??隨著武漢土拍落幕，歷時(shí)近3個(gè)月的22城首次集中供地宣告收官。

??綜合來看，22城首輪集中供地共有867宗地塊參拍，總起始價(jià)約1.04萬億元，出讓面積超1億平方米，成交總額達(dá)1.05萬億元；房企拿地利潤(rùn)約為1%-5%。

??分析首輪集中供地，頭部房企掌握相對(duì)主動(dòng)權(quán)，競(jìng)拍積極且城市布局豐富；中小房企則更熱衷抱團(tuán)取暖。面對(duì)每個(gè)城市供地中暴露的不同問題，相關(guān)部門及時(shí)出臺(tái)“圍堵”政策，營造了公平公正環(huán)境，凸顯“兩集中”供地意義。

??城市整體表現(xiàn)冷熱不均

??首輪集中供地，“冷熱不均”為最大特點(diǎn)。

??從溢價(jià)率來看，重慶、杭州、廈門、深圳和寧波這5個(gè)熱門城市土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率均在25%以上。其中，由于重慶沒有限制地價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)38.8%。個(gè)別城市如長(zhǎng)春、青島整體市場(chǎng)表現(xiàn)比較平淡，溢價(jià)率分別為3.3%和2.1%。

??從出讓金來看，杭州、北京總出讓金均超千億元，激烈競(jìng)爭(zhēng)與嚴(yán)格條件絲毫沒有影響房企拿地?zé)崆?。杭州一直是“賣地大戶”，曾于2018年和2019年連續(xù)兩年成為全國賣地收入最高城市，首日土拍熱度便已超過今年一季度，土地溢價(jià)情況也比一季度更高；北京作為一線城市，有超200家房企參與競(jìng)拍，更有10宗進(jìn)入了高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案PK環(huán)節(jié)。

??廈門、上海、深圳、重慶、武漢這些熱門城市也頗受房企追捧。以重慶為例，首次集中出讓直接刷新了此前地價(jià)紀(jì)錄：出讓46宗地，總成交金額為763億元，成交樓面均價(jià)9133元/平方米，平均溢價(jià)率43%，其中22宗地成交溢價(jià)率均超50%，溢價(jià)率130%地塊由招商蛇口競(jìng)得。

??武漢此次土拍也備受矚目，正式開拍前多次調(diào)整土地掛牌價(jià)已賺足了眼球。經(jīng)過6月25日、26日和29日3場(chǎng)揭牌，共成交54宗地塊，成交總價(jià)788.02億元，總體溢價(jià)率17.01%，在22個(gè)試點(diǎn)城市處于第9位。在武漢，還誕生了首輪集中供地競(jìng)價(jià)輪次高達(dá)421次的地塊，溢價(jià)率超100%，堪稱武漢光谷“新地王”。

??反觀濟(jì)南、青島和長(zhǎng)春，作為限競(jìng)條件相對(duì)寬松，也是熱度相對(duì)較低城市，3個(gè)城市共225宗地塊總出讓金額僅606億元，遠(yuǎn)不及出讓46宗地塊攬金763億元的重慶。

??不僅是不同城市，同一城市位置不同，競(jìng)拍熱度也不相同。作為一線城市的廣州，其主城區(qū)及黃埔區(qū)出讓地塊競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，甚至有地塊叫價(jià)30秒直接封頂，華潤(rùn)更是在白云區(qū)金沙洲拿下了單價(jià)42000元/平方米“王牌地塊”，這里房?jī)r(jià)不過約40000元/平方米。相比之下，白云區(qū)、增城區(qū)、從化區(qū)卻出現(xiàn)了流拍地塊，近底價(jià)成交地塊也比比皆是。

??整體熱度不高的天津也出現(xiàn)同樣情況，市內(nèi)六區(qū)土地資源較少且優(yōu)質(zhì)，房企爭(zhēng)奪激烈；寶坻區(qū)、靜海區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)反響平平。也正是核心區(qū)域和高價(jià)值地塊帶動(dòng)了整體成交，樓面價(jià)提升至9293元/平方米，較2020年增長(zhǎng)37.8%。

??頭部房企表現(xiàn)積極

??資金實(shí)力雄厚的頭部房企在此次集中供地中表現(xiàn)積極。

??全國22城首輪集中供地中，拿地金額前5企業(yè)分別為招商蛇口、華潤(rùn)、融創(chuàng)、萬科、綠城，在20城集中供地中共斬獲127幅地塊，拿地金額總計(jì)超1500億元；拿地面積前5企業(yè)分別為萬科、保利、融創(chuàng)、龍湖、華潤(rùn)，拿地面積總計(jì)超1400萬平方米；拿地宗數(shù)前5企業(yè)分別為融創(chuàng)、萬科、保利、中鐵置業(yè)、龍湖，拿地宗數(shù)總計(jì)超150宗。

??中海、龍湖等企業(yè)則相對(duì)謹(jǐn)慎，在北京首輪集中供地中，中海共報(bào)名參與了18宗土地競(jìng)拍，最終卻無一斬獲。一位中海地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者透露：“集中拍地令土地市場(chǎng)過度火熱，熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈回報(bào)率低，中海堅(jiān)守刻度底線，不盲從跟進(jìn)?！?/p>

??“三道紅線”和融資新規(guī)下，資金實(shí)力雄厚的國企拿地更占優(yōu)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，拿地總金額排名前10企業(yè)中，國企占6家；拿地總面積排名前10企業(yè)中，國企占7家。

