財聯(lián)社（上海，記者 王海春）訊，同一開發(fā)商用多個“馬甲”企業(yè)參加同一場土拍，在熱點城市屢見不鮮，而南昌土地新政直接封堵了這條路。

日前，南昌市政府發(fā)布關于進一步加強住宅用地供應調控工作的通知（以下簡稱“通知”），嚴格限制關聯(lián)公司參加同一宗住宅用地競買。

按南昌市最新的土地競買規(guī)則，“限房價、限地價”地塊的競買人應滿足土地出讓公告中明確的競買要求，并在報名時書面承諾其關聯(lián)公司不參加同一宗地競買。土地一次性報價結束后，會將競買人的名單對外公布，接受監(jiān)督；如有關聯(lián)公司同時參加一宗地競買情況，將被舉報或投訴，經(jīng)南昌市市場監(jiān)管局查實后，將依法依規(guī)予以嚴肅處理。

房企披“馬甲”拿地受限

業(yè)內人士認為，禁止一家企業(yè)注冊多個“馬甲”后參拍“限房價、限地價”住宅地塊，意在防止企業(yè)對熱門地塊展開“人海戰(zhàn)術”。

“為爭奪熱門項目，此前市場曾出現(xiàn)過企業(yè)通過名下數(shù)十家‘馬甲’公司去競拍同一個地塊的情況。不了解情況的，會認為地塊熱度高，未來前景應該不會太差，這其中可能會形成一種項目很熱的預期。但實際上企業(yè)能獲得多大利潤空間的關鍵在于項目成本多少、未來能賣多少錢?！币患腋＝ǚ科笫袌霾拷?jīng)理告訴財聯(lián)社記者。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，此前無錫等一些城市也出臺了類似的規(guī)定，該規(guī)則一方面是為了使市場競爭更加公平，以及防止變相“圍標”；再者也有降低土地市場熱度，限制因拍賣熱度過高出現(xiàn)高價格地塊的考慮。

“并非每家企業(yè)都能通過大量‘馬甲’公司去參加拍賣，以增加競得地塊的概率。參拍企業(yè)都要繳納金額不低的保證金，對企業(yè)資金要求相當高。因而能養(yǎng)得起‘馬甲’的企業(yè)，都是規(guī)模不低、實力較強的企業(yè)。對于那些想拿項目，但養(yǎng)不起‘馬甲’的開發(fā)商來說，如果恰好陷入這樣的人海戰(zhàn)’中，對他們來說可能稍顯不公平?！睆埐ㄕf。

其進一步表示，如果房企出動“馬甲”去參拍意向熱門地塊，這其中是否有變相“圍標”之嫌，也是市場爭議的一個話題。而禁止“馬甲”參拍住宅地塊，一家企業(yè)一次只有一張入場券，一定程度可以減少不公平競爭以及變相“圍標”現(xiàn)象的發(fā)生。

通知顯示，采取“限房價、限地價”方式出讓的土地的出讓公告時間為30天，競買保證金比例達到60%，出讓金繳納的期限為出讓合同簽訂之日起1個月內。

不過，在今年22個實行集中供地的重點城市里，南昌并不在其中。對于為何南昌對此做出新的規(guī)定，中指研究院南昌分院高級分析師徐駿峰表示，這與當?shù)厥袌龅淖兓嘘P。

徐駿峰認為，南昌作為江西省會城市，近年來樓市相對平穩(wěn)，不過土地市場受供應影響，各家房企拿地難度不斷增加，個別板塊競爭激烈，導致樓面價與住宅銷售限價差距不大，從而引發(fā)了一系列因成本管控因素，導致房屋交付時出現(xiàn)質量問題的情況。此次出臺的最新土拍規(guī)定，從供給端規(guī)范了土地市場的拍賣規(guī)則，將有助于南昌樓市長遠發(fā)展，一定程度上能優(yōu)化當前市場供應、成交格局。

項目利潤空間被鎖定

為穩(wěn)定市場，除了禁止“馬甲”公司參拍住宅項目，南昌還出臺了土地限價、房屋最高限價、嚴管裝修等相關配套措施。

按南昌出臺的新規(guī)定，住宅用地可實行“限地價”出讓。市區(qū)（東湖、西湖、青云譜、青山湖、紅谷灘區(qū)，經(jīng)開、高新區(qū)，灣里管理局）范圍內設置了房屋最高限價的住宅用地，可根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢和調控需求實行“限地價”出讓。出讓時一并設置房屋最高限價、土地競價上限和一次性報價區(qū)間，交易方式采取“網(wǎng)上拍賣+一次性報價”復合模式?！熬W(wǎng)上拍賣”階段競價超過競價上限時，轉入“一次性報價”階段；在“一次性報價”階段，按最接近所有報價平均值的原則確定競得人。

此外，通知還明確，南昌市房管局根據(jù)擬出讓住宅周邊新建商品住房和二手房價格等情況，制定房屋最高限價。

分析人士認為，地塊實行限價后，或將有效減少房企“內卷”式拿地，合理鎖定住地價成本和房價之間的差距，降低因成本因素造成的交房質量問題。

在徐駿峰看來，目前南昌住宅市場房屋限價區(qū)域板塊之間沒有特別明顯的價格梯度，部分區(qū)域存在新房、二手房價格倒掛的情況，根據(jù)周邊市場實際情況制定房屋限價，能促進各區(qū)域市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

張波指出，南昌此次最新規(guī)則中潛含了房價、地價之間的聯(lián)動機制，而這樣的機制，其實是在土地出讓時就將調控前置了，“如果這樣的聯(lián)動機制效果不錯，預計其它城市可能會借鑒這種方式?！?/p>

“開發(fā)商所拍地價即使較高，并不代表未來房價將因此而大幅上漲，因為相關部門可能對項目未來的售價做出限定。這樣的聯(lián)動機制，其實是鎖定了項目利潤。對售價的鎖定，意味著開發(fā)商即使愿意拍出更高的土地價格，但由于售價限定了天花板，其中的風險只能由自己承擔?！睆埐ū硎?。

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