深圳樓市有多火爆？一出“冰與火之歌”，個(gè)中瘋狂

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-21 12:20

“最近寶中片區(qū)的樓市，只能用‘瘋狂’一詞來(lái)形容。”長(zhǎng)期從事房產(chǎn)咨詢服務(wù)的黃先生于4月20日向記者稱，粗略估計(jì)，過(guò)去半年，深圳寶中片區(qū)的樓市成交均價(jià)已破10萬(wàn)，漲幅則達(dá)40%。

但與2015年的深圳全市普漲不同，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入疫情穩(wěn)定期的深圳樓市，實(shí)際卻是“冰與火之歌”，兩極分化明顯，一二手房銷售市場(chǎng)大體而言“西熱東冷”的勢(shì)頭愈加清晰。其中，寶中、碧海、八卦嶺等少數(shù)片區(qū)猛漲，景田、人民南等片區(qū)表現(xiàn)溫和，而鹽田、坪地等地甚至還微跌。

4月17日，深圳市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，總體來(lái)看，今年以來(lái)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)基本平穩(wěn)，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，但“部分熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤二手房?jī)r(jià)格有所上漲”。

針對(duì)深圳樓市局部暴漲的現(xiàn)象，深圳市區(qū)住建部門接連發(fā)文，嚴(yán)打市場(chǎng)亂象，尤其是“喝茶費(fèi)”問(wèn)題。而在4月20日，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行發(fā)文，要求各商業(yè)銀行緊急自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。

羅湖粵海城

走訪：“瘋狂”的寶中片區(qū)，三類房最受追捧

日前，記者走訪寶中片區(qū)了解到，近幾個(gè)月，寶中片區(qū)幾個(gè)交易比較活躍的代表性小區(qū)價(jià)格均上漲明顯，個(gè)別樓盤甚至在三四個(gè)月內(nèi)跳漲了3成以上。

“就寶中片區(qū)來(lái)看，最近市場(chǎng)成交預(yù)期比較高，只要與市場(chǎng)價(jià)基本相符，甚至稍高于市場(chǎng)價(jià)基本也能成交。”該片區(qū)某品牌中介黃小姐稱。

不過(guò)，掛盤價(jià)與市場(chǎng)價(jià)存在不小價(jià)差空間。黃小姐介紹，該片區(qū)的西岸觀邸年前價(jià)格均在11萬(wàn)元/平米，年后升至14萬(wàn)-15萬(wàn)元/平米。其中近期一套50平米的小戶型房產(chǎn)成交價(jià)高達(dá)760萬(wàn)。另外，另一樓盤金泓凱旋城從3月底至今半個(gè)月里成交約3套，其中140平米戶型成交價(jià)約在1500萬(wàn)，價(jià)位位于10萬(wàn)-11萬(wàn)元/平米，與年前相比上漲1-2萬(wàn)元/平米。也有掛盤價(jià)在12萬(wàn)元/平米以上，這類誠(chéng)心賣的房源不多。

她表示，目前漲價(jià)比較多的依然集中在包括公寓在內(nèi)的豪宅、兩千萬(wàn)左右的改善需求房和學(xué)位房等三類房產(chǎn)，從最近半年來(lái)看，追漲較多的集中在這幾類房產(chǎn)。

另?yè)?jù)記者向多家中介了解，整個(gè)寶中片區(qū)的小戶型房源比較緊俏，由于較高的價(jià)位，小戶型以相對(duì)較低的成交總價(jià)來(lái)上學(xué)或投資的情況比較普遍。其中，70平米左右的房源更是稀缺。

即使是位于寶中片區(qū)邊緣的香繽廣場(chǎng)，自去年11月份以來(lái)，價(jià)格也持續(xù)上漲。業(yè)主王小姐表示，以60平兩室一廳的房子為例，2019年5月的成交價(jià)在400萬(wàn)左右，2019年12月的成交價(jià)已到490萬(wàn)。今年以來(lái)，該樓盤放盤數(shù)量較少，近兩個(gè)月暫未有成交，不過(guò)從目前中介平臺(tái)的價(jià)格來(lái)看，該樓盤67平米的房子，放盤價(jià)漲至550萬(wàn)。

