（文/張玉 編輯/馬媛媛）在經(jīng)歷一段時(shí)間的延期后，第二批集中供地正式拉開(kāi)帷幕。日前，各大城市陸續(xù)公布了土拍新規(guī)則。而在經(jīng)歷過(guò)略顯瘋狂的第一輪集中土拍后，不管是房企還是地方土地部門(mén)都顯得更加理性。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，廈門(mén)、長(zhǎng)春、無(wú)錫、福州、青島、濟(jì)南等城市二輪集中供地“收官”；北京、廣州、深圳、杭州、合肥、南京、成都、蘇州等已公布二次供地最新公告；上海、鄭州等多城市目前仍處于延期公告狀態(tài)。

從多地最新出臺(tái)的土拍新政來(lái)看，“最高溢價(jià)率不得超過(guò)15%”的規(guī)定給房企預(yù)留了一定的盈利空間；“嚴(yán)控資金來(lái)源”用金融手段遏制了風(fēng)險(xiǎn)潛存的“高周轉(zhuǎn)”；“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)”則劍指各種名目的“馬甲”公司。

規(guī)則調(diào)整的效果也立竿見(jiàn)影。9月7日~8日，為期兩天的福州土拍最終成交14宗地塊，成交額76.06億元，另有2宗地塊流拍，5宗地塊終止出讓。9月8日，青島第二輪集中供地首日，32宗地塊均以底價(jià)出讓。9月9日青島共計(jì)成交9宗地塊，而原定于該日出讓的高新區(qū)8宗地塊全部終止出讓。

一場(chǎng)由土地市場(chǎng)波動(dòng)而掀起的“蝴蝶效應(yīng)”正在蔓延。

溢價(jià)率持續(xù)走低

9月10日，濟(jì)南第二輪集中供地收官，76宗地塊最終以151.88億元的價(jià)格成交。據(jù)了解，所有用地均為底價(jià)成交。

溢價(jià)率變低，正成為多地二次土拍的一個(gè)明顯特征。9月8日~10日，在青島的集中供地中，前兩日成交地塊的溢價(jià)率均為“零”。而在9月7日~8日的福州土拍中，中駿和金地均以底價(jià)3.94億元和2.79億元競(jìng)得1宗純住宅地塊。

溢價(jià)率的持續(xù)走低與首批集中供地后房企對(duì)利潤(rùn)的考量和各地隨后政策的調(diào)整不無(wú)關(guān)系。

首批集中供地中，由于未明確設(shè)置嚴(yán)格的溢價(jià)空間，火熱土拍行情之下房企紛紛感慨“算不過(guò)來(lái)帳”。

先是濱江集團(tuán)(002244,股吧)董事長(zhǎng)戚金興在接受媒體采訪時(shí)的一句話引發(fā)熱議。他說(shuō)，濱江將努力實(shí)現(xiàn)該批土地1%~2%的利潤(rùn)。隨后，有品牌房企寧愿虧錢(qián)也要退地。甚至因?yàn)椤八悴贿^(guò)帳”，原定聯(lián)合拿地的幾家房企相互扯皮的現(xiàn)象也見(jiàn)諸報(bào)端。而更受熱議的，是彼時(shí)對(duì)于部分城市的二次集中供地中，“擬報(bào)名房企嚴(yán)重低于預(yù)期”的傳聞。甚至有人統(tǒng)計(jì)，在第一輪集中供地中，有接近60%的項(xiàng)目是不賺錢(qián)的。

類似現(xiàn)象也迅速引發(fā)了相關(guān)部門(mén)的關(guān)注。福州市自然資源和規(guī)劃局此前出臺(tái)的土地出讓公示明確，參拍地塊的最高溢價(jià)率均不超過(guò)15%。而與此前競(jìng)地價(jià)的方式不同，此次拍地采用“限地價(jià)、搖號(hào)”的方式出讓。

濟(jì)南也開(kāi)始執(zhí)行溢價(jià)率15%的規(guī)定，如果兩家及以上競(jìng)買(mǎi)企業(yè)最終報(bào)價(jià)均達(dá)到最高限價(jià)，則采用現(xiàn)場(chǎng)抽簽方式確定競(jìng)得人。

