價值坍塌!2020年買房,這些地方我勸你直接放棄!

來源：智能家居時間：2020-05-06 00:53

今天想通過這篇文章，給大家提示一個很重要的房產(chǎn)投資風(fēng)險——冷得掉冰渣的遠郊房產(chǎn)。

先從土地說起。最近的土地市場，出現(xiàn)了冰火兩重天的兩極分化趨勢。前兩天，我在米宅《樓面價比房價貴、起拍就是地王！這幾個城市燃起來了！》一文中，提到了最近很多城市的土地拍賣開始火熱了起來，尤其是廣州、廈門、紹興等城市，這兩個月土拍地價一次次被刷新，拍出了不少地王。

確實，最近為了提振市場信心，不少城市大手筆放出了一些核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，于是也就出現(xiàn)了搶地、地王、甚至“起拍價地王”的現(xiàn)象。其實背后還有另一個重要現(xiàn)象：在大量一二線城市外圍的遠郊區(qū)域，土地流拍率非常高，高達67%，有些地塊接連掛牌兩三次照樣無人問津。沒錯，即便在搶地?zé)崾⑿械暮戏实瘸牵h郊區(qū)域的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)冷的掉冰渣了！

數(shù)據(jù)來源于：克而瑞研究機構(gòu)如圖，這是2020年開年以來土地流拍率TOP10城市和其2019年的流拍情況對比數(shù)據(jù)圖。這里面，有幾點非常值得關(guān)注：首先，合肥的土地流拍是最嚴重的。且連續(xù)兩年的流拍TOP榜單里，都有合肥；2019年土地流拍率為23%，2020年以來土地流拍率高達48%。這意味著，2020年以來，合肥每拍出兩宗地，平均就有一宗沒人要。

其次，2020年流拍率明顯比2019年更糟糕。2019年流拍率達到30%的只有深圳一個城市，但今年以來合肥、長沙、太原土地流拍率均超過了30%。好，講到這兒，肯定有人要問了：上篇文章中不是還說合肥土拍溢價率高嗎？怎么流拍也如此嚴重？這不沖突嗎？的確，合肥4月份確實有14宗地塊溢價率都高達22%，其中經(jīng)開、濱湖、瑤海等多宗優(yōu)質(zhì)地塊溢價率均超30%。

那另一半土地為啥全流拍了呢？都在哪兒？為什么沒人要？

數(shù)據(jù)來源于：克而瑞研究機構(gòu)如圖，這是流拍率較高的三個城市不同區(qū)域的流拍差異。我們選取了比較典型的合肥、長沙、太原為例，按照土地流拍的中心城區(qū)和遠郊縣區(qū)域劃分對比，遠郊縣區(qū)域的土地流拍率要遠高于中心城區(qū)，非常直觀且明顯，尤其是合肥。合肥今年整體流拍率高達48%，長豐、肥西等遠郊縣流拍率高達67%，中心城區(qū)流拍率為25%，差了2.7倍。

合肥流拍的這些地，絕大部分都位于長豐、新站等這些偏遠區(qū)域，要么根本沒有房企參與競拍，要么出價過低，都逃不過流拍命運。這種情況不止出現(xiàn)在合肥，長沙、太原、甚至廣州、鄭州等都有這種現(xiàn)象。長沙和太原流拍率均超30%，和合肥一樣，流拍地塊大多在偏遠的遠郊區(qū)域；

拍出“起價地王”的廣州，流拍率也有18%，近期6宗流拍地塊有5宗都沒人競拍而撤牌；

寧波先后流拍7宗地，多位于，象山、慈溪、寧海等郊縣；

……

如此，環(huán)繞在一二線城市周圍，遠郊縣的土地已經(jīng)大量被開發(fā)商們直接放棄！而這只是開始。

如果你對土地市場并不敏感，或者覺得土地并不夠直觀，那我們移步到前端銷售市場，看看遠郊區(qū)域的真實現(xiàn)狀。以鄭州為例，這是2017年和2020年三個環(huán)鄭區(qū)域的房價走勢情況。

