多地二次集中供地流拍土拍市場一城更比一城涼？

來源：智能家居時間：2021-09-16 09:21

第二輪集中供地陸續(xù)開啟，土地市場寒意十足。

杭州連續(xù)賣地4年，首次在土拍市場遭遇冷遇。截至15日中午12時，杭州第二批集中供地10塊優(yōu)質(zhì)地塊報名截止日期，9塊地塊報名不達標，相當于提前宣布拍賣。

沈陽和合肥兩個省會城市第二次集中供地，也有一半以上的地塊提前拍賣。15日下午，沈陽46塊地塊報名也截止，24塊地塊被宣布提前停止交易；合肥還宣布，原定于9月17日開拍的17塊地塊將如期出售。

今天，成都經(jīng)歷了歷史上成交速度最快的土拍，共賣地19塊，其中15塊沒有競價過程，直接零溢價成交，不再是第一輪集中供地時70多家房企搶地的火熱場面。嘉興海寧是近三年來第一個涉宅流拍地塊誕生的。

雖然8月份自然資源部召開閉門會議，要求各城市第二次集中供地的宅地溢價率不得超過15％，且不得提高起拍價，被視為地方政府的利潤，但在嚴格調(diào)控大環(huán)境下的房企，大多還是選擇了躺平。

去年，全國賣地總收入高達8.4萬億元，同比增長16％，土地出讓金收入超過1000億元的城市達到14個。然而，各種跡象表明，地方政府對土地財政的依賴可能會發(fā)生變化。

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現(xiàn)房銷售門檻高

8月26日，杭州再次上架第二批集中出讓宅地，總出讓地塊31塊，此外，杭州10個行政區(qū)每區(qū)派出一塊代表性地塊，試水競品質(zhì)。

而且現(xiàn)在，很不受開發(fā)商歡迎的就是這10塊競品質(zhì)地塊。盡管杭州在第二次上架土地之前，將這10塊土地的溢價上限從10％調(diào)整為5％，還降低了3塊土地的起始價，但是報名者很少。

最大的問題在于現(xiàn)房銷售。杭州是一個薄利多銷的流量市場。房地產(chǎn)企業(yè)感興趣的是去轉(zhuǎn)化快，資金周轉(zhuǎn)快。競爭優(yōu)質(zhì)地塊需要現(xiàn)房銷售，這是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法承受的。杭州一位房地產(chǎn)行業(yè)人士表示。

過去，房地產(chǎn)行業(yè)存在許多質(zhì)量問題，維權(quán)頻對現(xiàn)房銷售的呼聲很高，杭州也想通過這次試點現(xiàn)房銷售競品質(zhì)，找出整頓房地產(chǎn)亂象的辦法。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的反應(yīng)非常冷淡。

按照參拍細則，房企需要先提供施工方案，方案通過后才能進入投標環(huán)節(jié)，投標后房產(chǎn)需要通過驗收，然后現(xiàn)房出售。

據(jù)浙報傳媒房地產(chǎn)研究院介紹，經(jīng)過對10個競品質(zhì)地塊的初步計算，即使房企以底價拿地，仍有5個地塊存在虧損風(fēng)險，其余地塊利潤最高不超過4％。

不但利潤低，現(xiàn)房銷售也足以拖垮房企的現(xiàn)金流。在此之前，我們可以在杭州拿到一些看似利潤微薄的地塊，因為杭州的市場很熱。征地后，我們可以快速開工、取證、預(yù)售，資金可以流動，快速投資下一個項目?，F(xiàn)房銷售完全打破了這個邏輯，預(yù)計會拍賣。一家華東房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部人士說。

房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)房銷售缺乏熱情，但杭州也為這10塊地設(shè)定了更高的門檻。一般地塊上市，如果有一家企業(yè)報名，可以直接底價競得，而這些競品質(zhì)地塊，則要求報名的房企達到3家，才能進入后續(xù)環(huán)節(jié)，否則就取消出讓。

杭州的自信源于過去土地拍賣的火爆。杭州一直是賣地大戶，曾經(jīng)是房企非常愿意重倉的城市。2018年，杭州賣地2440億元，超過北上廣深；2019年，全年賣地2840億元，居全國第一；2020年，全年賣地收入2500億元，僅次于上海，是深圳的5倍；直到今年上半年，其賣地收入仍超過2000億元，回歸全國第一。

杭州地價上漲，今年7月今年7月退地，揭開了房企虧本搶地的內(nèi)幕。宋都寧可損失5000萬保證金也要堅決退地，甚至把與祥生、寶龍的糾紛吵到臺面上。事件反映了中小房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力的緊張地價創(chuàng)新高背后的無利可圖。

