這里是成哥說房，專業(yè)的房產(chǎn)專家，用最專業(yè)的角度為有需要的人提供買房的最佳方案！投資房產(chǎn)遇到問題，成哥為你答疑解惑。關(guān)注“成哥說房”，帶你成為最會(huì)買房的人！

以下選自“成哥說房”微信公眾號(hào)精選提問：

提問：成哥好，請(qǐng)問您對(duì)省會(huì)城市遠(yuǎn)郊盤，怎么看？遠(yuǎn)郊房能買嗎？

回答：買遠(yuǎn)郊，要地鐵和人口導(dǎo)入并重，才值得投資。很多遠(yuǎn)郊只是畫餅，沒有大的基建和配套投入的遠(yuǎn)郊普通人難以入住，投資更要遠(yuǎn)離。實(shí)際上，從許多城市的過往數(shù)據(jù)來看，大量的遠(yuǎn)郊區(qū)域新盤都面臨著出租難、二手房賣不出高價(jià)的尷尬境地。即使是比較稀缺的別墅產(chǎn)品，升值潛力也不見得高。一方面是主城房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，另一方面則是遠(yuǎn)郊樓盤溢價(jià)艱難。

對(duì)于資金充裕，又想通過購置房產(chǎn)完成資產(chǎn)保值的人來說，盡量選擇地段相對(duì)核心的項(xiàng)目，首選中心、或是選擇能承載剛需外溢的近郊，以租養(yǎng)貸最為穩(wěn)妥，即便以后要轉(zhuǎn)讓也不擔(dān)心沒人接盤。

而對(duì)于資金不充裕又有部分資金想要投資的人來說，只能說慎入，多比較，寧可持幣觀望一段時(shí)間。

買遠(yuǎn)郊盤要注意以下幾點(diǎn)：

1、大于25公里上班距離的郊區(qū)要慎重，三四線城市別買，越近大城市市中心、核心區(qū)的土地價(jià)值越高，房子本身的價(jià)值并不高，買房子更多是買土地價(jià)值，周邊沒配套的房會(huì)慢慢出現(xiàn)衰竭跡象；

2、不要問城市中心的土著買哪里的房，土著有市中心情結(jié)，他們不缺房子也不懂郊區(qū)，他們的眼睛從來不看郊區(qū)，他們除了給你打擊，不會(huì)有什么有價(jià)值的建議。

2、政府有規(guī)劃的郊區(qū)可以考慮，規(guī)劃里要有地鐵，有學(xué)區(qū)，有商業(yè)，一般規(guī)劃新區(qū)交通等環(huán)境設(shè)施都優(yōu)于老城區(qū)，加上配套陸續(xù)出臺(tái)，未來可期，可以考慮，否則謹(jǐn)慎！

總之，對(duì)于購買遠(yuǎn)郊盤而言，購房者首先要有充分的計(jì)劃和心理準(zhǔn)備，做好長期持有的打算；

另一方面則可以考慮更多地以自住為主，將遠(yuǎn)郊盤的規(guī)劃與自己未來的生活、工作情況相結(jié)合來看，避免“錯(cuò)買”！

提問：成哥好，上海大虹橋地區(qū)的新盤，瑞安蟠龍，中核錦悅府，置地虹廬灣，哪個(gè)更具有投資價(jià)值升值空間大？謝謝！

回答：升值潛力來看：瑞安蟠龍>中核錦悅府>置地虹廬灣

瑞安地塊，更近虹橋商務(wù)區(qū)。且近地鐵，品牌開發(fā)商，主流戶型。

另外瑞安搞整片開發(fā)，舊鎮(zhèn)改造，很有經(jīng)驗(yàn)，將有大量商業(yè)配套，生活便利。升值性最強(qiáng)。

中核錦悅府區(qū)位優(yōu)勢(shì)是最大賣點(diǎn)，距離國家會(huì)展中心商圈較近，且距離多條地鐵線較近。配套商業(yè)在建，未來有望引入較多公司。小區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入進(jìn)行中，潛力較大。價(jià)格也是非常有競(jìng)爭力的，可以作為第二考慮。具體的房源信息詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥好，我們目前是剛需換房，原來房子是2006年房齡康橋板塊的城中花園。我無意中在11月高了個(gè)小區(qū)的高價(jià)位然后在12月中旬被買了。原本沒想這么快的，現(xiàn)在卻全部提上了進(jìn)程。我們置換主要是想改善居住環(huán)境，同時(shí)可以做到保值換房齡新一些的房子。這次更換以后應(yīng)該是長期目標(biāo)，短期不會(huì)再做置換。

