千億資金"搶地"！南京51塊地全部拍出，房企最低利潤(rùn)率不及1%

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-05-24 09:48

“兩集中”新政下，做地產(chǎn)生意越來(lái)越難了。

據(jù)南京市土地礦產(chǎn)市場(chǎng)管理中心官方微信號(hào)“南京市土地市場(chǎng)信息”消息，5月20-21日，南京市首批51幅集中出讓地塊全部拍出，用地總面積279.5公頃，該批地塊起拍總價(jià)840.016億元，成交總價(jià)992.516億元，整體溢價(jià)率18.15％。

集中出讓地塊拍出的背后，自然免不了各家房企的爭(zhēng)奪，又由于限價(jià)的存在，使得當(dāng)下部分房企的凈利潤(rùn)水平不再如往日風(fēng)光。而本次南京市首批51幅集中出讓地塊中，部分地塊不及1％的預(yù)期銷售利潤(rùn)率，也將考驗(yàn)部分房企的盈利能力。

南京首批51幅集中出讓地塊全部拍出

南京市土地礦產(chǎn)市場(chǎng)管理中心指出，5月20-21日，首批51幅集中出讓地塊全部拍出，用地總面積279.5公頃，該批地塊起拍總價(jià)840.016億元，成交總價(jià)992.516億元，整體溢價(jià)率18.15％。

中指研究院在此前指出，5月南京掛牌“兩集中”供地第一批地塊分布于全市多個(gè)板塊，河西南、江心洲、大校場(chǎng)、鐵北新城、江北核心區(qū)、仙林、紫東核心區(qū)、兩橋、雨花經(jīng)開(kāi)區(qū)、麒麟、湯山、淳化、溧水、高淳等地均有地塊出讓。其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊，如河西、南部新城等，相信到時(shí)會(huì)引發(fā)各家房企激烈的爭(zhēng)奪。

從結(jié)果來(lái)看，相較于此前杭州集中土地出讓時(shí)26％的拿地平均溢價(jià)率，南京首批集中土地出讓18.15％的溢價(jià)率低了許多，但51宗地塊中有36宗地塊封頂待搖號(hào)，占比71％的數(shù)據(jù)顯示出南京的拿地競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。

中指研究院研報(bào)指出，從通過(guò)對(duì)已完成首批競(jìng)拍的12個(gè)城市的土地成交對(duì)比發(fā)現(xiàn)，各城市土地?zé)岫让黠@分化。重慶、無(wú)錫、杭州、廈門、北京土地市場(chǎng)熱度相對(duì)較高，廈門、重慶、無(wú)錫成交樓面均價(jià)較去年全年分別上漲71％、51％和31％，其中無(wú)錫成交的16宗土地中15宗土地均達(dá)到了最高限價(jià)。北京則有10宗地步入報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段，占總土地出讓的三分之一。

據(jù)南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《南京市2021年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》、《關(guān)于南京市2021年第一批住宅用地集中供地的公告》，2021年度南京市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)919公頃，其中商品住宅用地672公頃，租賃住宅用地92公頃。按照年度計(jì)劃，下一步南京將在7月和10月進(jìn)行第二批、第三批商品住宅用地集中出讓。其中，7月計(jì)劃供應(yīng)47幅約242公頃，10月計(jì)劃供應(yīng)32幅約152公頃。

地塊預(yù)期銷售利潤(rùn)率有高有低

此前，“杭州地產(chǎn)一哥”濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，最近在杭州集體土地出讓中，公司獲取了5塊土地，努力做到1％-2％的凈利潤(rùn)水平。此言一出，引發(fā)各界對(duì)“兩集中”新政下房企盈利能力的廣泛討論。

而從南京的首批集中土地出讓情況看，雖然存在部分地塊有超過(guò)10％的預(yù)期銷售利潤(rùn)率，但也有不及1％預(yù)期銷售利潤(rùn)率的地塊。

據(jù)好地研究院數(shù)據(jù)，南京的首批集中出讓地塊中，預(yù)期銷售利潤(rùn)率（不考慮去化速度）最高的3個(gè)項(xiàng)目分別為：龍湖湯泉G55地塊、龍光正方新城G44地塊、奧體建設(shè)G59地塊。預(yù)期銷售利潤(rùn)率分別為15.8％、13.2％、12.7％。

而好地研究院數(shù)據(jù)也顯示，保利G28地塊、新城G46地塊、江蘇富園G42地塊、萬(wàn)科G47地塊的預(yù)期銷售利潤(rùn)率分別僅為0.9％、0.6％、0.5％、0.3％。

以萬(wàn)科G47地塊為例，這片位于南京江寧區(qū)麒麟片區(qū)金馬路以北，經(jīng)二路以西的地塊起始價(jià)為10.9億元，最高限價(jià)14.1億元，經(jīng)過(guò)競(jìng)爭(zhēng)達(dá)最高限價(jià)，待搖號(hào)確定最終競(jìng)得人萬(wàn)科，成交總價(jià)14.2億元。據(jù)好地研究院數(shù)據(jù)，該地塊的上限毛坯房?jī)r(jià)28500元／平方米，而成交樓面價(jià)就已達(dá)到22702元／平方。

可以看出，盡管部分地塊在激烈競(jìng)爭(zhēng)后預(yù)期銷售利潤(rùn)率較低，但南京首次集中土地出讓也不乏有較高利潤(rùn)的項(xiàng)目，地產(chǎn)生意并非各個(gè)項(xiàng)目都“很難”。

對(duì)于南京36宗封頂待搖號(hào)地塊，好地研究院報(bào)告還指出，為了增加搖號(hào)中簽率，房企紛紛采取結(jié)盟策略，一家搖中，多家合作，因此，許多不在51宗地塊得主名單中的房企，此次也有收獲。

中指研究院研報(bào)指出，集中供地考驗(yàn)房企的資金籌集能力，對(duì)房企而言，銷售回款是最直接的資金來(lái)源。而錯(cuò)過(guò)首批集中供地時(shí)點(diǎn)，后續(xù)批次的土地供應(yīng)大概率將無(wú)法在2021年開(kāi)盤銷售，對(duì)于土地儲(chǔ)備不足的房企，將拖累后續(xù)的新開(kāi)工及銷售節(jié)奏，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生負(fù)面影響。所以，首批集中供地部分房企拿地?zé)崆檩^高。