大城市一張床買小城市幾套房，樓市分化在加劇嗎？

來源：智能家居時間：2020-08-28 08:30

　　繼黑龍江鶴崗的“白菜價”房子之后，遼寧阜新一處面積為56.02平方米、售價為2萬元的房子近日也引發(fā)廣泛關(guān)注。與此同時，北上廣深房價堅挺，不乏售價上千萬的房子。大城市一張床買小城市幾套房，有觀點認為這是樓市分化加劇的信號。真實情況到底如何？

　　千萬學(xué)區(qū)房VS兩萬一套房

　　“‘白菜價’的房子確實有，但我們這并不是所有的房子都是‘白菜價’，總價幾十萬元的房子比較正常?！备沸庐?dāng)?shù)氐囊晃环康禺a(chǎn)中介告訴記者。

　　根據(jù)阜新當(dāng)?shù)貟斐龅姆吭葱畔?，每平米千元以上的房子才是主流，其中又?000元-4000元/㎡的房源居多。

　　據(jù)了解，近日引發(fā)關(guān)注的“白菜價”房子地處阜新城南米家小區(qū)，“一分錢一分貨，米家小區(qū)基本是回遷房，價格低的一般是毛坯房，樓層可能不太好?！鄙鲜鲋薪楸硎?，這類房子一般比較容易談價，因為并不好出手。

　　與遼寧阜新的情況相反，北上廣深的千萬元的房子依舊是成交進行時。

　　“‘7·15新政’之后，成交量確實沒那么多了，但是業(yè)主對價格其實沒有太大讓步?！鄙钲诘囊晃环康禺a(chǎn)中介表示，自己最近還經(jīng)手了幾套千萬元級別的房子交易。

　　“7月70城新房價格平均漲幅為0.47%，其中，對樓市收緊調(diào)控的深圳上漲0.6%，漲幅較上月收窄0.2個百分點，有所降溫。但深圳二手房價格上漲1.2%，漲幅收窄0.7個百分點，仍領(lǐng)先其他一線城市。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄說。

　　8月27日，某房地產(chǎn)平臺上查詢到的北京西城區(qū)內(nèi)一區(qū)域房子價格。

　　北京的房價也類似。此前，北京西城區(qū)明確于7月31日起實施“多校劃片”“六年一學(xué)位”，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，“7·31新政”落地后學(xué)區(qū)房價格會下降。記者通過某房地產(chǎn)平臺發(fā)現(xiàn)，北京西城熱點區(qū)域的學(xué)區(qū)房掛牌價格中，少則五六百萬，多則上千萬，每平米價格在11萬-17萬之間不等。相比之前并沒有太大降幅。

　　據(jù)媒體報道，自3月份以來，上海樓市的熱度便不斷提升。尤其是豪宅市場，千萬元級樓盤入市頻遭搶購。6月22日，開盤的前灘三湘印象(000863,股吧)名邸項目，均價12.18萬元/平方米，單套房源最高總價超過6000萬元，開盤即售罄。

　　樓市分化原因何在？

　　換算一下，假設(shè)按照北上廣深折中的5萬/㎡的房價來算，一張單人床的標(biāo)準(zhǔn)尺寸是1.2*2.0m，合2.4㎡，一張床占據(jù)的房間面積就需要支付12萬元，可以買到阜新的6套左右“白菜價”房。

　　對此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為，“我們不能簡單地把2萬元一套房的現(xiàn)象無限放大，這類房子與當(dāng)?shù)匦枨蟛黄ヅ?，但不是整個市場的價格都這樣低，可以看到，不少品質(zhì)好的高端樓盤價格還是相對較高的?！?/p>

　　不過，他同時表示，這個現(xiàn)象可以說是樓市分化加劇的信號，更主要的反映的是經(jīng)濟增長分化背景下人口遷徙變化的影響。“沒有經(jīng)濟和人口支撐的城市基本都逃不過逐漸沒落的下場，這個規(guī)律在世界范圍內(nèi)都成立?！?/p>

　　確實，除了阜新，黑龍江鶴崗、內(nèi)蒙古鄂爾多斯(600295,股吧)、甘肅玉門等城市也曾出現(xiàn)房價走低的現(xiàn)象。這一結(jié)局或許很早就埋下了伏筆。2001年12月28日，曾被稱為“亞洲第一大露天礦”的遼寧阜新，被國務(wù)院正式認定為全國第一個資源枯竭型城市。

　　由于資源枯竭，阜新礦業(yè)一度陷入困頓。2016年，由于無煤可采，本地7座煤礦關(guān)閉了6座，2.8萬名職工面臨轉(zhuǎn)崗分流。鶴崗作為資源型城市，命運也大體相似。

　　“類似‘白菜價’的概念，其實在東北和西北等區(qū)域比較明顯，說明了一個情況，即部分城市其實面臨空心化等問題，潛在購房需求不多，或者人口凈流出，尤其是年輕人群?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。

　　而面對北京樓市的情況，嚴躍進表示，學(xué)區(qū)房價格由于政策落地肯定會降溫，但也不會明顯降溫?！胺孔拥牡囟蝺?yōu)勢還在，核心地段的價格還是比較堅挺?！睂τ谏钲跇鞘校J為，深圳后續(xù)都需要建立長效機制，包括積極增加房源供應(yīng)等。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，西城學(xué)區(qū)房雖然進行了改革，但是無論怎么改，只有買了西城的學(xué)區(qū)房才能在西城上學(xué)的事實并沒有改變。西城區(qū)的教育資源相對豐富，短期也不會改變。

　　不過，也有觀點認為，目前市場雖然變化不大，但隨著時間推移，購房者和賣房者心態(tài)會逐漸轉(zhuǎn)變，供求平衡被打破后，預(yù)計后續(xù)還是會對價格產(chǎn)生一定沖擊。

　　“白菜價”的房子值得買(300785,股吧)嗎？

　　“現(xiàn)在是房住不炒的時代了，主要是根據(jù)自己的居住需求和自身的資金實力來購房，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期的政策要求下，房價大幅上漲基本不可能，即使上漲也不可能出現(xiàn)在沒有經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市?！彼渭t衛(wèi)說。

　　在嚴躍進看來，類似情況其實和城市發(fā)展有關(guān)。一般來說，若沒有太多變動，一些本身樓市表現(xiàn)不好的城市，這幾年也還是會低迷。

　　人少房多，房價自然難以維持。如果知道這個道理，在鶴崗3萬元買房的小伙或許會退掉自己當(dāng)初訂的機票。2019年11月底，在拉薩工作的湖北小哥許康在鶴崗花3萬元買了房，但由于今年上半年沒有收入，最終將房子以2.2萬的價格賣出。

　　面對網(wǎng)友們因低房價想買買買的沖動，嚴躍進認為，“從購房者的角度看，總體上推薦到省會城市進行，而不是此類中小城市。尤其是對于一些經(jīng)濟表現(xiàn)不好的中小城市，還是需要謹慎進入。”

　　對于當(dāng)?shù)貥鞘?，宋紅衛(wèi)認為，類似阜新、鶴崗這樣的人口流出的區(qū)域也不是沒有發(fā)展機會。“‘白菜房’便宜是因為不滿足需求，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，提供不同層次的改善型需求的樓盤也是一個方向。”

　　所以，大城市一張床，小城市一套房，你的選擇是什么。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）