廣州樓市:房價已經(jīng)開始回暖,現(xiàn)在上車還來得及嗎?

來源：智能家居時間：2020-07-23 21:04

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：廣叔：您好，今天看了一下黃埔的金逸雅居的南向不對小區(qū)的，如果跟金碧嶺秀相比，哪個更適合自??？學區(qū) 考慮未來的升值空間的話。謝謝

回答：你好。建議首選金碧領(lǐng)秀國際。金逸雅居的戶型略奇葩。

提問：廣叔，我們最近去新塘看房，感覺新塘經(jīng)濟發(fā)展很一般，唯一繁華的就是幾個樓盤，請問能分析一下未來5年新塘到底有什么利好的發(fā)展方向嗎？

回答：你好，3號線新塘新沙到魚珠，目前廣州東進，主要發(fā)展黃埔科學城、金融城、魚珠港。而新塘就能承載黃埔的外溢資源包括剛需購房人群，因為新塘有良好的交通，新塘TOD,13號地鐵，穗莞深城軌，新白廣，都是通往市區(qū)的核心地段。除此之外新塘有多所省一級名校，這可謂是購房者最關(guān)心的問題，買房一部分也是為了孩子能有一個好的教育環(huán)境。從租金市場來看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的。

提問：廣叔你好，單身在珠江新城有小單位市值兩百多萬，有貸款，現(xiàn)在手上還有幾十萬。請問還是在東圃那邊置換成大一些的好，還是在增城多投資一套比較好？現(xiàn)在的小單位租出去了，月租四千多。

回答：你好，感謝贊賞！因為沒有提供樓盤名，這個小單位不好分析。東圃板塊以老小區(qū)為主，四通發(fā)達，商業(yè)配套齊全，生活非常便捷，如果結(jié)合自住的話是可以考慮的，置換投資的話不如考慮魚珠。具體看你的偏好，投資增城也是可以的，可以考慮新塘，新塘目前是價格低位。

提問：廣叔你好。坐標廣州，工作在琶洲，月收入7W，之前有貸無房。現(xiàn)在子彈150，年底能到200，也能再借一些湊到250。兩個孩子還未上小學，也會有上學的考慮。想考慮買房自住，請問有什么推薦嗎？是現(xiàn)在買好，還是一年后子彈再充裕點買好？看了珠江帝景苑，都是大套，總價好高。

回答：你好，感謝贊賞！250首付，能買到800左右的房子。自住現(xiàn)在就可以上車，不要等。濱江東可以考慮。琶洲工作，濱江東可以考慮，其次磨碟沙和萬勝圍都可以考慮。珠江帝景苑大面積多，總價高，有三房100平的可以考慮，其他可參考選籌：泊雅灣、星品、世港花園、保利天悅花園、雅郡花園

提問：你好廣叔，目前手上現(xiàn)金200，首套剛需，南山科技園上班，想買兩房，投資+自住。這個月已經(jīng)看了不下20套房源，年后大多暴漲，陷入迷茫，糾結(jié)如何選擇。目前看下來個人覺得這幾個小區(qū)還可以，兩房都在550左右，請幫忙給一下建議，南山：松坪村三期；碧海：中信灣上六座、幸福珺灣；西鄉(xiāng)招商果嶺；福田：皇御苑三期、君臨天下；另外想問目前這種高價位剛需是否適合入手？有沒有更好的盤推薦？謝謝！

回答：你好，眼光不錯，你看的這幾個盤可以考慮。南山自住+投資首選松坪村。碧海板塊作為次選。具體能不能入手，還是要看單價。

提問：你好廣叔，坐標深圳，在南山工作，廣州戶口，一年家庭能存45w萬左右，本來準備了150首付想在深買房的，偏剛需，但是以后可能會離開深圳。戶口辦了一半，結(jié)果出了新政策，買不了深圳房了，要等個3年，計劃全被打亂了。我現(xiàn)在在深社保交了兩年，靠社保也要等3年，想問我能不能現(xiàn)在取消辦理深戶，在廣州黃浦先上車，3年后再置換過來？還是說先存夠3年錢再買深圳的房更好？哪個方案比較科學？或者有沒有其他的建議？

回答：你好，建議先買廣州上車，后面再置換，用資產(chǎn)追資產(chǎn)，不能坐等3年，存錢速度跑不贏深圳房價。深圳這次調(diào)控之后，資金溢出已經(jīng)開始向更低估的廣州黃埔這樣的地區(qū)流動，臨深東莞漲幅實在太大了，個別區(qū)域甚至超越深圳，我認為無論政策或者市場角度看都快到盡頭了。所以還是建議現(xiàn)在買廣州的，建議還是在核心地段優(yōu)質(zhì)剛需盤，具體價值高的板塊詳見知識星球內(nèi)部分享。深圳上班不要斷，有機會再回來。

提問：你好廣叔，之前您建議到廣州買，有賺錢效應再買惠州自住，目前遇到的情況是：1.廣州那邊要半年社保，半年后廣州估計買不起了；2.受深圳新政影響，惠州現(xiàn)在房價大漲，新房加價，二手房現(xiàn)在變成賣方市場！請問現(xiàn)在怎么辦好？謝謝

