??據(jù)多方面了解，此次宋都股份退地涉嫌多方，層層環(huán)繞，主因“局外合作方”退出引發(fā)退地，接下來(lái)或?qū)⑷杂型说厥录l(fā)生。

??一場(chǎng)簡(jiǎn)單的公開(kāi)拿地最后卻演變成多家房企牽涉其中的“羅生門(mén)”，這背后多少折射出杭州首次集中供地高熱度下的無(wú)奈。

??7月20日，宋都股份（600077.SH）發(fā)布一則退地公告，稱(chēng)考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，公司決定放棄已競(jìng)得的杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“8號(hào)地塊”）土地使用權(quán)，為此將損失5000萬(wàn)元保證金。

??消息一出，市場(chǎng)愕然，成為當(dāng)天熱門(mén)話題。

??兩個(gè)多月前，宋都股份在杭州首次供地中收獲頗豐，斥資45.84億元一舉拿下5宗地，其中便包括成交金額17.83億元的8號(hào)地塊。當(dāng)時(shí)，宋都股份拿地?cái)?shù)量?jī)H次于融信集團(tuán)，與杭州本土“一哥”濱江集團(tuán)持平。

??關(guān)于這次退地，坊間有多種說(shuō)法，如合作伙伴爽約、杭州叫?！吧淌备慕ǖ取?jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從多個(gè)消息源確認(rèn)，宋都股份退地主因合作伙伴退出，導(dǎo)致資金緊張。

??對(duì)于在該地塊中退出的合作方市場(chǎng)猜測(cè)不一。有消息稱(chēng)該合作方是名為“寶X”房企，對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向?qū)汖埖禺a(chǎn)和寶能地產(chǎn)分別求證，雙方均予否認(rèn)。另?yè)?jù)多方面了解，此次宋都股份退地涉嫌多方，層層環(huán)繞，主因“局外合作方”退出引發(fā)退地，接下來(lái)或?qū)⑷杂型说厥录l(fā)生。

??合作方退出

??公開(kāi)資料顯示，宋都股份退出地塊是杭州首次集中供地首日出讓的杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊，此前是由宋都股份全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司以17.83億元競(jìng)得，樓面價(jià)20962元/平方米，溢價(jià)率為29.86%，自持比例達(dá)到21%。

??公告中，宋都股份表示，截至目前公司尚未簽署《杭州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

??經(jīng)與杭州市規(guī)劃和自然資源局溝通、協(xié)商后，宋都股份于7月20日收到杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書(shū)，該地塊競(jìng)得資格取消，杭州紹輝已繳納5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金不予返還。

??宋都股份在公告中提及，放棄該地塊是公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策。

??實(shí)際上，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從接近宋都股份知情人士處獲悉，宋都股份此次“退地”主要有三方面考慮：

??首先，此次退地最直接導(dǎo)火索是合作方退出。

??據(jù)上述知情人士介紹，拿地前宋都股份已經(jīng)與合作方商定好后續(xù)開(kāi)發(fā)合作事宜，拿地后該合作方改變主意。隨著合作伙伴違約，宋都股份之前的資金安排受到影響。若自己?jiǎn)为?dú)開(kāi)發(fā)，近18億元土地款對(duì)于宋都股份而言壓力不小，權(quán)衡之下，宋都股份決定放棄該地塊競(jìng)得資格。

??對(duì)于在該地塊中退出的合作方市場(chǎng)猜測(cè)不一。有消息稱(chēng)該合作方是名為“寶X”房企，對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向?qū)汖埖禺a(chǎn)和寶能地產(chǎn)分別求證，雙方均予否認(rèn)。

??寶龍地產(chǎn)方面表示，此前公司的確與宋都股份就臨安一宗地在拿地前簽過(guò)意向合作協(xié)議，但并非正式合作協(xié)議，且寶龍方面表示雙方并未針對(duì)運(yùn)河新城地塊有過(guò)溝通合作。

??據(jù)相關(guān)知情人士透露，寶龍地產(chǎn)與宋都股份確實(shí)就集中供地中后者所拿的臨安一宗地塊有過(guò)接觸，但彼時(shí)雙方僅簽署了備忘錄，表達(dá)了合作意向，并沒(méi)有簽訂任何合作細(xì)則和條款。宋都股份拿到地后，地塊自持比例較高，在商議細(xì)則后雙方并未達(dá)成一致，因此雙方就臨安地塊合作也并未最終達(dá)成。

