截至5月17日，22個試點城市中已有12個啟動首批集中供地競拍，土地成交金額約為5221億元。

4月15日，長春首批集中供地正式開拍，拉開“兩集中供地”序幕；4月，廣州、重慶、長春、沈陽、無錫等重點城市地價和溢價率均創(chuàng)下近3年新高。

首批集中供地呈現(xiàn)分化特點，城市之間冷熱不均，杭州、重慶、深圳等城市土地平均溢價率均超過30%。杭州出讓的57宗土地中，近20宗刷新所在板塊地價新高。另一方面，長春38宗土地中有32宗以底價成交，青島首批集中供地土地平均溢價率僅為2%。

頭部房企表現(xiàn)亮眼。據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，融創(chuàng)中國及融創(chuàng)中國聯(lián)合體（融創(chuàng)+廈門國貿(mào)、融創(chuàng)+海倫堡、融創(chuàng)+新湖等）在22個重點城市首批集中供地中共斥資約574億元，僅在重慶便拿下8宗土地。此外，萬科、招商蛇口、龍湖、中海等TOP10房企均在土地市場上積極舉牌。

近乎瘋狂的土拍市場也引起業(yè)界對項目盈利能力的擔(dān)憂?？硕鹧芯恐行姆治鋈耸空J(rèn)為，土拍熱情高漲、地價明顯上漲的無錫、重慶、廈門等城市的毛利率處于較低水平，多處于10%，封頂+高配建之下，無錫多宗地塊大概率面臨虧損。

圖源：視覺中國

冷熱不均

“杭州土拍收金千億”“重慶土拍一半地塊溢價率超50%”“廈門土拍火爆落幕”……近期，多地掀起土拍熱潮，占據(jù)地產(chǎn)新聞頭條。

從已出讓的結(jié)果看，首批集中供地有供應(yīng)體量大、成交金額高的特點。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，已出讓首批土地的12城總成交建筑面積約為4967萬平方米，相當(dāng)于12城2020年全年土地成交量的37.7%；總成交額5221億元，相當(dāng)于12城2020年全年總成交額的42.8%。

重慶以成交116宗土地、總建筑面積1279萬平方米成為榜首。本次土拍共吸引了近50家房企參拍，重慶主城區(qū)共推出近50宗土地，32宗溢價率超30%。

4月28日，融創(chuàng)中國以溢價率61.6%、樓面價13451元/平方米拿下兩江新區(qū)地塊，刷新片區(qū)地價記錄；招商蛇口以32.5億元競得沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)一商住地塊，溢價率高達(dá)129.98%。

“千億賣地”讓杭州成為市場關(guān)注的焦點。5月7-8日，杭州首批57宗地塊全部完成出讓，2天收金約1178億元。據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，杭州首批集中供地共吸引了包括融信、融創(chuàng)、濱江、宋都、西房等在內(nèi)的38家房企。

值得注意的是，杭州本次集中供地土拍呈現(xiàn)“集中買地”的特點?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，杭州拿地排行榜中前三家企業(yè)的拿地總金額為380.8億元，占本次總成交額的32.3%，土地資源仍集中在少數(shù)大型房企手中。

“地王制造機(jī)”廈門果然沒有讓業(yè)界失望。5月13日，廈門第一場土拍落錘，5宗住宅用地全部成交，平均溢價率約29.4%，較2020年全年成交平均溢價率增長9.3個百分點。其中，湖里地塊、思明地塊、集美地塊均競拍到達(dá)上限價格，進(jìn)入競配建模式。

對房企而言，投資資金池總量不變，多城推出集中供地，意味著房企需要在區(qū)域之間進(jìn)行調(diào)度，必要時還需做取舍。土地供應(yīng)“撞檔”，進(jìn)一步加劇城市之間的分化。

以青島為例，5月12-14日，青島共推出61宗土地，僅有北區(qū)開平路45號地塊溢價熔斷進(jìn)入競自持階段。此外，青島2宗地塊因無人報名流拍，剩下58宗地塊均以底價成交。

長春首批土拍共推出38宗宅地，其中2宗土地流拍，32宗土地以底價成交。長春本輪成交住宅用地溢價率為3.3%，較2020年全年溢價率下降1.1個百分點，整體反應(yīng)平淡。

“算不過賬”

3月12日，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在2020年業(yè)績會上表示，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了好公司和頭部公司的“盛世年華”，好日子才開始?！皟杉小惫┑貙σ?guī)模較大的頭部企業(yè)拿地策略沒有太大影響，對中小房企影響更大。

話音剛落，融創(chuàng)中國便開始攻城略地。4月28-29日，融創(chuàng)及其聯(lián)合體豪擲近百億元競得重慶多宗地塊；此外，融創(chuàng)在無錫、杭州、北京等地均有所收獲。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至5月13日，TOP10房企權(quán)益拿地金額均超百億元，頭部房企優(yōu)勢明顯。其中，拿地金額最高的5家房企分別為融創(chuàng)中國、華潤置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)。

拿地之后，投資人最關(guān)心的問題便是盈利。

為縮短周期，部分房企“拿地即開工”。5月13日，佳兆業(yè)斬獲深圳市寶安A122-0372地塊。拿地當(dāng)天,佳兆業(yè)就進(jìn)場開工，“深圳速度”一時刷屏。

為分?jǐn)偝杀?、?guī)避風(fēng)險，部分房企以聯(lián)合體的方式拼單拿地。在12城集中拍地中，濱江集團(tuán)共拿地5宗，其中4宗為聯(lián)合拿地，占比高達(dá)80%。

5月14日，有投資者在線上交流會上向濱江集團(tuán)董事長戚金興提問：“最近杭州集中推地中，濱江集團(tuán)拍下的幾塊地、凈利潤能有幾個點？”

對此，戚金興回復(fù)稱，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。

相關(guān)言論引發(fā)一片嘩然，熱門地塊如何盈利成為熱點話題。

以佳兆業(yè)拿下的尖崗山地塊為例，據(jù)好地網(wǎng)測算，該地塊成交樓面價約為37767元/平方米，加上配建的31000平方米公建面積，實際樓面價約為73735元/平方米。

根據(jù)出讓條件，該地塊的可售樓面價上限為83625元/平方米。也即是說，該地塊地房比高達(dá)88%，多家房企投拓人士直言該地塊“算不過賬”。

克而瑞研究中心分析人士進(jìn)一步對首批集中拍地城市測算毛利率，本次土拍市場表現(xiàn)比較平穩(wěn)的青島、福州、廣州等城市的毛利率均在30%以上，處于相對較高水平；而土拍熱情高漲、地價明顯上漲的無錫、重慶、廈門等城市的毛利率處于較低水平，盈利空間小。

土拍火熱或進(jìn)一步觸發(fā)調(diào)控。近期，中國指數(shù)研究院發(fā)布研報指出，目前部分尚未發(fā)布首批集中出讓公告的城市土地競拍規(guī)則或有針對性調(diào)整，預(yù)防土地競拍熱度過高；另一方面，當(dāng)前首批競拍完成的城市，土地市場熱度高將導(dǎo)致地方政府在第二批、第三批集中出讓時進(jìn)一步調(diào)整土拍規(guī)則，值得企業(yè)關(guān)注。

來源：時代周報

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