首輪集中供地：房企的一場“饑餓游戲”？

來源：智能家居時間：2021-06-23 09:50

文 | 新浪財經(jīng) 徐苑蕾

編輯 | 韓大鵬

769塊涉宅用地，超9000億元的土地出讓金，從4月至6月中旬，全國20個城市迎來首輪“兩集中”供地，隨著各大房企的“血拼”，各宗地塊也“名花有主”。

所謂“兩集中”是指地方政府在出讓土地時，集中發(fā)布出讓公告以及集中組織出讓活動，2021年住宅招拍掛不超過3次。政策最初在今年2月出臺，并率先在北上廣深等22個重點城市試運行，旨在分流房企拍地資金，給地市降溫。

但從首輪供地的結(jié)果來看，效果似乎差強人意，業(yè)內(nèi)評價褒貶不一。有人詬病熱點城市高溫難退，土地溢價率并未下行；也有人吐槽頭部房企“馬甲”橫行，壟斷資源，造成拿地分化。

地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，招拍掛市場已然成為各大房企拼資金、拼膽量、拼運氣的競技場。一場場“饑餓游戲”正在上演。

“兩集中”失靈難抑高溢價？

5月13日，深圳開啟首輪集中供地，因為常年供地數(shù)量較少，因此對于深圳土拍市場來說，集中供地并不是新鮮事。

但這一場土拍還是吸引了眾多房企投拓人士和媒體的圍觀，拍賣大廳前所未見地人頭涌動?！暗埠暗贸雒值姆科蠖紒砹?，哪怕不是來拍地的，都來學(xué)習(xí)一下?！币晃籘OP20房企投拓人士告訴新浪財經(jīng)。

而讓“看官”們?nèi)f萬沒想到的是，深圳土拍的焦點竟是西麗板塊的一宗商住地塊，最終的“參賽選手“也僅有兩位——龍光和萬科。經(jīng)過近2個小時的輪番舉牌、反復(fù)“廝殺”，前者最終以總價69億將該地塊收入囊中，溢價率高達45%。

（深圳首輪集中供地現(xiàn)場攝影：徐苑蕾）

實際上，在一二線以及長三角、大灣區(qū)的部分三四線城市，溢價率高企成為了首輪集中供地的共同現(xiàn)象。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從平均溢價率來看，在已經(jīng)完成首輪集中供地的20個城市中，最高的是重慶、深圳、廈門、杭州，首輪供地的平均溢價率分別為38.82%、30.9%、29.37%和26.05%。

整體來看，20個城市平均土地溢價率達到15.8%，對比2020年22個城市完成的住宅土地出讓情況，平均樓面價上漲了8.8%，平均溢價率也上漲了3個百分點。

而像成都、北京等地，雖然溢價率相對來說并不算高，但在土拍過程中，房企競價一旦觸及最高限價，隨后便多采用“競配建”或“競自持”的模式。因此，對于拍地的房企來說，實際算下來的溢價率并不算低，很大程度上將壓縮項目的利潤空間。

針對龍光獲得的這宗深圳商住地，前述投拓人士就指出，地塊設(shè)置了5.54萬元/㎡的最高售價限制，而且商辦自持比例較高，因此對于龍光來說，短期內(nèi)現(xiàn)金流會比較有壓力，項目盈利難度也比較大。

眾所周知，在拍地前，房企往往需要繳納較大金額的保證金，而22城“兩集中”供地政策出臺，初衷原是為了分流房企資金，間接降低土拍激烈程度，從而起到穩(wěn)地價、控溢價率的作用。但從首輪集中供地的結(jié)果來看，房企拍地并沒有出現(xiàn)明顯的降溫。

“房企競爭這么激烈其實也是意料之中的事?！币晃换浵捣科笸锻厝耸恐赋?，首輪集中供地時間集中在4-6月，剛好與房企上半年的納儲窗口期重疊。“很多房企為了沖全年業(yè)績，都會在年初拿地，快周轉(zhuǎn)下當年下半年就可以開盤預(yù)售?！?/p>

該人士還提到，在首輪集中供地中，部分城市也確實推出了一些比較優(yōu)質(zhì)的地塊，一定程度上加劇了房企的競爭?！氨热绾贾菸磥砜萍汲前鍓K的商住項目，不僅成交價超過百億，是這輪供地中總價最高的，地塊溢價率算下來也達到了30%。還有北京朝陽和海淀區(qū)、廈門思明區(qū)以及深圳南山區(qū)等，這一輪都有比較好的地塊出讓?！?/p>