而在被眾多房企吐槽沒(méi)有利潤(rùn)的杭州，二批次集中供地溢價(jià)率上限由30%調(diào)整為20%，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限為10%，出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后，由原來(lái)的“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無(wú)償移交政策性租賃住房”。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái)，控制土地溢價(jià)率是穩(wěn)定土地市場(chǎng)的必要手段，今年首輪土拍中又出現(xiàn)了高溢價(jià)率的地王現(xiàn)象，地價(jià)的持續(xù)上漲不僅給穩(wěn)定房?jī)r(jià)帶來(lái)困難，也進(jìn)一步擠壓了房企的利潤(rùn)。另外，從房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制上來(lái)講，只限制房?jī)r(jià)不限制地價(jià)也不是聯(lián)動(dòng)的體現(xiàn)。

融資降杠桿

除了通過(guò)控制溢價(jià)率給房企預(yù)留一定的利潤(rùn)空間，當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的另一道生命線就是現(xiàn)金流。近年來(lái)，由于資金狀況導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾的案例并不少見(jiàn)。所以，需要從土地端就對(duì)可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控。

福州市自然資源和規(guī)劃局規(guī)定，競(jìng)買(mǎi)企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金。購(gòu)地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款。購(gòu)地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款。購(gòu)地資金不得使用參與競(jìng)買(mǎi)企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

除了福州，包括蘇州、濟(jì)南、青島、沈陽(yáng)、成都等都在出讓公告中明確限制了土地資金來(lái)源。

與限制資金資源來(lái)源相伴，此次二次供地金融調(diào)控的另一手段是嚴(yán)控“馬甲公司”。近年來(lái)，為了提高拍地的成功率，不少開(kāi)發(fā)商紛紛通過(guò)“馬甲公司”搶地。

根據(jù)此前媒體報(bào)道，在蘇州首批集中供地中，多家千億房企迅速成立數(shù)十家“馬甲”公司。其中，最“壕”的一家房企兩天內(nèi)在江蘇太倉(cāng)新成立了15家房地產(chǎn)咨詢公司，均由該房企100%持股，注冊(cè)資本都為50萬(wàn)元，法定代表人也都是同一個(gè)人。工人日?qǐng)?bào)曾在評(píng)論中批評(píng)：“這么做構(gòu)成了不正當(dāng)、不公平的競(jìng)爭(zhēng)”。

由是，打擊“馬甲公司”成為二次集中供地的一大重點(diǎn)。福州市自然資源和規(guī)劃局規(guī)定，參與競(jìng)買(mǎi)的企業(yè)需要具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。同一申請(qǐng)人不得與其所屬集團(tuán)參加同一宗地塊的競(jìng)買(mǎi)，也不得與申請(qǐng)人或其所屬集團(tuán)的控股企業(yè)參加同一宗地塊的競(jìng)買(mǎi)。

武漢規(guī)定，集中供地將嚴(yán)格競(jìng)買(mǎi)準(zhǔn)入機(jī)制，同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)。青島的規(guī)則更為嚴(yán)格：競(jìng)買(mǎi)人提交的資質(zhì)證明文件不符合要求，或同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)，取消競(jìng)得人（暫定）資格，扣除5%競(jìng)買(mǎi)保證金作為違約金不予退還，競(jìng)買(mǎi)人3 年內(nèi)不得在青島參與土地競(jìng)買(mǎi)。

宋紅衛(wèi)直言，嚴(yán)控資金來(lái)源和限制馬甲，是從房企減杠桿的角度進(jìn)行調(diào)控，盡管房企融資愈加困難，但是在拿地方面房企仍然通過(guò)各種渠道進(jìn)行融資，并且越是限制融資，實(shí)際融資的成本會(huì)更高。從目前陸續(xù)出問(wèn)題的房企來(lái)看，基本都是拿地導(dǎo)致的負(fù)債與企業(yè)自身的現(xiàn)金流不匹配所致，這個(gè)調(diào)控就是針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，限制馬甲也是同樣的道理，“多一個(gè)馬甲企業(yè)就增加一道成本，風(fēng)險(xiǎn)就上升一個(gè)層次”。