一家華東大型房地產(chǎn)企業(yè)沒有在上一輪杭州土地供應(yīng)中獲得份額。內(nèi)部人士透露：濱江董事長表示，杭州項目利潤率為1％-2％。根據(jù)我們的內(nèi)部計算，一些地塊損失了10％以上。因此他認為這次杭州10個競品質(zhì)地塊涼涼也在意料之中。

一城更比一城涼

不僅杭州，沈陽和合肥第二批集中供地的報名情況也更加冷清。

15日下午2時，沈陽46塊宅地報名截止，只有14塊地塊有房企報名。沈陽不得不宣布，原定于9月17日開拍的24塊地塊將停止交易。

新樂地塊在沈陽報名最多，也只有4家房企報名，其余大部分地塊只有1家房企報名。

由于沈陽新的土地出讓規(guī)定特別要求投標人繳納的土地購買資金必須是自有資金，中小房企在此次注冊中消失了。參與房企多為央企，包括華潤、中海、歡樂城、華發(fā)、金地、中鐵等。

同日，合肥還宣布，原定于9月17日開拍的17塊地塊將如期出售8塊。

另一方面，成都在15日進行了第二輪集中土拍第一天的出讓，共賣地19塊，其中15塊沒有競價過程，直接零溢價成交，還有4塊賣出溢價，位于天府新區(qū)和高新區(qū)，溢價率在9.6％-10.3％之間，沒有一塊觸及15％的紅線。土拍第一天，成都最終總收入207億元。

這次成都供地，征地開發(fā)商多為本地國企和央企，如成都市金牛國投產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)有限公司、成都城投置地、成都軌交、中鐵建設(shè)、首開、華發(fā)、歡樂城等，民營企業(yè)只看到龍湖、復(fù)地。

沒有參與集中供地的城市，土地拍賣市場也很冷。15日，嘉興海寧出讓重點涉宅，最終因無房企競價拍賣。嘉興海寧在全國百強縣中排名第17位，經(jīng)濟基礎(chǔ)好，樓市勁。這是海寧近三年來第一次涉及住宅的拍賣，最后一次拍賣可以追溯到2018年第三季度。

業(yè)內(nèi)人士認為，在土地拍賣市場，房地產(chǎn)企業(yè)的平躺現(xiàn)象值得關(guān)注。最近，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)和經(jīng)營壓力大的案例越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)的各種擔憂增加，征地意愿減弱，對城市土地供應(yīng)目標構(gòu)成了巨大挑戰(zhàn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局今天發(fā)布的8月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)，1-8月全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積同比增長-10.2％，在一定程度上拖累了全國房屋新開工速度。

國家統(tǒng)計局很少解讀一些大型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在困難，需要觀察整個行業(yè)發(fā)展的影響。從房地產(chǎn)市場的運行來看，今年以來，隨著各地區(qū)、各部門堅持房無投機的原則，房價、地價、預(yù)期不斷穩(wěn)定，整體運行保持穩(wěn)定。國家統(tǒng)計局發(fā)言人付凌暉說。

總體而言，樓市、地市下行，房企承受的壓力，都在這次調(diào)控擠泡沫的預(yù)期范圍內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計，到今年8月，全國連續(xù)16個月房價上漲終于停止，70個大中城市二手房價格環(huán)比上漲首次為0，新建商品房價格上漲持續(xù)收窄。

過去，地方政府過度依賴土地出讓收入來彌補收支缺口。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，地方土地出讓收入從1998年的507億元飆升至2020年的8.4萬億元，增長了165倍。

今年6月，財政部等四部門發(fā)布通知，決定將四個政府非稅收入征收機構(gòu)改為稅務(wù)機關(guān)，包括國有土地使用權(quán)出讓收入。這一職責轉(zhuǎn)移備受關(guān)注，被視為中央政府在土地出讓過程中引導(dǎo)地方政府更加謹慎合理，賣地收入將透明化，地方政府需要積極減少對土地財政的依賴。

8月，自然資源部再次召開會議，要求城市第二次集中供地的宅基地溢價率不得超過15％，不得提高起拍價，繼續(xù)壓制地方政府對土地財政的依賴。

從過去的經(jīng)驗來看，每次樓市下跌，都伴隨著土地市場的冷清和部分土地拍賣。但這種集中供地大規(guī)模拍賣從未發(fā)生過，土地拍賣規(guī)則的巨大變化、對地方土地財政依賴的制約等宏觀背景也是第一次出現(xiàn)。