血虧5000萬！百強開發(fā)商罕見退地，祥生地產(chǎn)：這鍋我不背，搞不好法庭見！

來源：智能家居時間：2021-08-12 06:30

　　圖 / 圖蟲

　　來源丨21世紀經(jīng)濟報道（ID：jjbd21）

　　作者丨唐韶葵

　　編輯丨張偉賢

　　8月11日午間，祥生控股集團（02599.HK，簡稱“祥生”）發(fā)公告回應宋都基業(yè)投資股份有限公司（600077.SH，簡稱“宋都”或“宋都公司”）退地一事，指宋都公司將其全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司放棄已競得的杭政儲出[2021]8號地塊（「運河新城地塊」）土地使用權并被沒收人民幣5,000萬元預約申請保證金一事歸咎于祥生。

　　退地損失的5000萬元，約為宋都股份(600077,股吧)2020年凈利潤（3.52億元）的14%，是2021年一季度凈利潤的1.36倍。宋都股份在2020中國房地產(chǎn)百強企業(yè)中排名第78位。

　　宋都股份稱，5月7日取得該地塊土地使用權后，隨即與祥生控股(集團)有限公司浙北區(qū)域公司達成合作意向，雙方通過微信語音通話溝通初步確定土地開發(fā)的基本合作模式，即50%：50%股權聯(lián)合操盤開發(fā)。當晚，祥生相關人員至公司現(xiàn)場洽談合作事宜，5月12日晚，雙方通過微信明確祥生方已向其公司董事長匯報，合作協(xié)議無需修改并已經(jīng)傳到祥生集團公司簽字蓋章。5月13日，祥生方突然電話通知公司相關人員，單方面表示不再參與本次合作。

　　近日，宋都股份已委托律師事務所向祥生方寄送律師函，要求祥生方承擔締約過失責任，并積極妥善處理賠償事宜。

　　而祥生控股集團發(fā)布的公告中披露，在宋都公司競得運河新城地塊后，祥生及附屬公司未與宋都公司及附屬公司簽署任何協(xié)議或文件。運河新城地塊由宋都公司以其全資子公司支付預約申請保證金并單獨競得，在競得后又決定放棄，導致被沒收人民幣5,000萬元預約申請保證金。

　　祥生指出，宋都公司公告上交所回復函之后，導致公司名譽受到影響，將就蒙受的任何損害保留向宋都公司啟動法律程序的權利。

　　公開信息顯示，宋都旗下全資子公司紹輝企業(yè)管理有限公司所拿下的運河新城地塊（8號地），由于公司尚未簽署《杭州市國有建設用地使用權出讓合同》，于2021年7月20日收到杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書。宋都不僅被取消了前期競得國有建設用地杭政儲出【2021】8號地塊的土地使用權資格，前期繳納的5000萬的保證金也被沒收。換言之，從拿地到違約退地，宋都在超過2個月的時間內(nèi)，都沒有成功為該地塊引入戰(zhàn)略資金合作方。

　　值得注意的是，除了上述8號地塊糾紛，宋都股份還在臨政儲出【2021】12號地塊(下稱12號地塊)的合作事宜上出了問題。宋都股份稱，今年5月8日，公司全資子公司杭州長慧企業(yè)管理有限公司(下稱杭州長慧)競拍獲得12號地塊土地使用權，浙江寶龍錦城企業(yè)管理有限公司(下稱浙江寶龍)主動接洽公司希望就該地塊進行合作開發(fā)，雙方簽訂了該地塊的合作備忘錄，其中約定“股權比例：宋都50%；寶龍50%”“如一方違反上述約定，違約方應支付守約方2000萬違約金”。

　　然而，浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協(xié)議，且拒收杭州長慧寄出的工作聯(lián)系函。2021年5月19日，在公司多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示了放棄合作。

　　宋都股份稱，若上述兩家公司(即祥生方和浙江寶龍)能夠按照約定履行合作義務，公司整體獲取土地權益金額為32.48億元，符合公司預期。然而，由于上述兩家公司的行為違反誠實信用的原則，其單方面突然違約，導致公司在極短時間內(nèi)無法達成其他商業(yè)合作機會，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來巨大壓力。

　　作為區(qū)域深耕房企，宋都在杭州首批集中供地中一舉拿下5幅土地，拿地總金額達到45.8億元，在首批出讓地塊拿地金榜中排到第9位。此次退掉的運河新城宅地土地出讓金17.83億元，占宋都首批地塊拿地額的38.9%。地塊為純宅地，位于碧桂園·尚合府東側，出讓面積34025平方米，容積率2.5，建筑面積85062平方米，新房精裝限價29500元/平方米（含3000元/平方米精裝）。

　　目前運河新城板塊一二手房倒掛不如其他熱點區(qū)域板塊明顯，但精裝限價在33000-38000元/平方米，也是杭州炙手可熱的板塊之一。板塊內(nèi)幾乎每個在售項目的搖號中簽率都低于10%，因此也被限售五年。

　　如此，尚算優(yōu)質的8號地，在5月7日杭州首次集中供地第一天中，未開拍就封頂進入自持環(huán)節(jié)。經(jīng)過20輪報價，宋都以“17.83億元封頂價格+21%自持”的相對苛刻的條件才競得該地塊，成交樓面價20962元/平方米，溢價率29.9%。彼時，已有業(yè)內(nèi)人士測算地塊利潤空間微乎其微。

　　然而，市場瞬息萬變，在杭州第二次集中供地拉開帷幕之前，杭州在競價規(guī)則上做了新的調(diào)整，首次推出“競品質”試點地塊，土拍的溢價率上限由之前30%調(diào)整為20%（“競品質”試點地塊的溢價率上限為10%），競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買。這意味著，開發(fā)商的拿地成本下調(diào)空間收窄了，利潤空間卻沒有向上打開的趨勢。

　　與此同時，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”基調(diào)下，杭州市場已發(fā)生微妙的變化。由于傳統(tǒng)樓市淡季疊加近期房貸收緊、利率上調(diào)，7月的杭州二手房市場僅成交6300多套，環(huán)比、同比跌幅均在20%以上?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月杭州十區(qū)商品房共成交12798套，環(huán)比上月下降35.3%；成交均價27328元/平方米，環(huán)比下降10.6%。

　　身處其中的房企，冷暖自知。宋都在一季度實現(xiàn)了銷售規(guī)模60.2億元。這一數(shù)據(jù)雖創(chuàng)下歷史新高，但公司凈利潤只有3684.8萬元，比上年度末減少42.28%。

　　宋都是一家銷售規(guī)模較小的房企，2020年該公司以113.6億元的銷售額排名全國房企第155位。而根據(jù)2020年年報，該公司凈利潤只有3.52億元，同比降幅超40%。由此可見，宋都的資金實力并沒有那么雄厚。

　　盡管該公司在回復上交所問詢函時反復強調(diào)公司流動資金整體狀況良好，截至2020年12月31日、2021年3月31日，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額分別為 32.82億元、39.61億元(不含受限資金)，但對應其在杭州首次集中供地中以大約46億元拿下5幅地塊，顯然資金是承壓的，最終與對家合作談崩也只能無奈退地了。

　　（文章部分內(nèi)容綜合自每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)）

　　本期編輯陳思實習生王綺彤

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（責任編輯：李佳佳 HN153）