多地二次集中供地流拍土拍市場(chǎng)一城更比一城涼？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-09-16 09:21

第二輪集中供地陸續(xù)開(kāi)啟，土地市場(chǎng)寒意十足。

杭州連續(xù)賣(mài)地4年，首次在土拍市場(chǎng)遭遇冷遇。截至15日中午12時(shí)，杭州第二批集中供地10塊優(yōu)質(zhì)地塊報(bào)名截止日期，9塊地塊報(bào)名不達(dá)標(biāo)，相當(dāng)于提前宣布拍賣(mài)。

沈陽(yáng)和合肥兩個(gè)省會(huì)城市第二次集中供地，也有一半以上的地塊提前拍賣(mài)。15日下午，沈陽(yáng)46塊地塊報(bào)名也截止，24塊地塊被宣布提前停止交易；合肥還宣布，原定于9月17日開(kāi)拍的17塊地塊將如期出售。

今天，成都經(jīng)歷了歷史上成交速度最快的土拍，共賣(mài)地19塊，其中15塊沒(méi)有競(jìng)價(jià)過(guò)程，直接零溢價(jià)成交，不再是第一輪集中供地時(shí)70多家房企搶地的火熱場(chǎng)面。嘉興海寧是近三年來(lái)第一個(gè)涉宅流拍地塊誕生的。

雖然8月份自然資源部召開(kāi)閉門(mén)會(huì)議，要求各城市第二次集中供地的宅地溢價(jià)率不得超過(guò)15％，且不得提高起拍價(jià)，被視為地方政府的利潤(rùn)，但在嚴(yán)格調(diào)控大環(huán)境下的房企，大多還是選擇了躺平。

去年，全國(guó)賣(mài)地總收入高達(dá)8.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16％，土地出讓金收入超過(guò)1000億元的城市達(dá)到14個(gè)。然而，各種跡象表明，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)可能會(huì)發(fā)生變化。

買(mǎi)房.jpg

現(xiàn)房銷(xiāo)售門(mén)檻高

8月26日，杭州再次上架第二批集中出讓宅地，總出讓地塊31塊，此外，杭州10個(gè)行政區(qū)每區(qū)派出一塊代表性地塊，試水競(jìng)品質(zhì)。

而且現(xiàn)在，很不受開(kāi)發(fā)商歡迎的就是這10塊競(jìng)品質(zhì)地塊。盡管杭州在第二次上架土地之前，將這10塊土地的溢價(jià)上限從10％調(diào)整為5％，還降低了3塊土地的起始價(jià)，但是報(bào)名者很少。

最大的問(wèn)題在于現(xiàn)房銷(xiāo)售。杭州是一個(gè)薄利多銷(xiāo)的流量市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)感興趣的是去轉(zhuǎn)化快，資金周轉(zhuǎn)快。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊需要現(xiàn)房銷(xiāo)售，這是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法承受的。杭州一位房地產(chǎn)行業(yè)人士表示。

過(guò)去，房地產(chǎn)行業(yè)存在許多質(zhì)量問(wèn)題，維權(quán)頻對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售的呼聲很高，杭州也想通過(guò)這次試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售競(jìng)品質(zhì)，找出整頓房地產(chǎn)亂象的辦法。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的反應(yīng)非常冷淡。

按照參拍細(xì)則，房企需要先提供施工方案，方案通過(guò)后才能進(jìn)入投標(biāo)環(huán)節(jié)，投標(biāo)后房產(chǎn)需要通過(guò)驗(yàn)收，然后現(xiàn)房出售。

據(jù)浙報(bào)傳媒房地產(chǎn)研究院介紹，經(jīng)過(guò)對(duì)10個(gè)競(jìng)品質(zhì)地塊的初步計(jì)算，即使房企以底價(jià)拿地，仍有5個(gè)地塊存在虧損風(fēng)險(xiǎn)，其余地塊利潤(rùn)最高不超過(guò)4％。

不但利潤(rùn)低，現(xiàn)房銷(xiāo)售也足以拖垮房企的現(xiàn)金流。在此之前，我們可以在杭州拿到一些看似利潤(rùn)微薄的地塊，因?yàn)楹贾莸氖袌?chǎng)很熱。征地后，我們可以快速開(kāi)工、取證、預(yù)售，資金可以流動(dòng)，快速投資下一個(gè)項(xiàng)目?，F(xiàn)房銷(xiāo)售完全打破了這個(gè)邏輯，預(yù)計(jì)會(huì)拍賣(mài)。一家華東房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部人士說(shuō)。

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售缺乏熱情，但杭州也為這10塊地設(shè)定了更高的門(mén)檻。一般地塊上市，如果有一家企業(yè)報(bào)名，可以直接底價(jià)競(jìng)得，而這些競(jìng)品質(zhì)地塊，則要求報(bào)名的房企達(dá)到3家，才能進(jìn)入后續(xù)環(huán)節(jié)，否則就取消出讓。

杭州的自信源于過(guò)去土地拍賣(mài)的火爆。杭州一直是賣(mài)地大戶(hù)，曾經(jīng)是房企非常愿意重倉(cāng)的城市。2018年，杭州賣(mài)地2440億元，超過(guò)北上廣深；2019年，全年賣(mài)地2840億元，居全國(guó)第一；2020年，全年賣(mài)地收入2500億元，僅次于上海，是深圳的5倍；直到今年上半年，其賣(mài)地收入仍超過(guò)2000億元，回歸全國(guó)第一。