回答：你好，廣州已經(jīng)不能繼續(xù)等下去了，市場逐漸熱起來，接下來大家要跑步入場。廣州是全國有名的貿(mào)易中心，進出口貿(mào)易非常發(fā)達。近幾年廣州雖然在一線城市中屬于吊車尾，但是城市的基本面還是挺好的。人口凈流入比較樂觀，廣州的城市氛圍相對比較包容，目前正在進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整。每個城市都有自己的漲幅規(guī)律，城市間也有輪動順序，2009~2010年暴漲，2012~2013年大漲，2015~2016年暴漲，這次是2019~2020年局部大漲。廣州上次的大漲是2017~2018年，滯后于深圳一年左右時間。現(xiàn)在深圳一輪完整的上漲＋調(diào)控已經(jīng)走完，夾在廣深之間的東莞也漲了不少，所以珠三角下一個接力上漲的城市可能性最大的無疑會是廣州。黃埔和南沙限購很好破。同樣的資金，放在廣州比放在惠州回報率更高，看你追求自住還是利益最大化。

提問：你好廣叔，我這邊是廣州戶口，去年剛畢業(yè)，家人在廣州有多套房。沒什么工作，但是現(xiàn)在我想來深圳就是買套房，主要是為了投資現(xiàn)在還沒有做過房貸，父母支持420萬左右，五成首付，想要在寶安這邊買一套房，希望廣叔能給一個好的建議。

回答：你好，在廣州有多套房還是不錯的，但是相比較深圳，廣州這些年的經(jīng)濟發(fā)展對比，也該往深圳騰一部分了，以你現(xiàn)在420萬總預算的話，西部的熱點片區(qū)是比較難擠進去的。現(xiàn)在只能在深圳買一套老破小，但是與其浪費你現(xiàn)在的首套首貸指標，還不如讓父母在廣州先賣套，用三成的首付，在深圳投資一套有價值的產(chǎn)品。

提問：你好廣叔，剛需上車，總價400萬出頭，最近在關(guān)注的有梅林的碧云天兩房，皇崗皇御苑四期小復式兩房及天澤花園兩房。這幾個盤您覺得怎么樣？這個預算是否有更好的選擇的片區(qū)？

回答：你好，總價400+，建議2種打法： 1.南山、福田學位30-40平1-2房； 2.沙井、光明、龍華60-70平兩房。如果考慮自住+投資，現(xiàn)在入手龍華是比較折中的選擇。福田無學位的老小區(qū)會逐漸跑輸大盤。這幾個盤可以重點關(guān)注下皇御苑，但是不建議復式樓，正常戶型的流通性更好。

提問：你好廣叔您好，我是深戶，首套，這段時間在福田看了很久的房子，現(xiàn)在看上了碧海紅樹園的兩房，對于這個小區(qū)廣叔您能給我點建議嗎？

回答：你好，碧海紅樹園共8棟樓，緊鄰車公廟，南向看海和紅樹林生態(tài)公園，03年建造，容積率高，以100-160平朝南看海大戶型為主，弧形大陽臺，人車分流，車位充足，靠近福榮路，實際噪音不大。03年的房齡在福田已算次新，適合改善家庭，距離地鐵9號線下沙站400米，附近商業(yè)配套完善，下沙小學一墻之隔，距離上沙中學800米。附近京基、中洲、綠景、金地四大發(fā)展商簽約舊改，最靠近的京基舊改基本完成，中洲巨無霸舊改，正在進行。但小區(qū)周圍農(nóng)民房，未被劃入舊改區(qū)域，短時間不會改變，但隨著周圍大環(huán)境的改變，地段價值會被重估。缺點：學位一般，自住可買。

提問：你好廣叔，兼顧投資，可持有6年左右。我看好了這兩個樓盤想請廣叔給點建議：1、招商依山郡，小學在旁邊，初中是深圳中學龍崗分校，未來有十六號線。戶型不好，小區(qū)有點舊。2、保利上城，深圳中學龍崗小學在旁邊，初中是龍崗外國語。三號線在附近，感覺小區(qū)比較擁擠。請問廣叔這兩個哪個物業(yè)好？哪個片區(qū)增值潛力大？付費咨詢！

回答：你好，吉祥愛聯(lián)段確實算龍城這里人群比較密集的板塊，比龍城北要熱鬧很多，不過利好也有限。如果純投資，應該買龍城北：地鐵+回龍埔+深中龍初。但品質(zhì)來說確實依山郡顯舊、密度低、很多雙拼，不如保利的物業(yè)要好。教育方面兩者半斤八兩，依山郡由于不是九年一貫制，所以反而在龍崗受歡迎度不如龍外。這個看你自己權(quán)衡了。

提問：你好廣叔，我的生活半徑在深圳東半部分，要帶學區(qū)，首套房，首付三成預算在200萬左右，要四房兩衛(wèi)，想要兼顧居住和投資，應該怎么買，謝謝！

回答：你好，我每天接觸的投資客自住客，有大量600-800萬的中端客戶，他們共同目的是買一套小三房，有升值潛力，品質(zhì)略好，學位中上。聽起來要求不算高，但我會直接告訴他們：買不到，哪怕預算打到1000萬，也要在品質(zhì)、升值和學位上做出取舍。深圳其實并不貴，只是每個買房人都太貪心，既要又要，既要住得舒服又要有升值潛力，甚至還要附加學位，這幾個需求合并同類項，價格必然上天。首付200，總價控制在600左右，東部沒有好學校。好學校都集中在關(guān)內(nèi)，學區(qū)稍微好點的可以在羅湖和福田保稅區(qū)，但是買不到4房。龍崗兩個學區(qū)房：深中龍初、龍崗外國語對應樓盤：招商依山郡、壹錦園、萬科翰鄰城綠景大公館、陽光天健城、中森雙子座、奧林華府。

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