東莞樓市:已經(jīng)漲過,樓市開始分化,這些樓盤不能碰

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-17 21:27

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問：你好廣叔，本人在東莞南城蛤地御花苑有自住別墅，想在周邊買房以后給小孩，但是御花苑現(xiàn)在價(jià)格偏高。請(qǐng)問旁邊清華居的別墅值得買嗎？

回答：你好，御花苑可以買，中長期看還有價(jià)值，清華居自住還是很不錯(cuò)的，有山有水，靠近水濂山水庫，旁邊還有生態(tài)農(nóng)場。別墅相對(duì)來說流動(dòng)性不是很好，自住可以考慮，投資價(jià)值一般。

提問：你好廣叔，我們是東莞戶口想在黃埔和新塘投資一套房產(chǎn)，最近看了黃埔知識(shí)城的保利拾光年、幸福譽(yù)五期，還有新塘金澤惠百氏，請(qǐng)問就未來發(fā)展來說知識(shí)城和新塘哪個(gè)回報(bào)率會(huì)更高？預(yù)期多少年可以出手，謝謝您

回答：你好，知識(shí)城以教育研究、生物科研、醫(yī)藥研究、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)，短時(shí)間內(nèi)難以形成氣候，雖然ZF也重金投入規(guī)劃和開通了14#、14#支線，但也是為了畫餅，短期看知識(shí)城會(huì)成為一個(gè)睡城，持有需要較長的時(shí)間。如果買的話，保利拾光年、幸福譽(yù)五期都可以考慮，兩個(gè)區(qū)位很近，個(gè)人喜歡保利拾光年多一點(diǎn)，景觀和建筑風(fēng)格都不錯(cuò)。金澤惠百氏也可考慮，其近地鐵，生活配套齊全。如果自住的話，建議考慮金澤惠百氏，純投資的話考慮保利拾光年。

提問：你好廣叔，請(qǐng)問茶山，石排，大朗的地區(qū)的房子可以買嗎，地區(qū)哪個(gè)優(yōu)先，推薦的樓盤有哪些？謝謝

回答：你好，首先大朗，其次茶山，石排位置偏了點(diǎn)。不知道預(yù)算多少呢？可考慮大朗：萬科金域藍(lán)灣、大朗碧桂園、松湖朗悅、東方銀座中心城；茶山：茶山碧桂園首府、幸福派

提問：您好廣叔，我目前東莞萬江一套房已經(jīng)供完，另松山湖金域松湖還有一套，目前出租，2023可以供完。想運(yùn)作一下，設(shè)法再買一套，有何建議？在哪里買？謝謝！

回答：你好，可DY萬江的一套，南城CBD入一套，可參考選籌：光大景湖春曉、天利中央花園、中熙彌珍道、新世紀(jì)豪園二期、尚書苑

提問：你好廣叔，非常感謝老師的回復(fù)，已經(jīng)買了珠海中珠幸福時(shí)光的1房和恒大海泉灣的1房，還想找個(gè)夏天不熱的地方買個(gè)1房，請(qǐng)問大理和貴州您更推薦哪里？總價(jià)50以內(nèi)

回答：你的執(zhí)行力非常強(qiáng)！可以考慮大理，自然環(huán)境更佳，可考慮大理的小院子南區(qū)、洱海莊園、大理山水間

提問：廣叔好，新?lián)Q工作到東莞萬江，想買房自住和保值，有兩小孩，大的準(zhǔn)備上四年級(jí)，小的一歲多，已入戶東莞。優(yōu)先考慮公立學(xué)校。小區(qū)最好友幼兒園。手上一套房已還清，準(zhǔn)備DY首付款買房，大概100-130W。家庭收入2W一個(gè)月。想買4房?？梢哉疹櫟叫『⒆x書，家庭居住?，F(xiàn)城區(qū)（莞城南城東城萬江房價(jià)太高）無法入手。現(xiàn)考慮麻涌保利濱湖堂悅，140平的4房，是否可以出手？或者廣叔有好的建議樓盤給我，感謝

回答：你好，保利濱湖堂悅可以買，另外可以看下萬科珠江東岸、信鴻熙岸花園、恒大濱江左岸

提問：你好廣叔好！1、坐標(biāo)惠州惠城區(qū) 2、子彈100，家庭年入30，目前夫妻雙方名下無房無貸，征信上未體現(xiàn)夫妻關(guān)系 3、目前家庭2娃2老人6人同住，大娃要準(zhǔn)備上幼兒園方案1：盡量GPGD金山湖片區(qū)、高鐵北站片區(qū)各購入一套90－120平方的；江北片區(qū)購入一套帶學(xué)位的，用來入戶，也出租，自住租一套大戶型或別墅，還能支撐的話，再繼續(xù)買入（未跳出惠州[糗大了]）方案2：先廣州買入一套，出租，然后再在惠州一套帶學(xué)位的自住。問題：1、方案1、方案2哪個(gè)好？或者您有沒有更好的建議，主要考慮升值、能出租；2、惠州的房子確實(shí)太多，目前惠州比較熱的臨深片區(qū)、金山湖片區(qū)、高鐵北站片區(qū)，您認(rèn)為那里比較好？3、深圳太貴沒想過，但廣州您推薦的黃埔、萬博都限購，怎么破？4、能結(jié)合我的情況麻煩廣叔給套方案不？5，目前深圳出了新政策，會(huì)導(dǎo)致惠州的房價(jià)上漲不？望廣叔指點(diǎn)，感謝！

