血虧5000萬！百強(qiáng)開發(fā)商罕見退地，祥生地產(chǎn)：這鍋我不背，搞不好法庭見！

來源：智能家居時(shí)間：2021-08-12 06:30

　　圖 / 圖蟲

　　來源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（ID：jjbd21）

　　作者丨唐韶葵

　　編輯丨張偉賢

　　8月11日午間，祥生控股集團(tuán)（02599.HK，簡(jiǎn)稱“祥生”）發(fā)公告回應(yīng)宋都基業(yè)投資股份有限公司（600077.SH，簡(jiǎn)稱“宋都”或“宋都公司”）退地一事，指宋都公司將其全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司放棄已競(jìng)得的杭政儲(chǔ)出[2021]8號(hào)地塊（「運(yùn)河新城地塊」）土地使用權(quán)并被沒收人民幣5,000萬元預(yù)約申請(qǐng)保證金一事歸咎于祥生。

　　退地?fù)p失的5000萬元，約為宋都股份(600077,股吧)2020年凈利潤(rùn)（3.52億元）的14%，是2021年一季度凈利潤(rùn)的1.36倍。宋都股份在2020中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中排名第78位。

　　宋都股份稱，5月7日取得該地塊土地使用權(quán)后，隨即與祥生控股(集團(tuán))有限公司浙北區(qū)域公司達(dá)成合作意向，雙方通過微信語音通話溝通初步確定土地開發(fā)的基本合作模式，即50%：50%股權(quán)聯(lián)合操盤開發(fā)。當(dāng)晚，祥生相關(guān)人員至公司現(xiàn)場(chǎng)洽談合作事宜，5月12日晚，雙方通過微信明確祥生方已向其公司董事長(zhǎng)匯報(bào)，合作協(xié)議無需修改并已經(jīng)傳到祥生集團(tuán)公司簽字蓋章。5月13日，祥生方突然電話通知公司相關(guān)人員，單方面表示不再參與本次合作。

　　近日，宋都股份已委托律師事務(wù)所向祥生方寄送律師函，要求祥生方承擔(dān)締約過失責(zé)任，并積極妥善處理賠償事宜。

　　而祥生控股集團(tuán)發(fā)布的公告中披露，在宋都公司競(jìng)得運(yùn)河新城地塊后，祥生及附屬公司未與宋都公司及附屬公司簽署任何協(xié)議或文件。運(yùn)河新城地塊由宋都公司以其全資子公司支付預(yù)約申請(qǐng)保證金并單獨(dú)競(jìng)得，在競(jìng)得后又決定放棄，導(dǎo)致被沒收人民幣5,000萬元預(yù)約申請(qǐng)保證金。

　　祥生指出，宋都公司公告上交所回復(fù)函之后，導(dǎo)致公司名譽(yù)受到影響，將就蒙受的任何損害保留向宋都公司啟動(dòng)法律程序的權(quán)利。

　　公開信息顯示，宋都旗下全資子公司紹輝企業(yè)管理有限公司所拿下的運(yùn)河新城地塊（8號(hào)地），由于公司尚未簽署《杭州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，于2021年7月20日收到杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書。宋都不僅被取消了前期競(jìng)得國(guó)有建設(shè)用地杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊的土地使用權(quán)資格，前期繳納的5000萬的保證金也被沒收。換言之，從拿地到違約退地，宋都在超過2個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，都沒有成功為該地塊引入戰(zhàn)略資金合作方。

　　值得注意的是，除了上述8號(hào)地塊糾紛，宋都股份還在臨政儲(chǔ)出【2021】12號(hào)地塊(下稱12號(hào)地塊)的合作事宜上出了問題。宋都股份稱，今年5月8日，公司全資子公司杭州長(zhǎng)慧企業(yè)管理有限公司(下稱杭州長(zhǎng)慧)競(jìng)拍獲得12號(hào)地塊土地使用權(quán)，浙江寶龍錦城企業(yè)管理有限公司(下稱浙江寶龍)主動(dòng)接洽公司希望就該地塊進(jìn)行合作開發(fā)，雙方簽訂了該地塊的合作備忘錄，其中約定“股權(quán)比例：宋都50%；寶龍50%”“如一方違反上述約定，違約方應(yīng)支付守約方2000萬違約金”。