??或許由于臨安地塊與此次宋都股份所退的運(yùn)河新城地塊均為杭州首次集中供地所拿，因此導(dǎo)致市場(chǎng)混淆，誤認(rèn)為寶龍地產(chǎn)是此次宋都股份退地合作方。

??亦有熟悉宋都股份以及杭州市場(chǎng)的知情人士透露，宋都股份此次退地牽涉的合作方實(shí)際上是同樣發(fā)家于浙江的房企祥生控股，但祥生方面同樣向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者予以否認(rèn)。

??“合作方可能是被別的合作方放了‘鴿子’，然后又放了宋都的‘鴿子’?！睋?jù)上述高層人士表示，杭州第一次集中供地拍出的其他地塊也存在這種情形，這也是第一次集中供地以后市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題。

??目前，涉事方均各執(zhí)一詞。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這種事情只要未簽署正式合作協(xié)議，涉事方都不會(huì)出來(lái)承認(rèn)是自己“違約”。

??其次，除了合作方因素，宋都股份退地根本原因還在于對(duì)杭州市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)。

??據(jù)宋都股份高管介紹，今年7月杭州市場(chǎng)上流傳的一份《杭州市規(guī)劃和自然資源局內(nèi)部事務(wù)通知單》也是此次宋都股份決定退地考慮因素。

??根據(jù)公開(kāi)資料顯示，該通知單的落款署名是國(guó)土空間用途管制處（行政審批處），落款時(shí)間是2021年7月13日，提及的事項(xiàng)為關(guān)于住宅集中配置商業(yè)的相關(guān)管控措施，具體內(nèi)容為：對(duì)已經(jīng)出讓的住宅地塊，除公益性配套公建可獨(dú)立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。其中，住宅底商指配套公建利用住宅三層以下空間設(shè)置，或依附于住宅建筑主體設(shè)置的三層以下附屬建筑空間。參與范圍包括杭州市上城、拱墅、西湖、濱江、錢(qián)塘新區(qū)、景區(qū)、蕭山、余杭、臨平、撫養(yǎng)、臨安等地。

??根據(jù)此前界面新聞采訪顯示，如果這份通知單的內(nèi)容真實(shí)，則意味著目前杭州市場(chǎng)住宅項(xiàng)目中商鋪改建商墅行為直接被叫停。

??中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，商墅其實(shí)是在商業(yè)和別墅之間一個(gè)比較模糊的概念產(chǎn)品，除了是商業(yè)用地性質(zhì)外，使用功能和產(chǎn)品形式跟別墅是有相似性的，對(duì)企業(yè)而言，商墅這種產(chǎn)品形態(tài)可以緩解商業(yè)去化壓力，隨著住宅利潤(rùn)空間被壓薄，有些開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)這一產(chǎn)品在利潤(rùn)方面做一些補(bǔ)充。商墅被叫停，對(duì)綜合性用地尤其是有配套商業(yè)的規(guī)劃地塊形成去化上的影響，亦會(huì)影響開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

??拿地后沒(méi)利潤(rùn)也是杭州首次集中供地后給開(kāi)發(fā)商留下的后遺癥。在高溢價(jià)和高自持比例壓力下，不少房企拿地后基本沒(méi)有利潤(rùn)，連最熟悉杭州市場(chǎng)的濱江集團(tuán)老板戚金興都聲稱(chēng)在杭州首次集中供地中所拿地塊利潤(rùn)僅有1%-2%。

??不過(guò)，據(jù)宋都股份相關(guān)高層表示，5000萬(wàn)元保證金還在協(xié)商中，因?yàn)闂l款中寫(xiě)的是可沒(méi)收5000萬(wàn)元保證金，沒(méi)說(shuō)一定會(huì)沒(méi)收。因此宋都股份也在公告中提及，公司將不排除保留申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政申訟的權(quán)力。

??截至目前，除了上述提及的“退地”地塊，宋都股份于杭州首次集中供地中獲取的另外四宗地塊均已正常進(jìn)入開(kāi)發(fā)流程。

??令人疑惑的現(xiàn)金管理策略

??5000萬(wàn)元保證金對(duì)大房企只是九牛一毛，但對(duì)宋都股份來(lái)說(shuō)意味著2020年歸母凈利潤(rùn)14.19%打了水漂。

??2020年，該公司增收不增利，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約71.61億元，同比增長(zhǎng)71.86%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)約3.52億元，同比減少40%。

