看到標(biāo)題，大家應(yīng)該以為這又是一篇“勸你買房，是最大的善意”的文章吧。

　　某種程度，這還真算不上。

　　最近經(jīng)濟(jì)形勢有多復(fù)雜，我想各位都有心中的尺度衡量，這也為什么所有樓市利好性文章哪怕再有論據(jù)，下面評論普遍都在diss。

　　我也從不否認(rèn)這點，也很直白和身邊朋友分享過，樓市的命門不在于房價波動起伏，而是房貸和土地為根基的債務(wù)鏈條不能崩坍。

　　也就是說，只有你供得起貸款，銀行才能保證你的房子是資產(chǎn)而不是不良資產(chǎn)，你和你城市的土地才能保持價值的錨定，開發(fā)商才能用土地做抵押保持信用，

　　樓市才能不停的滾動下去。

　　從這點上，工作能不能保住，比房價跌了更要命。

　　但我卻為什么這么膽大和各位說這么一句：

　　“經(jīng)濟(jì)這么復(fù)雜，我卻大膽買房了?！?/p>

　　01

　　碼這篇文章的初衷，來自一位企業(yè)家朋友咨詢。

　　夏總作為吳江本土的物流行業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家，本身也是8套房的業(yè)主，在圈子里算個小有名氣的炒房客，最近看上一套吳江太湖新城的疊墅產(chǎn)品，幾乎認(rèn)定的那種。

　　本來我以為每個行業(yè)在這樣的環(huán)境下，好像都放棄了掙扎，紛紛逃到樓市中避難。

　　“嗯，生意今年生意確實難做”。

　　“但我買這套房子，只是為了住到太湖新城去。”

　　對，就是他突然發(fā)現(xiàn)身邊圈子中的，鎮(zhèn)上有錢人開始慢慢住到太湖新城，或者起碼有一套房子買在那的時候，很多微妙變化出現(xiàn)在他們這些本來只想投資買房人身上。

　　這個變化叫，

　　房產(chǎn)投資客在被消滅。

　　不知道各位有沒有感受到這種慢變量，這幾年牛市尾聲，每個城市客單價都很高聳，這幾年停盤周期，這幾年的房住不炒不斷重申。

　　這樣趨勢推動下，一個共識在買房人內(nèi)部逐步達(dá)成，買房純投資沒有那么賺錢了。

　　這也是我那位朋友很明確的，買著這套房子也不指望賺什么錢，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也不是投資中的上品。

　　但他現(xiàn)在要買房的產(chǎn)品，自住和投資都必須要兼顧，起碼要禁得起10年的沖刷。

　　我也和好幾個一二線的資深投資客聊過，

　　他們現(xiàn)在買房投資周期，都拉長了5年以上。

　　我不想談什么疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊，也不聊這樣的沖擊下，會放出多少的洪流對沖到樓市中。

　　但樓市從未如此冷靜，買房人也從未如此客觀審視自己的需求。

　　這樣好不好，我覺得是本質(zhì)在利好。

　　回顧下在這輪牛市車輪前，投資力量橫沖直撞的時候，我們到底是在買什么？

　　是買優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，還是買板塊勢能，好像都不是。

　　我們在為恐懼和貪婪的情緒買單，在為向上的周期買單，在為限價，為能買到這件事買單。

　　這樣環(huán)境下，風(fēng)口一旦停下，維權(quán)盤頻出，漲幅回吐，原來我們發(fā)現(xiàn)樓市也會

　　裸泳的

　　啊。

　　而現(xiàn)在所有因素疊加下，投資需求真的在市場上真空了，樓市從未如此純粹過。

　　所有人都不指望在樓市暴富了，也很清楚的明白在樓市中需要什么。

　　很多說買房人變了。

　　只是時候變了。

　　02

　　的確有一件事是值得相信的。

　　一個理性的樓市一定是比一個情緒波動樓市更友善買房人的。

　　而微小的趨勢也在這樣環(huán)境中慢慢衍生。

　　各位有沒有留意到長三角最近的土拍，上海蘇州無錫都開始集中推地，但一個很有意思的共性現(xiàn)象出現(xiàn)了，

　　開發(fā)商在搶地不假，但愿意開出的溢價基本被控制在10%~20%之間，而且起拍價和現(xiàn)房價都比周邊板塊要低一個維度。

　　這樣的出讓條件很寬松，留給開發(fā)商的利潤空間就有了。

　　對，地方，開發(fā)商，買房人在經(jīng)歷著幾年的博弈后終于達(dá)成了

　　妥協(xié)