??作為央企地產(chǎn)龍頭，保利在首輪集中供地中出手頻繁，競(jìng)得單宗價(jià)格最高地塊為總價(jià)105.13億元的靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊。前5個(gè)月，保利發(fā)展貨值增速顯著，以1801億元新增貨值占據(jù)榜單第一。2020年，保利投資拿地溢價(jià)率為13%，截至2020年末，土儲(chǔ)資源達(dá)1.7億平方米，其中38個(gè)核心城市占比65%，上海、杭州、南京是保利長(zhǎng)三角城市中的主要戰(zhàn)略重點(diǎn)城市。

??資金緊張房企沒有過多表現(xiàn)。富力地產(chǎn)只在收官之城武漢低調(diào)拿了一宗，恒大集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展則毫無所獲。就在首輪集中供地結(jié)束同日，恒大集團(tuán)表示目前有息負(fù)債約5700多億元，與去年最高時(shí)8700多億元相比大幅下降了約3000億元。

??合作拿地成趨勢(shì)

??由于大量地塊同步競(jìng)拍，對(duì)房企土地保證金支付力提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)：一方面需要調(diào)集大量短期資金交保證金，另一方面競(jìng)得地塊后還面臨高額土地出讓金，疊加土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，合作拿地解了燃眉之急。

??經(jīng)統(tǒng)計(jì)，“北上廣深”四個(gè)一線城市中，多宗地塊均由房企合作競(jìng)得。在北京出讓的30宗地塊中，有14宗涉及合作拿地；在廣州首批集中出讓地塊中，除4宗搖號(hào)待確定地塊、6宗流拍地塊外，其余38宗地塊中有10宗地塊涉及合作拿地；在深圳出讓的6宗地塊中，有2宗涉及合作拿地。

??二線城市也出現(xiàn)企業(yè)合作拿地趨勢(shì)。成都出讓的40宗地塊中，有17宗涉及合作拿地;杭州出讓的57宗地塊中，有6宗地塊為合作拿地；重慶出讓的46宗地塊中，有9宗地涉及合作拿地。

??聯(lián)合，出于多方考慮。

??與國企、央企聯(lián)合，是大多數(shù)房企首選。在北京土拍中大展身手的卓越地產(chǎn)便是其中之一，與中交以36.1億元+20500平方米公共租賃住房面積競(jìng)得了昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)馬連店地塊，又以49.9億元+29500平方米公共租賃住房面積競(jìng)得昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊；還與首開以62億元+3.25萬平方米公租房配建競(jìng)得北京市豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店鎮(zhèn)張郭莊村A區(qū)地塊。

??頭部房企尋求與供地城市本土房企合作，增加進(jìn)入目標(biāo)城市成功幾率。在杭州土拍市場(chǎng)上，奧園與杭州本地房企華景川聯(lián)合，以25.97億元拿下杭州余杭地塊，順利進(jìn)入了杭州市場(chǎng)。

??中小房企更是偏愛合作拿地。在廣州土拍市場(chǎng)上，廣晟地產(chǎn)與中國鐵建31.9億元競(jìng)得花都區(qū)一宗宅塊；南京土拍市場(chǎng)上，下關(guān)城開與南京宏順10.8億元競(jìng)得建鄴區(qū)一宗宅地。

??脫下“馬甲”再拿地

??越發(fā)嚴(yán)格的競(jìng)拍條件還催生了“馬甲”大軍。

??在廣州土拍市場(chǎng)上，位于黃埔軍校小學(xué)地塊吸引競(jìng)拍房企“馬甲”達(dá)320家，其中，中海地產(chǎn)出動(dòng)了60個(gè)“馬甲”未競(jìng)得，最終該地塊被有6個(gè)“馬甲”深振業(yè)奪得。蘇州土拍市場(chǎng)上，32宗地塊競(jìng)拍前有部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。此類情況的出現(xiàn)，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)穩(wěn)定，與政策初衷相背離。

??截至目前，已有包括上海、東莞、蘇州、南昌、無錫等在內(nèi)的多個(gè)城市發(fā)文禁止房企利用“馬甲”拿地。這也意味著，對(duì)于同一宗塊，一家房企只能以旗下一家子公司名義參與競(jìng)拍，不得以多個(gè)控股子公司“馬甲”參與。違反相關(guān)規(guī)則房企大多會(huì)面臨嚴(yán)格處罰，失去拍地資格時(shí)間長(zhǎng)達(dá)1-3年。

??此前有媒體報(bào)道，中海地產(chǎn)、萬科、華潤(rùn)因2020年“圍標(biāo)”事件，被上海本次集中供地拒之門外，3家房企在一線城市布局或因此改變?！榜R甲”泛濫的廣州土拍市場(chǎng)，在第二輪集中供地中是否會(huì)禁止房企“馬甲”參與，同樣引人關(guān)注。

??首輪土地出讓中，為更好吸引房企，各地推出相對(duì)核心、優(yōu)質(zhì)的地塊，核心區(qū)域地塊比例高達(dá)41%。由于核心區(qū)域地塊有限，后續(xù)兩輪出讓中，此類型地塊比例將較首輪不同程度的下降，樓面價(jià)也會(huì)有所回落。

??“在目前重點(diǎn)城市土地依然供不應(yīng)求環(huán)境下，如果可以提高城市土地供應(yīng)總量，我認(rèn)為會(huì)對(duì)整體地價(jià)有一定的抑制作用。”丁祖昱在接受媒體采訪時(shí)表示，有了第一批集中供地經(jīng)驗(yàn)，各大重點(diǎn)城市應(yīng)加速進(jìn)行第二批集中供地，如果能夠在1個(gè)月內(nèi)完成第二次集中供地，這將極大緩解目前土地供應(yīng)“僧多粥少”的現(xiàn)象，緩解當(dāng)前土地市場(chǎng)過熱問題。

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