)持續(xù)深耕。

　　需要注意的是，雖然表現(xiàn)上看廣鋼地塊是以低溢價率成交，樓面價約為2.87萬元/平方米，但綜合考慮嚴苛的出讓條件，配建中央公園、學校以及城市道路等，實際樓面地價或去到3.5萬元/平方米，該樓面地價較中海2019年拿下廣鋼地塊基本持平。市場數(shù)據(jù)顯示，目前廣鋼新城新房價格大約在5萬元/平方左右。

　　一舉拿下廣州中心區(qū)三宗地塊，中海有回歸廣州市場的勢頭，業(yè)內(nèi)人士指出。

　　據(jù)了解，中海在廣州市場深耕近30年時間，開發(fā)了中?；ǔ菫骋约皬V鋼新城花灣一號等項目，但在過去幾年，廣州土拍市場競爭激烈，且外圍區(qū)域成為供地主力之下，中海鮮少在廣州土地市場收獲新地塊。

　　拿地減少，成熟項目入市銷售，中海在廣州市場的布局減少，市場占有率大幅下降。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年廣州房企權(quán)益銷售排行榜中，中海地產(chǎn)以79.61億元位列第8名，不敵時代中國與融創(chuàng)中國。進入2021年，中海在廣州市場的銷售有所改善，上半年實現(xiàn)權(quán)益銷售金額111.3億元，僅次于越秀地產(chǎn)和保利發(fā)展，位列第3名。

　　從2021年中海在廣州市場的銷售表現(xiàn)看，整體呈現(xiàn)強勢的上升趨勢，同時在民營企業(yè)資金鏈緊張之際，擁有資金優(yōu)勢的中海將有望獲得更多優(yōu)質(zhì)地塊，鞏固其在一線城市核心地段的布局，業(yè)內(nèi)人士指出。

　　同時，從機構(gòu)和資本市場表現(xiàn)看，外界普遍看好擁有資金實力的央企和國企，認為這些企業(yè)將有望成為這一輪市場深度調(diào)整的獲益方。

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（責任編輯：李佳佳 HN153）