　　然而，浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協(xié)議，且拒收杭州長(zhǎng)慧寄出的工作聯(lián)系函。2021年5月19日，在公司多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示了放棄合作。

　　宋都股份稱，若上述兩家公司(即祥生方和浙江寶龍)能夠按照約定履行合作義務(wù)，公司整體獲取土地權(quán)益金額為32.48億元，符合公司預(yù)期。然而，由于上述兩家公司的行為違反誠(chéng)實(shí)信用的原則，其單方面突然違約，導(dǎo)致公司在極短時(shí)間內(nèi)無法達(dá)成其他商業(yè)合作機(jī)會(huì)，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來巨大壓力。

　　作為區(qū)域深耕房企，宋都在杭州首批集中供地中一舉拿下5幅土地，拿地總金額達(dá)到45.8億元，在首批出讓地塊拿地金榜中排到第9位。此次退掉的運(yùn)河新城宅地土地出讓金17.83億元，占宋都首批地塊拿地額的38.9%。地塊為純宅地，位于碧桂園·尚合府東側(cè)，出讓面積34025平方米，容積率2.5，建筑面積85062平方米，新房精裝限價(jià)29500元/平方米（含3000元/平方米精裝）。

　　目前運(yùn)河新城板塊一二手房倒掛不如其他熱點(diǎn)區(qū)域板塊明顯，但精裝限價(jià)在33000-38000元/平方米，也是杭州炙手可熱的板塊之一。板塊內(nèi)幾乎每個(gè)在售項(xiàng)目的搖號(hào)中簽率都低于10%，因此也被限售五年。

　　如此，尚算優(yōu)質(zhì)的8號(hào)地，在5月7日杭州首次集中供地第一天中，未開拍就封頂進(jìn)入自持環(huán)節(jié)。經(jīng)過20輪報(bào)價(jià)，宋都以“17.83億元封頂價(jià)格+21%自持”的相對(duì)苛刻的條件才競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)20962元/平方米，溢價(jià)率29.9%。彼時(shí)，已有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算地塊利潤(rùn)空間微乎其微。

　　然而，市場(chǎng)瞬息萬變，在杭州第二次集中供地拉開帷幕之前，杭州在競(jìng)價(jià)規(guī)則上做了新的調(diào)整，首次推出“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，土拍的溢價(jià)率上限由之前30%調(diào)整為20%（“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限為10%），競(jìng)買單位需足額繳納20%競(jìng)買保證金后方可參與競(jìng)買。這意味著，開發(fā)商的拿地成本下調(diào)空間收窄了，利潤(rùn)空間卻沒有向上打開的趨勢(shì)。

　　與此同時(shí)，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”基調(diào)下，杭州市場(chǎng)已發(fā)生微妙的變化。由于傳統(tǒng)樓市淡季疊加近期房貸收緊、利率上調(diào)，7月的杭州二手房市場(chǎng)僅成交6300多套，環(huán)比、同比跌幅均在20%以上?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月杭州十區(qū)商品房共成交12798套，環(huán)比上月下降35.3%；成交均價(jià)27328元/平方米，環(huán)比下降10.6%。

　　身處其中的房企，冷暖自知。宋都在一季度實(shí)現(xiàn)了銷售規(guī)模60.2億元。這一數(shù)據(jù)雖創(chuàng)下歷史新高，但公司凈利潤(rùn)只有3684.8萬元，比上年度末減少42.28%。

　　宋都是一家銷售規(guī)模較小的房企，2020年該公司以113.6億元的銷售額排名全國(guó)房企第155位。而根據(jù)2020年年報(bào)，該公司凈利潤(rùn)只有3.52億元，同比降幅超40%。由此可見，宋都的資金實(shí)力并沒有那么雄厚。

　　盡管該公司在回復(fù)上交所問詢函時(shí)反復(fù)強(qiáng)調(diào)公司流動(dòng)資金整體狀況良好，截至2020年12月31日、2021年3月31日，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額分別為 32.82億元、39.61億元(不含受限資金)，但對(duì)應(yīng)其在杭州首次集中供地中以大約46億元拿下5幅地塊，顯然資金是承壓的，最終與對(duì)家合作談崩也只能無奈退地了。

　?。ㄎ恼虏糠謨?nèi)容綜合自每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)）

　　本期編輯陳思實(shí)習(xí)生王綺彤

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）