“馬甲“橫行頭部房企瘋狂補倉

在首輪集中供地中，除了部分熱點城市溢價率高企之外，房企多“馬甲”“圍攻”地塊的現(xiàn)象也屢見不鮮。比如廣州首輪供地中的黃埔軍校小學(xué)地塊，參與“圍獵”競拍的房企“馬甲”就多達320家。

在廣州，當房企競價、竟配建均封頂后，土拍流程就會進入搖號環(huán)節(jié)；而在蘇州，“游戲規(guī)則”則是采取“中止價+一次性報價+近均價者得”的方式。

而不管是哪種方式都催生了房企“馬甲”大戶，以提高拿地成功率。即房企的“馬甲”越多，在搖號環(huán)節(jié)中被搖中的概率就越大，或者最后“猜中”最接近均價的命中率越高。

前述提到的廣州地塊，在開拍后30秒便進入搖號階段。而參與搖號的房企包括華潤、龍湖、中交、中海、越秀、天健集團(000090,股吧)、龍光等34家。其中，僅中海地產(chǎn)就出動了60個“馬甲”，最終中標的深振業(yè)則出動了6個“馬甲”。

事實上，針對“馬甲”搶地的亂象，從去年下半年至今，包括南京、無錫、蘇州、南昌、東莞等地相繼發(fā)布了新規(guī)加以限制。此外，有市場消息指出，廣州第二輪集中供地同樣禁止房企“馬甲”參與。

這意味著，對于同一宗塊，一家房企只能以旗下一家子公司的名義去參與競拍，而不得以多個控股子公司的“馬甲”參與。違反相關(guān)規(guī)則的房企，大多會面臨嚴格的處罰，失去拍地資格時間長達1-3年。

這無疑將對房企火力全開設(shè)立“馬甲”的行為起到警戒作用。房企大肆用“馬甲”拿地，相當于變相“圍標”，不但抬高了參拍門檻，也提升了地塊溢價率。這種現(xiàn)象的結(jié)果之一，將會加劇房企拿地的分化。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，一般來說，并非每家房企都能通過大量“馬甲”公司去參加拍賣。參拍房企都要繳納金額不低的保證金，對資金要求相當高，因此能養(yǎng)得起“馬甲”的房企，都是規(guī)模不低、實力較強的公司。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在20個城市首輪供地中，TOP30房企共拿下273宗含宅地塊，占出讓地塊總數(shù)的超4成。TOP50房企在20城拿地金額則達到6299億元，占總成交金額的超6成。

而哪怕在同一梯隊中，房企拿地分化的現(xiàn)象也是非常明顯。以TOP 30房企為例，在首輪集中供地中，融創(chuàng)拿地總量達到41宗，萬科和保利拿地總量也分別達到30宗和21宗，奧園、祥生、雅居樂等房企，拿地數(shù)量多在個位數(shù)的水平，而恒大甚至從統(tǒng)計榜單中“消失”。

（圖片來源：克而瑞）

值得注意的是，在成都首輪集中土拍中，踩了“三條紅線”和嚴重失信的房企被限制“進場”。這個“黑名單”制度使得不少房企嚴重“內(nèi)傷”，直接讓華夏幸福(600340,股吧)、首開、富力、恒大、綠地等“紅檔”房企失去了拍地資格。

可以預(yù)見的是，后續(xù)其他城市很有可能會如法炮制，以防范部分房企因資金問題而導(dǎo)致的爛尾樓問題。在此背景下，對于“踩線”的頭部房企或者本來資金就捉襟見肘的中小房企來說，拿到好地甚至只是拿到地，都會變得難上加難。

進入6月，廈門、長春的第二輪集中拍地已拉開序幕。前述TOP20房企投拓人士指出，頭部房企在首輪供地“補倉”后，后續(xù)拿地動力會減低，對于之前未拿地或者只拿了有限地塊的房企來說會迎來窗口期，而且溢價率有望下行。而首輪供應(yīng)的項目很有可能會在年底集中亮相，有業(yè)內(nèi)觀點預(yù)計，屆時房價或迎來新一輪上行。

（責(zé)任編輯：李顯杰）