看到標(biāo)題，大家應(yīng)該以為這又是一篇“勸你買(mǎi)房，是最大的善意”的文章吧。

　　某種程度，這還真算不上。

　　最近經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有多復(fù)雜，我想各位都有心中的尺度衡量，這也為什么所有樓市利好性文章哪怕再有論據(jù)，下面評(píng)論普遍都在diss。

　　我也從不否認(rèn)這點(diǎn)，也很直白和身邊朋友分享過(guò)，樓市的命門(mén)不在于房?jī)r(jià)波動(dòng)起伏，而是房貸和土地為根基的債務(wù)鏈條不能崩坍。

　　也就是說(shuō)，只有你供得起貸款，銀行才能保證你的房子是資產(chǎn)而不是不良資產(chǎn)，你和你城市的土地才能保持價(jià)值的錨定，開(kāi)發(fā)商才能用土地做抵押保持信用，

　　樓市才能不停的滾動(dòng)下去。

　　從這點(diǎn)上，工作能不能保住，比房?jī)r(jià)跌了更要命。

　　但我卻為什么這么膽大和各位說(shuō)這么一句：

　　“經(jīng)濟(jì)這么復(fù)雜，我卻大膽買(mǎi)房了。”

　　01

　　碼這篇文章的初衷，來(lái)自一位企業(yè)家朋友咨詢。

　　夏總作為吳江本土的物流行業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家，本身也是8套房的業(yè)主，在圈子里算個(gè)小有名氣的炒房客，最近看上一套吳江太湖新城的疊墅產(chǎn)品，幾乎認(rèn)定的那種。

　　本來(lái)我以為每個(gè)行業(yè)在這樣的環(huán)境下，好像都放棄了掙扎，紛紛逃到樓市中避難。

　　“嗯，生意今年生意確實(shí)難做”。

　　“但我買(mǎi)這套房子，只是為了住到太湖新城去?！?/p>

　　對(duì)，就是他突然發(fā)現(xiàn)身邊圈子中的，鎮(zhèn)上有錢(qián)人開(kāi)始慢慢住到太湖新城，或者起碼有一套房子買(mǎi)在那的時(shí)候，很多微妙變化出現(xiàn)在他們這些本來(lái)只想投資買(mǎi)房人身上。

　　這個(gè)變化叫，

　　房產(chǎn)投資客在被消滅。

　　不知道各位有沒(méi)有感受到這種慢變量，這幾年牛市尾聲，每個(gè)城市客單價(jià)都很高聳，這幾年停盤(pán)周期，這幾年的房住不炒不斷重申。

　　這樣趨勢(shì)推動(dòng)下，一個(gè)共識(shí)在買(mǎi)房人內(nèi)部逐步達(dá)成，買(mǎi)房純投資沒(méi)有那么賺錢(qián)了。

　　這也是我那位朋友很明確的，買(mǎi)著這套房子也不指望賺什么錢(qián)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也不是投資中的上品。

　　但他現(xiàn)在要買(mǎi)房的產(chǎn)品，自住和投資都必須要兼顧，起碼要禁得起10年的沖刷。

　　我也和好幾個(gè)一二線的資深投資客聊過(guò)，

　　他們現(xiàn)在買(mǎi)房投資周期，都拉長(zhǎng)了5年以上。

　　我不想談什么疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，也不聊這樣的沖擊下，會(huì)放出多少的洪流對(duì)沖到樓市中。

　　但樓市從未如此冷靜，買(mǎi)房人也從未如此客觀審視自己的需求。

　　這樣好不好，我覺(jué)得是本質(zhì)在利好。

　　回顧下在這輪牛市車(chē)輪前，投資力量橫沖直撞的時(shí)候，我們到底是在買(mǎi)什么？

　　是買(mǎi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，還是買(mǎi)板塊勢(shì)能，好像都不是。

　　我們?cè)跒榭謶趾拓澙返那榫w買(mǎi)單，在為向上的周期買(mǎi)單，在為限價(jià)，為能買(mǎi)到這件事買(mǎi)單。

　　這樣環(huán)境下，風(fēng)口一旦停下，維權(quán)盤(pán)頻出，漲幅回吐，原來(lái)我們發(fā)現(xiàn)樓市也會(huì)