回答：現(xiàn)在建議盡快上車，上海橫盤已久，現(xiàn)在是行情正當(dāng)時(shí)，時(shí)不我待。建議你以二手次新為主，提前布局二手市場(chǎng)，康橋板塊就很不錯(cuò)，未來不僅有高端產(chǎn)業(yè)，能吸納周邊的產(chǎn)業(yè)客，高端人士的購買力。未來18號(hào)線和21號(hào)線也能進(jìn)一步提升區(qū)域的交通。

提問：成哥好！坐標(biāo)上海，首套寶山次新，計(jì)劃還清貸款后贈(zèng)予父母。二套自住兼投資，150首付，考慮外環(huán)內(nèi)的300普宅，可貸五成。要求兩房（估計(jì)60*5），近地鐵，有學(xué)區(qū)最好，房齡不老于97/98。目前唐鎮(zhèn)上班，張江，金橋，漕河涇也是潛在工作地。請(qǐng)問有哪些板塊或樓盤推薦？什么時(shí)候入手為宜？計(jì)劃是用自住眼光買，會(huì)先出租，希望租售比好點(diǎn)？

回答：外環(huán)內(nèi)300萬買兩房有點(diǎn)難，基本只能買2000年以前的老房子或者2000年左右的老大樓。這種產(chǎn)品投資屬性不是很好，不管是漲幅還是流動(dòng)性都很差，所以不應(yīng)該做第一選擇。如果一定要買的話，建議考慮幾個(gè)區(qū)域，金楊新村的老一點(diǎn)的房子，優(yōu)勢(shì)是配套好，三林、御橋、康橋、孫橋一帶也是不錯(cuò)的選擇，還有閔行的魯匯，松江的泗涇、青浦的徐涇北城?？梢灶A(yù)算再加上一點(diǎn)，弄到總價(jià)400萬左右，選擇面會(huì)寬裕許多。如果你是擔(dān)心首付比例問題，所以要壓在普宅線上，那大可不必，有些方法可以規(guī)避的，具體詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥好，請(qǐng)問剛需自住300萬-400萬之間上海寶山顧村板塊可以考慮嗎，看2035規(guī)劃寶山也會(huì)成為上海市級(jí)四大副中心之一?；蛘哂袥]有其他推薦投資的板塊？顧村板塊目前考慮顧村公園周邊如保利葉語，文寶苑，采菊苑這些盤，每個(gè)小區(qū)的樓齡不太一樣，在這些小區(qū)附近近地鐵，學(xué)校，醫(yī)院，超市，感覺配套齊全。作為上車房，是否值得購買該板塊，并且考慮日后如果換房，是否好出手？

回答：寶山顧村只有自住屬性，不太可能成為真正意義上的市中心，上海發(fā)展北側(cè)不是主攻方向。你說的這些小區(qū)自住倒是不錯(cuò)，如果你在7號(hào)線沿線上班的話，可以考慮。不過400萬在大虹橋輻射區(qū)也有不錯(cuò)的選擇，升值性更好一點(diǎn)，細(xì)節(jié)需要結(jié)合你的通勤等因素來考慮的。

提問：成哥好，目前蘇北城市，子彈120，入南京或者杭州哪個(gè)城市的哪個(gè)版塊比較好？新房子還是二手房？南京的話浦口還是其他？

回答：子彈120首選上海 次選杭州和南京 長三角的看大永遠(yuǎn)是上海，這一點(diǎn)不會(huì)改變。趁現(xiàn)在還是橫盤期，先上車。 只看南京，浦口江北新區(qū)、江寧岔路口 百家湖 將軍大道 九龍湖都沒問題。

提問：成哥好，為什么北上廣的老破小可以買，二三線的老破小不建議買？

回答：二三四線城市的原始人口并不是很多，老城區(qū)范圍不大，有非常多的資源和空地用來開發(fā)新區(qū)，因此轉(zhuǎn)移損失很小，隨著城市重心轉(zhuǎn)移，「老市中心」有可能長時(shí)間衰落。

這種情況下，市中心老破小的市場(chǎng)需求會(huì)越來越少。而一線城市在十幾年前就已經(jīng)容納了一兩千萬人口，北京四環(huán)內(nèi)一半的住宅都是老公房，這種歷史因素加上大量人口產(chǎn)業(yè)的沉默成本，城市很難對(duì)內(nèi)環(huán)線大規(guī)模改造重心轉(zhuǎn)移也是一個(gè)漫長的過程，市中心老公房有大量需求，加上適合上車群體購買，這才有了一線城市的老破小流派。

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