杭州地價(jià)上漲，今年7月今年7月退地，揭開(kāi)了房企虧本搶地的內(nèi)幕。宋都寧可損失5000萬(wàn)保證金也要堅(jiān)決退地，甚至把與祥生、寶龍的糾紛吵到臺(tái)面上。事件反映了中小房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力的緊張地價(jià)創(chuàng)新高背后的無(wú)利可圖。

一家華東大型房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有在上一輪杭州土地供應(yīng)中獲得份額。內(nèi)部人士透露：濱江董事長(zhǎng)表示，杭州項(xiàng)目利潤(rùn)率為1％-2％。根據(jù)我們的內(nèi)部計(jì)算，一些地塊損失了10％以上。因此他認(rèn)為這次杭州10個(gè)競(jìng)品質(zhì)地塊涼涼也在意料之中。

一城更比一城涼

不僅杭州，沈陽(yáng)和合肥第二批集中供地的報(bào)名情況也更加冷清。

15日下午2時(shí)，沈陽(yáng)46塊宅地報(bào)名截止，只有14塊地塊有房企報(bào)名。沈陽(yáng)不得不宣布，原定于9月17日開(kāi)拍的24塊地塊將停止交易。

新樂(lè)地塊在沈陽(yáng)報(bào)名最多，也只有4家房企報(bào)名，其余大部分地塊只有1家房企報(bào)名。

由于沈陽(yáng)新的土地出讓規(guī)定特別要求投標(biāo)人繳納的土地購(gòu)買(mǎi)資金必須是自有資金，中小房企在此次注冊(cè)中消失了。參與房企多為央企，包括華潤(rùn)、中海、歡樂(lè)城、華發(fā)、金地、中鐵等。

同日，合肥還宣布，原定于9月17日開(kāi)拍的17塊地塊將如期出售8塊。

另一方面，成都在15日進(jìn)行了第二輪集中土拍第一天的出讓?zhuān)操u(mài)地19塊，其中15塊沒(méi)有競(jìng)價(jià)過(guò)程，直接零溢價(jià)成交，還有4塊賣(mài)出溢價(jià)，位于天府新區(qū)和高新區(qū)，溢價(jià)率在9.6％-10.3％之間，沒(méi)有一塊觸及15％的紅線(xiàn)。土拍第一天，成都最終總收入207億元。

這次成都供地，征地開(kāi)發(fā)商多為本地國(guó)企和央企，如成都市金牛國(guó)投產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)有限公司、成都城投置地、成都軌交、中鐵建設(shè)、首開(kāi)、華發(fā)、歡樂(lè)城等，民營(yíng)企業(yè)只看到龍湖、復(fù)地。

沒(méi)有參與集中供地的城市，土地拍賣(mài)市場(chǎng)也很冷。15日，嘉興海寧出讓重點(diǎn)涉宅，最終因無(wú)房企競(jìng)價(jià)拍賣(mài)。嘉興海寧在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣中排名第17位，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，樓市勁。這是海寧近三年來(lái)第一次涉及住宅的拍賣(mài)，最后一次拍賣(mài)可以追溯到2018年第三季度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在土地拍賣(mài)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的平躺現(xiàn)象值得關(guān)注。最近，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)和經(jīng)營(yíng)壓力大的案例越來(lái)越多，房地產(chǎn)企業(yè)的各種擔(dān)憂(yōu)增加，征地意愿減弱，對(duì)城市土地供應(yīng)目標(biāo)構(gòu)成了巨大挑戰(zhàn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今天發(fā)布的8月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，1-8月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)-10.2％，在一定程度上拖累了全國(guó)房屋新開(kāi)工速度。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局很少解讀一些大型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在困難，需要觀(guān)察整個(gè)行業(yè)發(fā)展的影響。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行來(lái)看，今年以來(lái)，隨著各地區(qū)、各部門(mén)堅(jiān)持房無(wú)投機(jī)的原則，房?jī)r(jià)、地價(jià)、預(yù)期不斷穩(wěn)定，整體運(yùn)行保持穩(wěn)定。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人付凌暉說(shuō)。

總體而言，樓市、地市下行，房企承受的壓力，都在這次調(diào)控?cái)D泡沫的預(yù)期范圍內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，到今年8月，全國(guó)連續(xù)16個(gè)月房?jī)r(jià)上漲終于停止，70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲首次為0，新建商品房?jī)r(jià)格上漲持續(xù)收窄。

過(guò)去，地方政府過(guò)度依賴(lài)土地出讓收入來(lái)彌補(bǔ)收支缺口。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，地方土地出讓收入從1998年的507億元飆升至2020年的8.4萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了165倍。

今年6月，財(cái)政部等四部門(mén)發(fā)布通知，決定將四個(gè)政府非稅收入征收機(jī)構(gòu)改為稅務(wù)機(jī)關(guān)，包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入。這一職責(zé)轉(zhuǎn)移備受關(guān)注，被視為中央政府在土地出讓過(guò)程中引導(dǎo)地方政府更加謹(jǐn)慎合理，賣(mài)地收入將透明化，地方政府需要積極減少對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。

8月，自然資源部再次召開(kāi)會(huì)議，要求城市第二次集中供地的宅基地溢價(jià)率不得超過(guò)15％，不得提高起拍價(jià)，繼續(xù)壓制地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。

從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每次樓市下跌，都伴隨著土地市場(chǎng)的冷清和部分土地拍賣(mài)。但這種集中供地大規(guī)模拍賣(mài)從未發(fā)生過(guò)，土地拍賣(mài)規(guī)則的巨大變化、對(duì)地方土地財(cái)政依賴(lài)的制約等宏觀(guān)背景也是第一次出現(xiàn)。