??搶地又退地行為一方面反映宋都股份對(duì)杭州土地渴求，另一方面也折射出其在資金管理方面的壓力。作為大本營(yíng)，杭州項(xiàng)目對(duì)宋都股份業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)正在減弱，2019年杭州單城銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占到了該公司50.8%，2020年占比大幅下滑到了10.5%。2020年，宋都股份只在浙江舟山和廣西的3個(gè)城市新增了4個(gè)項(xiàng)目，杭州土儲(chǔ)為零。因此，該公司特地在2020年報(bào)中強(qiáng)調(diào)，要聚焦投資，以杭州為中心，深耕發(fā)展長(zhǎng)三角優(yōu)勢(shì)區(qū)域，拿有市場(chǎng)的地，做有市場(chǎng)的產(chǎn)品。

??有了拿地欲望，也需有與之相匹配資金安排。2020年，雖然利潤(rùn)表現(xiàn)不佳，但宋都股份投資也相對(duì)謹(jǐn)慎，銷(xiāo)售回款覆蓋了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)支出，期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由負(fù)轉(zhuǎn)正，錄得1.93億元?！叭兰t線”中，該公司踩了一道——扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%。截至2020年底，宋都股份手持72.7億元貨幣資金，對(duì)25.7億元短債覆蓋率為2.83倍。

??然而，看似充?，F(xiàn)金其實(shí)有近55%即39.9億元受限，其中包括按揭保證金、貸款備償保證金、履約保證金、質(zhì)押擔(dān)保等。質(zhì)押擔(dān)保占了受限現(xiàn)金的大頭，截至2020年底，宋都股份為控股股東——宋都控股及其子公司的部分借款提供了擔(dān)保，這部分借款余額為37.75億元（其中，以36.2億元定期存款提供質(zhì)押擔(dān)保33.82億元，保證擔(dān)保3.93億元），占宋都股份期末凈資產(chǎn)80.05%。

??2020年，宋都股份花了約36.3億元用于購(gòu)買(mǎi)各大銀行保本浮動(dòng)收益型理財(cái)產(chǎn)品，主要為1年期、3年期，收益率在1.5%-3.75%。根據(jù)該公司此前在公告中透露的信息，這些委托理財(cái)便是用于對(duì)控股股東的融資提供定期存單質(zhì)押擔(dān)保。

??另一方面，該公司融資成本又居高不下，平均融資成本從2019年的7.35%上升到2020年的8.42%，2020年公司利息費(fèi)用達(dá)4.5億元。

??花高成本從外部進(jìn)行債務(wù)融資、又使用大量資金進(jìn)行低利率委托理財(cái)是否具有合理性？這個(gè)問(wèn)題在去年就已被上交所關(guān)注到，當(dāng)時(shí)宋都股份解釋是，公司為控股股東擔(dān)保所質(zhì)押定期存單系日常經(jīng)營(yíng)儲(chǔ)備資金，并非房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)借款，利用自有資金購(gòu)買(mǎi)安全性高的短期銀行理財(cái)一方面增加了公司收益，另一方面為控股股東融資提供質(zhì)押擔(dān)保。該公司表示，同期，控股股東也為公司提供了債務(wù)擔(dān)保和免息資金支持，按照約定，控股股東本應(yīng)以10%年利率收取資金占用利息。

??原本宋都股份打算用一年時(shí)間徹底解決存單質(zhì)押擔(dān)保問(wèn)題，但其實(shí)控人俞建午在今年1月被中國(guó)證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，導(dǎo)致這一計(jì)劃無(wú)法成行，最終宋都控股承諾在2023年6月30日前通過(guò)各種方式完成資產(chǎn)變現(xiàn)，徹底消除與宋都股份之間以存單質(zhì)押形式互保情形。

??也就是說(shuō)，在2023年6月30日前，宋都股份大量現(xiàn)金受限情況很難得到明顯改善，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，能夠分擔(dān)資金壓力合作伙伴便顯得尤為重要了。除了被退掉8號(hào)地外，該公司在杭州拿另外4塊地均已找到合作方。

??6月19日，宋都股份在公告中披露，在天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊及中心城區(qū)單元01-ZX01-140地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，引入金投創(chuàng)業(yè)、杭州匯石為合作伙伴。據(jù)了解，杭州匯石是杭州市金融投資集團(tuán)有限公司的下屬企業(yè)。富春灣新城6號(hào)地塊的背后則出現(xiàn)了杭州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司的身影，富春77-2號(hào)地塊也引入了一只私募基金。

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