東莞樓市:東莞新政之后,樓市走向已變,速看!

來源：智能家居時間：2020-08-09 21:25

以下精選問答內容來自“廣叔談房”公眾號

提問：你好廣叔，看了很多盤，松湖傳奇3房300萬和大朗碧桂園一樓帶花園210萬，哪個更適合3-5年純投資，本人住萬科金域松湖，想在周邊淘一淘筍盤上車，實在不行以后自己住。另外我想問下挨著旁邊的譽景名居上疊320萬左右是否會漲，想7年后買來自住，看了兩個多月了，很糾結了。這幾個盤接下來一個月會不會出很多，暫時先穩(wěn)??？幫忙分析。

回答：你好。優(yōu)選考慮松湖傳奇，一樓相對來適合自住，缺點是容易潮濕、有采光通風噪音等問題。譽景名居在東部產業(yè)園區(qū)常平，常平經濟實力雄厚，規(guī)劃也較強，目前新政下，行情會有一定的降溫，不用太擔心會暴漲。這幾個月行情都很穩(wěn)，可以慢慢挑，不用急。

提問：廣叔你好，投資東莞環(huán)松湖，1.離松湖北5分鐘的源悅（約3萬）松湖碧桂園（約3.5），萬科漢邦半島（約3.8），請幫助對3個樓盤進行投資排序。2.這幾個盤，哪個時間點是最佳切入點？

回答：你好。首選萬科漢邦半島，次選松湖碧桂園。如果是純投資的話，現(xiàn)在可以買。因為出了新調控政策一些人失去了購房資格，但一年以后就都有資格了，所以現(xiàn)在適合提前布局。

提問：廣叔！你好，現(xiàn)在如投資臨深片區(qū)，哪個樓盤升值空間大？約總價300萬左右。二、三年短期投資

回答：你好。買東莞長安，靠近深圳沙井的區(qū)域：長安：長安花園、金沙花園、龍光江南大境

提問：廣叔你好！剛買了坪山中心區(qū)新盤，兩年分八期陸續(xù)給完全款(免息)，打算在兩年之內，陸續(xù)把手頭的公寓，惠陽兩套小兩房，坪山寫字樓小產權全部賣掉，剛才能全款給完，然后再抵押貸款投資，這樣操作可以不？

回答：你好，沒有問題，這波操作很6啊，思路這么清晰，前期怎么踩了這么多坑？盡快著手出吧，這幾項資產都不是想賣就能賣的，必要時要適當割肉。至于坪山中心區(qū)新盤全款付清后是否需要抵押，要根據當時的市場形勢和有沒有合適的購買標的再定。

提問：你好廣叔，請問羅湖的幾個重點小學學位房前景如何？

回答：你好，羅湖+小學學位，微觀上不熟悉，也不是特別關心，這個研究課題大方向沒什么高回報。螺嶺這么優(yōu)秀的學校已經被迫擴招、擁擠得苦不堪言。

提問：你好廣叔，坐標東莞：目前工作在南城住萬江，工作生活通勤便利！子彈不多20W,能借10W左右，月收入2W。家有二個小孩，大的過一年準備上小學了。想找一個工作生活通勤便利價格又合適又上漲空間的房子！我們考慮入手厚街或萬江的房子！問題：1.家人看中道滘上河居的房子你建議入手么？2.是不是應淘次新的二手房 3.二手房次新房你覺哪幾個樓盤有升值空間價格又合適4.你覺得未來東莞哪一個板塊的上漲空間大，現(xiàn)價格又處于低洼地帶！麻涌的有發(fā)展空間5佛山三水恒大云東海的房子值得入手么

回答：你好，1.道滘上河居的房子自住可以考慮，比較滿足你的條件，生活自住比較宜居，四面環(huán)水，景觀好，稍微缺乏大型商業(yè)配套。2.二手房需要買房齡新一點，一般建議房齡10年以內，自住體驗更好，投資利于長持。3.二手次新還可以關注沿海麗水佳園，君匯半島，金地城南藝境。4.東莞麻涌這個地方三不靠，深圳和廣州都不接近，但是房價足夠便宜，投資的話高風險高收益，我個人是不喜歡博這種遠郊的。5.佛山三水新城如果是出于投資目的，就不建議了。因為現(xiàn)在來看，不限購、價格相對便宜，但三水區(qū)的區(qū)域經濟實力、人口增速、產業(yè)情況等都不足以支撐起居住市場，未來是否容易出手是個值得考慮的問題。長遠來看，三水樓市無長期的支撐。

提問：廣叔您好坐標深圳首套 7月預產期有必要現(xiàn)在考慮學區(qū)房嗎？自住，剛需?？們r考慮350左右。這樣的價格，感覺羅湖的學區(qū)比如東門深圳小學學區(qū)會比福田，南山性價比高，總是舉棋不定，渴望得到指點。對孩子未來的教育很重視。