平原新區(qū)、綠博、滎陽，這是鄭州周邊最典型的三個遠郊區(qū)域，也是曾經(jīng)樓市最火的遠郊。2016年大行情之后，2017年這三個遠郊區(qū)域的新盤可謂火的一塌糊涂。平原新區(qū)，黃河北，挖了一個鳳棲湖，曾經(jīng)自稱鄭州“后花園”；

綠博，鄭州東，隸屬中牟，自稱“最舒適的低密純改善居住區(qū)”；

滎陽，當(dāng)時最熱的洞林湖片區(qū)，自稱“城市旅游度假區(qū)”；

三年前，單靠概念，就把這幾個區(qū)域炒的火熱，一到周末，去售樓部看房買房的人特別多，根本不愁賣；但2018年下半年以來，全國樓市行情轉(zhuǎn)冷，這幾個區(qū)域也涼的最快，到今天，房價坍塌、全線跌價、人氣全無，苦不堪言。綠博區(qū)域，從均價1萬4的巔峰狀態(tài)，一落千丈，如今高層淪落到8000+，仍然難賣；

平原新區(qū)，從巔峰期1萬房價，如今高層跌至最低4900，洋房也不過5000+，連個看房人都找不到；

滎陽，所謂的城市旅游度假區(qū)落空，產(chǎn)品迅速剛需化，房價也跌至7800左右，除了地緣性剛需，再沒人去買；

什么“后花園”、“度假區(qū)”、“改善區(qū)”，統(tǒng)統(tǒng)團滅！前兩年，所有在這些地方投資買房的，如今都要在高高的山尖兒上站崗，等待下一波接盤俠來。什么時候接盤俠能到位？難，難于上青天。這是絕大多數(shù)一二線城市，遠郊區(qū)域的縮影。

其實，遠郊的風(fēng)險一直存在，我在文章也強調(diào)了很多次，但仍然每年都有人不聽勸，每年都有人貪圖一時的低價、便宜，揣著錢一頭扎進遠郊新盤里。在這里，我要再次強調(diào)，接下來99%的遠郊縣市，都會成為投資高風(fēng)險區(qū)，或者嚴重點說，都是投資禁區(qū)。

為什么如此不看好遠郊？

第一、單純炒概念，早晚要塌；炒概念，是每一個新興區(qū)域開發(fā)初期最喜歡做的事兒，也最容易先把樓市炒起來，圈一波錢；但單靠概念能維持多久？能真正吸引來一批常駐民嗎？難。

第二、沒有實實在在的配套可用，自住、改善、養(yǎng)老都是瞎扯；很多去買遠郊的人，都會置業(yè)顧問們教育的明明白白，遠離市區(qū)安靜啊、環(huán)境好啊、密度低啊，比市區(qū)住著舒服，給家人養(yǎng)老也不錯。但交房后那一刻起，你就會迅速發(fā)現(xiàn)，都是瞎扯，沒有商業(yè)、沒有醫(yī)療、沒有教育配套，出了門什么都干不了，這你住著能舒服？真的會有人搬離市區(qū)來這兒??？扯。

第三、這里面，還有一個重要的問題，遠郊沒有流通性，房子變現(xiàn)只能是空談；對，這是最重要的一點。絕大部分遠郊區(qū)域在你買房后的5-8年里，是沒有固定人流的，也就不能變現(xiàn)，沒有二手房買賣交易，這就意味著你花高價買的房，賣不出去、換不成現(xiàn)金，所謂投資、價值都是空談。

2020年以來，已經(jīng)有一大批城市的遠郊區(qū)域，土地流拍率達到頂峰，這是一個重要信號：大量遠郊土地已經(jīng)被開發(fā)商放棄，那么未來，在這些遠郊區(qū)域上空畫的餅、炒的概念，都會成為泡沫。記住，這些都是高風(fēng)險區(qū)域，別再在這些地方投資了。

來源：米宅

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