回答：你好，投資角度考慮，優(yōu)先方案2，深圳涼涼，現(xiàn)在買入其他幾個(gè)一線城市是很好的時(shí)機(jī)。趁廣州市場還沒有啟動(dòng)，迅速入場。廣州投資回報(bào)率最大的樓盤，詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。惠州和東莞同樣是環(huán)深，但兩個(gè)城市的基本面完全不同，惠州，不是一塊未被發(fā)掘的洼地，反而因?yàn)槌Ｄ瓴幌拶?，早被開發(fā)商和投資客聯(lián)合炒作過數(shù)輪。房價(jià)之所以低，并且極端扁平化，是因?yàn)閮蓚€(gè)原因?；葜莸姆孔犹嗵啵瑖?yán)重供大于求?；葜輼潜P有一個(gè)顯著特征，就是大盤、巨盤眾多。從大灣區(qū)利好角度，肯定是深港廣三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，臨深的機(jī)會(huì)，我個(gè)人認(rèn)為東莞比中山惠州大，原因是產(chǎn)業(yè)；

從房產(chǎn)投資角度，要考慮就不止是這些了，為什么臨深我一直不建議買，原因就在于臨深的土地供應(yīng)量太大，一手房茫茫多根本賣不完，二手要賣出獲利基本打到骨折；房子不是買便宜，而是買漲，未來深圳的核心區(qū)與臨深的價(jià)差會(huì)越來越大，不要被貧窮限制了想象力。廣州破限購很簡單，等廣州有了賺錢效應(yīng)再考慮入手惠州自住。

提問：你好廣叔，我想問一下佛山高明區(qū)云山詩意這個(gè)樓盤怎么樣，現(xiàn)在好像是在開發(fā)的階段，中介說現(xiàn)在已經(jīng)有在規(guī)劃地鐵跟機(jī)場，而且也在修高速，后面去廣州也會(huì)很方便。我主要想買來投資

回答：你好，不要去高明做炮灰。高明樓盤的確在佛山區(qū)域來說算是低價(jià)，但低價(jià)并不代表是洼地有升值性。佛山就是新城多，但多數(shù)不會(huì)成功。三水、高明有多弱，這樣都用不著論述，不要被中介帶進(jìn)坑里。佛山的最大賣點(diǎn)在于和廣州的聯(lián)動(dòng)，只能買臨廣片區(qū)，未來價(jià)值會(huì)更大。

提問：你好廣叔，請(qǐng)問一下對(duì)于松山湖，以現(xiàn)在的價(jià)位還能上車嗎？會(huì)不會(huì)橫盤3-5年？謝謝！

回答：你好，松山湖有華為的支撐即環(huán)境的優(yōu)勢，過去我就有指出東莞整體嚴(yán)重扁平化，缺少房價(jià)高地，遲早會(huì)有分化的一天，沒想到來得如此突然且驚心動(dòng)魄，驚呆深圳所有投資客。中長期看依然有投資價(jià)值，現(xiàn)在入場還有一點(diǎn)漲幅，但不大，按照過去的經(jīng)驗(yàn)看，這一波過后是要橫盤了！

提問：你好廣叔，我是深戶，且深圳無房，沒有貸款，我的生活圈在公明，想請(qǐng)教一下，500w以內(nèi)，應(yīng)該買光明或者公明哪個(gè)小區(qū)較好，目前有在關(guān)注中糧云景，嘉域還有正兆景，投資為主，可以長持。想聽聽廣叔的建議，廣叔有更好的推薦嗎？

回答：你好，中糧不值這個(gè)價(jià)，還不如考慮光明一號(hào)，宏發(fā)嘉域，玖龍臺(tái) 不過現(xiàn)在光明已經(jīng)漲過了，建議你可以多淘淘筍盤。

提問：剛需上車首套，首付200w，北京工作集體戶，工作一年（望京上班），需和父母接力貸款?；菪挛鹘值罔F10號(hào)線附近的勝古北里小區(qū)，兩居400w左右，可以入手嗎？糾結(jié)房齡老，正在等邊戶客廳帶窗戶的戶型。

回答：子彈200，其實(shí)可以多關(guān)注總價(jià)500萬左右，90年后的樓盤。貸款成長性和流通性會(huì)更好。 90后的惠新里淘淘單價(jià)6萬的

提問：你好廣叔，1000w左右的預(yù)算，去看了科苑花園，英倫名苑，太古城，諾德國際，鼎太風(fēng)華幾個(gè)盤，可是價(jià)格最近瘋漲啊，隔一天就多一百萬，實(shí)在有點(diǎn)不敢下手！您覺得是現(xiàn)在盡快搶好點(diǎn)，還是需要再觀望一下？還有我感覺金海燕花園和碧海云天那片環(huán)境不錯(cuò)，但是學(xué)校目前一般，覺得可以賭一下。廣叔您有啥子建議嗎？謝謝回復(fù)！

回答：你好，僑城東板塊自住還不錯(cuò)，但是投資不是風(fēng)口了。僑城東—竹子林本身地段是很好的，缺點(diǎn)是片區(qū)被京港澳、園博園、深南割裂。周邊被圈起來，發(fā)展就被局限了，屬于補(bǔ)漲板塊。投資還是要看大趨勢的。

提問：廣叔你好，請(qǐng)問一下虎門二手房現(xiàn)在值得投資嗎？看了新區(qū)的長堤一號(hào)和片區(qū)的萬科，廣叔能推薦下哪個(gè)地段房子更值得投資嗎？

回答：你好，虎門作為東莞的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，投資潛力沒問題的，去年濱海片區(qū)的交通和產(chǎn)業(yè)也都取得不俗的進(jìn)展，如南沙大橋、穗深城際通車，紫光、歐菲光、正中集團(tuán)等正式落地濱海灣新區(qū)，濱海灣新區(qū)目前也比較熱。長堤一號(hào)可以買，萬科的金色里程與南部灣萬科城都可以考慮，具體可以線下交流！

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