　　裸泳的

　　啊。

　　而現(xiàn)在所有因素疊加下，投資需求真的在市場(chǎng)上真空了，樓市從未如此純粹過(guò)。

　　所有人都不指望在樓市暴富了，也很清楚的明白在樓市中需要什么。

　　很多說(shuō)買(mǎi)房人變了。

　　只是時(shí)候變了。

　　02

　　的確有一件事是值得相信的。

　　一個(gè)理性的樓市一定是比一個(gè)情緒波動(dòng)樓市更友善買(mǎi)房人的。

　　而微小的趨勢(shì)也在這樣環(huán)境中慢慢衍生。

　　各位有沒(méi)有留意到長(zhǎng)三角最近的土拍，上海蘇州無(wú)錫都開(kāi)始集中推地，但一個(gè)很有意思的共性現(xiàn)象出現(xiàn)了，

　　開(kāi)發(fā)商在搶地不假，但愿意開(kāi)出的溢價(jià)基本被控制在10%~20%之間，而且起拍價(jià)和現(xiàn)房?jī)r(jià)都比周邊板塊要低一個(gè)維度。

　　這樣的出讓條件很寬松，留給開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間就有了。

　　對(duì)，地方，開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)房人在經(jīng)歷著幾年的博弈后終于達(dá)成了

　　妥協(xié)

　　。

　　慢慢剝離限價(jià)這種讓所有人利益都受損的臨時(shí)過(guò)渡方案，真正要把樓市帶入一個(gè)穩(wěn)定可持續(xù)的循環(huán)。

　　也只有這樣生態(tài)下，開(kāi)發(fā)商才能拿出精力到產(chǎn)品上來(lái)、到配套上來(lái)、到想想怎么服務(wù)買(mǎi)房人來(lái)。

　　而不是挖空心思，好賣(mài)的各種用茶水費(fèi)和簡(jiǎn)配收回成本，不好賣(mài)討好渠道騙一個(gè)是一個(gè)。

　　在這個(gè)維度上，前幾年野蠻生長(zhǎng)的玩法將會(huì)有所以改觀。

　　至少就像我那朋友夏總，被產(chǎn)品打動(dòng)這件事，你是很難想象發(fā)生一個(gè)資深炒房客身上的。

　　一個(gè)產(chǎn)品力回歸的年份，也許在買(mǎi)房人即將的當(dāng)下。

　　03

　　好，即便有著這些友好買(mǎi)房人元素在涌現(xiàn)，但還有個(gè)邏輯依然關(guān)鍵。

　　經(jīng)濟(jì)形勢(shì)這么迷，要有個(gè)萬(wàn)一呢。

　　這點(diǎn)上，我不會(huì)說(shuō)什么重演08年的煽動(dòng)，因?yàn)闂l件變了，形勢(shì)變了。

　　雖然當(dāng)前局面我的看法還不算惡劣，但我的信心其實(shí)

　　來(lái)源于對(duì)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)的認(rèn)知。

　　什么意思？就好比彼岸的美國(guó)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)美國(guó)的所有精力都在保衛(wèi)美股的指數(shù)。

　　是因?yàn)槊拦墒敲绹?guó)財(cái)富沉淀池嗎？這當(dāng)然是個(gè)極重要的理由，但更重要的是，財(cái)富在這里，這里是美國(guó)所有人的信用基石。

　　企業(yè)要融資，個(gè)人刷信用卡，整個(gè)信用鏈條建立這樣財(cái)富背書(shū)上，如果價(jià)值發(fā)生坍塌，那整個(gè)鏈條的斷鏈?zhǔn)菦](méi)法接受的。

　　這就是為什么，美國(guó)要保衛(wèi)美股，不計(jì)代價(jià)的那種。

　　對(duì)我們而言，這樣邏輯就是被套用到樓市上了，樓市不僅是整個(gè)社會(huì)財(cái)富池，

　　也是信用最核心的節(jié)點(diǎn)了。

　　回想下，中小企業(yè)做融投資，銀行端口最好用的還是房子，個(gè)人做背書(shū)抵押依然還是房子最被認(rèn)可。

　　所以從這個(gè)角度，沒(méi)有所謂救樓市，我們只是在穩(wěn)定信用體系。

　　無(wú)論任何代價(jià)。

　　04

　　接著，我們?cè)偻律盍囊稽c(diǎn)，就是為什么會(huì)這樣一種局面。

　　難道像美國(guó)那樣有個(gè)穩(wěn)定的股市不好嗎？

　　這點(diǎn)上還真不是我們不想，只是還不能，

　　是不能越級(jí)挑戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　美股為何強(qiáng)大，美股背后是蘋(píng)果高通特斯拉這樣最高維的科技產(chǎn)業(yè)，以及為之配套一整套教育法律和社會(huì)體系。