回答：你好，投資學區(qū)房有很多打法：1.買沒有學區(qū)的學區(qū)房（有暴擊）2.買學位用過的可以有折扣（時間的財富）3.買成熟自己要用的學位房（投資+剛需）如果要買馬上要用（你小孩讀書）就買四大（深中深高深實驗）深外考試招生……這些覆蓋的小區(qū)來進行選擇。羅湖除了學位房，整體跑輸。羅湖未來并非發(fā)展熱點，隨著生源老化，即使是學位房長持可能會跑輸大勢。孩子幾年后才入學，買未來成長空間大的學區(qū)房（可以考慮南山的教育集團（南二外南山實驗南山外國語）覆蓋的小區(qū)……新的教育模式.生員也很好還有就是你自己對小孩的人生發(fā)展方向是什么？在考慮用那一種教育模式（私立出國高考公務員還是義務教育）方式都不同要選擇哪個小區(qū)可以用排除法

提問：你好廣叔，本人戶口掛靠天河，廣佛交界有房，貸款還清后，廣州4成首付，工作地點芳村，目前2胎，首付300左右，月供可接受3萬內，廣州新政：民校全部搖號，九年一貫制學校可直升初中部，選擇越秀和荔灣荔灣：恒荔灣畔讀省一級小學，離公司近，地鐵旁，但初中派位差，2、廣鋼新城新建荔灣省實(小學可直升初中部)，固定學位華發(fā)中央公園144方內只有頂樓和4樓各一套可選，且人口密度大堵車，樓層不合適也可考慮找關系先入讀，過兩年再買房。越秀：小北小學和華僑外國語小學(直升初中)上車盤老破小，可租房住，如買大戶型，再用10年更老難脫手，中星學位淘金家園房齡新點，我該選哪個區(qū)具體哪個學校好，有無更好的推薦？

回答；你好，各方面綜合對比，一步到位更傾向淘金家園。自住+學位也可以在以下樓盤中選擇：天河：東方新世界、美林湖畔、譽峰、中海花城灣、嘉裕公館、芳草園黃埔：黃埔花園、萬科城市花園、幸福港鼎峰、保利香雪山，海珠：會展世界城、保利花園、珠江帝景、光大花園，番禺：雅居樂花園、劍橋郡、時代外灘，越秀：錦城花園、東風廣場、淘金家園、富力東堤灣、保利中環(huán)，白云：嶺南新世界、云山詩意、時代玫瑰園。

提問：廣叔您好，我第一次在深圳買房的時候，盲買了羅湖，現(xiàn)在想置換一套好的，不敢瞎買了。目前想賣掉羅湖的房子，我自己手里有200萬左右的現(xiàn)金，想5成貸款再買一套400左右的，廣叔有推薦的區(qū)域嗎？謝謝。

回答：你好，現(xiàn)在總價300依然很難選。如果能力不錯，建議首付3成買總價400-500左右的剛需上車盤。蛇口碧海西鄉(xiāng) 上塘都是不錯的板塊?？們r300萬有以下幾種打法： 1、南山、福田學位30-40平1房； 2、沙井、光明、龍華60-70兩房。關內學位房：比如福源花園一期、瑞景華庭、心語家園，這類房成交量大、面積小、單價高但穩(wěn)中有升。

提問：你好廣叔，入深戶兩年剛需，參加工作兩年，在福田上班，年收入稅前20萬。家里可以提供150萬首付，月供自己承擔。想在南山或者福田買小兩房，總價控制在400萬以內，不知道怎么去選，廣叔有好的建議嗎？

回答：你好，南山或福田，400萬以內的兩房，或者面積極小，或者品質很差，沒有什么漏可以撿。如果想自住就在福田選，如果投資，不如跳開這兩個區(qū)，眼光放遠一點，去找更有潛力的標的。

提問：廣叔好，個人工作生活都在橫崗，目前還沒有房子住租的農民房，第一套住宅是否也優(yōu)先買在橫崗？還是說買在更容易升值的地方？

回答：你好，橫崗我印象還是蠻深的，2016年我去看過橫崗地鐵口的信義御城，當時四萬出頭，房子和小區(qū)品質都不錯，離地鐵口又很近，位置相對龍崗離市中心近很多，考慮了一下還是放棄了，因為從地段論的角度，橫崗是個兩頭不靠的區(qū)位，這種位于兩大中心區(qū)之間的過渡地帶是最難發(fā)展的，農民房又太多很難舊改。三年過去了，信義御城仍然是四萬出頭，橫盤三年，當年買在這里的投資客毫無疑問是折戟了。今天的橫崗面臨的仍是同樣的問題，所以問問你自己，要的到底是什么，是通勤便利，價格便宜，還是為升值最大化放棄居住舒適度，增加通勤痛苦指數？魚和熊掌不可得兼。

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