　　。

　　慢慢剝離限價這種讓所有人利益都受損的臨時過渡方案，真正要把樓市帶入一個穩(wěn)定可持續(xù)的循環(huán)。

　　也只有這樣生態(tài)下，開發(fā)商才能拿出精力到產(chǎn)品上來、到配套上來、到想想怎么服務(wù)買房人來。

　　而不是挖空心思，好賣的各種用茶水費和簡配收回成本，不好賣討好渠道騙一個是一個。

　　在這個維度上，前幾年野蠻生長的玩法將會有所以改觀。

　　至少就像我那朋友夏總，被產(chǎn)品打動這件事，你是很難想象發(fā)生一個資深炒房客身上的。

　　一個產(chǎn)品力回歸的年份，也許在買房人即將的當(dāng)下。

　　03

　　好，即便有著這些友好買房人元素在涌現(xiàn)，但還有個邏輯依然關(guān)鍵。

　　經(jīng)濟(jì)形勢這么迷，要有個萬一呢。

　　這點上，我不會說什么重演08年的煽動，因為條件變了，形勢變了。

　　雖然當(dāng)前局面我的看法還不算惡劣，但我的信心其實

　　來源于對經(jīng)濟(jì)本質(zhì)的認(rèn)知。

　　什么意思？就好比彼岸的美國，你會發(fā)現(xiàn)美國的所有精力都在保衛(wèi)美股的指數(shù)。

　　是因為美股是美國財富沉淀池嗎？這當(dāng)然是個極重要的理由，但更重要的是，財富在這里，這里是美國所有人的信用基石。

　　企業(yè)要融資，個人刷信用卡，整個信用鏈條建立這樣財富背書上，如果價值發(fā)生坍塌，那整個鏈條的斷鏈?zhǔn)菦]法接受的。

　　這就是為什么，美國要保衛(wèi)美股，不計代價的那種。

　　對我們而言，這樣邏輯就是被套用到樓市上了，樓市不僅是整個社會財富池，

　　也是信用最核心的節(jié)點了。

　　回想下，中小企業(yè)做融投資，銀行端口最好用的還是房子，個人做背書抵押依然還是房子最被認(rèn)可。

　　所以從這個角度，沒有所謂救樓市，我們只是在穩(wěn)定信用體系。

　　無論任何代價。

　　04

　　接著，我們再往下深聊一點，就是為什么會這樣一種局面。

　　難道像美國那樣有個穩(wěn)定的股市不好嗎？

　　這點上還真不是我們不想，只是還不能，

　　是不能越級挑戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　美股為何強大，美股背后是蘋果高通特斯拉這樣最高維的科技產(chǎn)業(yè)，以及為之配套一整套教育法律和社會體系。

　　而我們的一個現(xiàn)實就是，這些高富帥的產(chǎn)業(yè)我們也想要，但需要時間。

　　所以更實際的問題是如何把能誕生這樣產(chǎn)業(yè)的城市給培養(yǎng)出來，打個比方我們能有十個深圳的話，那么就沒有什么產(chǎn)業(yè)焦慮了。

　　這就是

　　一個城市化沒有完成發(fā)展中國家沒法越級打怪的真實。

　　還是我那個朋友，看著他做著似乎和樓市不相關(guān)的物流產(chǎn)業(yè)，但本質(zhì)上，物流產(chǎn)業(yè)是在這個城市做流動配套。

　　只有這個城市在規(guī)模和質(zhì)量上迭代了，產(chǎn)業(yè)和人口才能跟著一起壯大

　　樓市在城市作用，就是讓錢和人流在城市中沉淀并且循環(huán)起來。

　　所以國家借著這波樓市起勢，一個的戰(zhàn)略方向就是把一億人口給遷入到長三角珠三角這樣優(yōu)質(zhì)的都市圈中。

　　不管是用高鐵這樣的流動手段，還是開放落戶這樣的政策操盤。

　　就是

　　要堆積優(yōu)質(zhì)城市勢能，去承載產(chǎn)業(yè)和人口素質(zhì)的爆變。

　　某種程度上，這就是我信心的來源，放水可以不進(jìn)入樓市都沒有關(guān)系，因為整個城市發(fā)展驅(qū)動模式，依然需要樓市來消化。

　　那么樓市價值就沒有辦法被取代了。

　　05

　　最后，我還是想強調(diào)下。

　　這不是想煽動恐嚇什么，那就脫離了寫這篇初衷，只是想大家明白。

　　以前樓市中對買房人的不友好因素，投資客橫行啊、維權(quán)盤啊、爛產(chǎn)品遍地在新周期前慢慢消散了。

　　我不能說現(xiàn)在房市對買房人友好到多大程度，起碼要比以前要好太多了。

　　同樣，樓市中一些底層的邏輯依然沒有被一時環(huán)境改變，

　　這也就注定了樓市暫時無可取代的可能。

　　那如果你也認(rèn)可這些觀點，那我也想借此給各位一些建設(shè)性的忠告吧。

　　第一，買房人不管從哪個需求出發(fā)，有一個東西沒法或缺了，叫

　　平常心

　　，平常的看待樓市的收益和未來，這能給自己減少很多不必要的痛苦和妄念。

　　第二，我為什么說08年很難再現(xiàn)，一句老話叫“時也，命也”，樓市將來需要不是無差別泛濫的流動性，

　　而是要把資源導(dǎo)入重點培養(yǎng)的城市中去突圍。

　　并讓這些城市帶入穩(wěn)定發(fā)展循環(huán)中來。

　　去找這些被時間投資的城市去投資，去買房，去置換對沖吧。

　　第三，產(chǎn)品這種層面究竟有多重要，以前取決于金錢，現(xiàn)在取決于決心。

　　總有你在地段和產(chǎn)品之間做預(yù)算的取舍，之前地段是無可爭議的贏家，未來好地段的爛房子老破小老破大，會不會還被將就。

　　起碼現(xiàn)在買房人越來越挑剔，尤其大家都過買過房子后。

　　第四，我是不多看好樓市，我只是相信還有人不斷來這些優(yōu)秀的城市，

　　留下來買房并且把這個城市變得更加有優(yōu)質(zhì)。

　　第五，我樂觀的面對一切，即便沒卵用，但讓自己爽是沒有成本的。

　　06

　　還有一句

　　每次選擇當(dāng)下看起來都無比關(guān)鍵，但拉長生命時間維度一看。

　　好像都不值一提。

（責(zé)任編輯：徐帥 ）

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