　　而我們的一個(gè)現(xiàn)實(shí)就是，這些高富帥的產(chǎn)業(yè)我們也想要，但需要時(shí)間。

　　所以更實(shí)際的問(wèn)題是如何把能誕生這樣產(chǎn)業(yè)的城市給培養(yǎng)出來(lái)，打個(gè)比方我們能有十個(gè)深圳的話，那么就沒(méi)有什么產(chǎn)業(yè)焦慮了。

　　這就是

　　一個(gè)城市化沒(méi)有完成發(fā)展中國(guó)家沒(méi)法越級(jí)打怪的真實(shí)。

　　還是我那個(gè)朋友，看著他做著似乎和樓市不相關(guān)的物流產(chǎn)業(yè)，但本質(zhì)上，物流產(chǎn)業(yè)是在這個(gè)城市做流動(dòng)配套。

　　只有這個(gè)城市在規(guī)模和質(zhì)量上迭代了，產(chǎn)業(yè)和人口才能跟著一起壯大

　　樓市在城市作用，就是讓錢(qián)和人流在城市中沉淀并且循環(huán)起來(lái)。

　　所以國(guó)家借著這波樓市起勢(shì)，一個(gè)的戰(zhàn)略方向就是把一億人口給遷入到長(zhǎng)三角珠三角這樣優(yōu)質(zhì)的都市圈中。

　　不管是用高鐵這樣的流動(dòng)手段，還是開(kāi)放落戶這樣的政策操盤(pán)。

　　就是

　　要堆積優(yōu)質(zhì)城市勢(shì)能，去承載產(chǎn)業(yè)和人口素質(zhì)的爆變。

　　某種程度上，這就是我信心的來(lái)源，放水可以不進(jìn)入樓市都沒(méi)有關(guān)系，因?yàn)檎麄€(gè)城市發(fā)展驅(qū)動(dòng)模式，依然需要樓市來(lái)消化。

　　那么樓市價(jià)值就沒(méi)有辦法被取代了。

　　05

　　最后，我還是想強(qiáng)調(diào)下。

　　這不是想煽動(dòng)恐嚇什么，那就脫離了寫(xiě)這篇初衷，只是想大家明白。

　　以前樓市中對(duì)買(mǎi)房人的不友好因素，投資客橫行啊、維權(quán)盤(pán)啊、爛產(chǎn)品遍地在新周期前慢慢消散了。

　　我不能說(shuō)現(xiàn)在房市對(duì)買(mǎi)房人友好到多大程度，起碼要比以前要好太多了。

　　同樣，樓市中一些底層的邏輯依然沒(méi)有被一時(shí)環(huán)境改變，

　　這也就注定了樓市暫時(shí)無(wú)可取代的可能。

　　那如果你也認(rèn)可這些觀點(diǎn)，那我也想借此給各位一些建設(shè)性的忠告吧。

　　第一，買(mǎi)房人不管從哪個(gè)需求出發(fā)，有一個(gè)東西沒(méi)法或缺了，叫

　　平常心

　　，平常的看待樓市的收益和未來(lái)，這能給自己減少很多不必要的痛苦和妄念。

　　第二，我為什么說(shuō)08年很難再現(xiàn)，一句老話叫“時(shí)也，命也”，樓市將來(lái)需要不是無(wú)差別泛濫的流動(dòng)性，

　　而是要把資源導(dǎo)入重點(diǎn)培養(yǎng)的城市中去突圍。

　　并讓這些城市帶入穩(wěn)定發(fā)展循環(huán)中來(lái)。

　　去找這些被時(shí)間投資的城市去投資，去買(mǎi)房，去置換對(duì)沖吧。

　　第三，產(chǎn)品這種層面究竟有多重要，以前取決于金錢(qián)，現(xiàn)在取決于決心。

　　總有你在地段和產(chǎn)品之間做預(yù)算的取舍，之前地段是無(wú)可爭(zhēng)議的贏家，未來(lái)好地段的爛房子老破小老破大，會(huì)不會(huì)還被將就。

　　起碼現(xiàn)在買(mǎi)房人越來(lái)越挑剔，尤其大家都過(guò)買(mǎi)過(guò)房子后。

　　第四，我是不多看好樓市，我只是相信還有人不斷來(lái)這些優(yōu)秀的城市，

　　留下來(lái)買(mǎi)房并且把這個(gè)城市變得更加有優(yōu)質(zhì)。

　　第五，我樂(lè)觀的面對(duì)一切，即便沒(méi)卵用，但讓自己爽是沒(méi)有成本的。

　　06

　　還有一句

　　每次選擇當(dāng)下看起來(lái)都無(wú)比關(guān)鍵，但拉長(zhǎng)生命時(shí)間維度一看。

　　好像都不值一提。

（責(zé)任編輯：徐帥 ）

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