近期，寶中片區(qū)位于新安地鐵站周邊的三個(gè)相鄰新樓盤相繼傳出“喝茶費(fèi)”。記者走訪發(fā)現(xiàn)，云璽錦庭位于地鐵1號(hào)線新安站C出口，緊鄰新錦安海納公館和都市茗薈。受疫情影響，云璽錦庭售樓中心暫停接待。據(jù)售樓客服電話介紹，目前有235平米的毛坯房3300萬(wàn)左右，另有253平米的戶型，只有幾套房，問(wèn)及什么時(shí)候開(kāi)放售樓中心，其回答不知道。

整體：有的“火”得令人不解，有的“冷”得忍痛割賣

除了寶中之外，受學(xué)區(qū)房、交通規(guī)劃等影響，一些片區(qū)成交價(jià)格上漲情況也頗為矚目。

張小姐告訴記者，其于2015年4月以103萬(wàn)元購(gòu)置了南山區(qū)友鄰公寓27平米的房子，到2019年4月以226萬(wàn)元售出，最近發(fā)現(xiàn)，該戶型房產(chǎn)網(wǎng)上成交價(jià)已達(dá)340左右。

“掛盤價(jià)一輪高過(guò)一輪?！睆埿〗憬榻B，這個(gè)小區(qū)其實(shí)相對(duì)有些“老破小”，曾出現(xiàn)過(guò)一些事故，自己房子還有過(guò)漏水，但價(jià)格一直在上漲，這讓她有些不解。

在張小姐看來(lái)，該小區(qū)漲價(jià)最重要的原因是有學(xué)府中學(xué)的學(xué)位。

同樣看著房?jī)r(jià)在大漲的，還有坂田的張先生。其居住的珠江旭景佳園小區(qū)的業(yè)主微信群一直在熱議房?jī)r(jià)，以78平兩房為例，在去年11月成交370萬(wàn)，疫情過(guò)后上月底已漲到410萬(wàn)。據(jù)悉，房?jī)r(jià)上漲主要是沿線地鐵通車等利好。

隨著疫情防控效果顯著，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，房產(chǎn)交易亦逐步恢復(fù)，受疫情影響延后的購(gòu)房需求釋放，據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月深圳全市新房總網(wǎng)簽4224套（含商業(yè)），環(huán)比增長(zhǎng)153.8%；住宅網(wǎng)簽3152套，環(huán)比增長(zhǎng)279.8%。

雖然購(gòu)買需求釋放，而且一些小區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)驚人，但是在深圳，一些小區(qū)成交量低，價(jià)格橫盤。

記者日前在羅湖布心片區(qū)的在售新盤粵海城了解到，這里雖然距離布心地鐵站僅500余米，但銷售中心現(xiàn)場(chǎng)未見(jiàn)有客戶，在售公寓、寫字樓均價(jià)約6.4萬(wàn)元/平米，與去年開(kāi)盤價(jià)基本保持一致，小戶型余貨比較少。

比較布心片區(qū)年前年后二手房成交價(jià)，記者發(fā)現(xiàn)，這里二手住宅價(jià)格總體變化不大。例如，與翠園中學(xué)東曉分校一路之隔的學(xué)位房小區(qū)今日家園成交比較活躍，位于粵海城斜對(duì)面。年前該小區(qū)高層73平米2+1房和68平米的1+1房的兩套房源在過(guò)年前均掛盤420萬(wàn)，3月份成交價(jià)格分別為430萬(wàn)和426萬(wàn)。

同樣稍有“郁悶”的還有章先生。其在深圳有三套房，堪稱小“土豪”，第一套房在梅林某小區(qū)，5年前購(gòu)買，因?yàn)槌山粌r(jià)一直漲得不理想，他在最近割肉賣出，發(fā)現(xiàn)成交價(jià)與當(dāng)年購(gòu)置價(jià)差不多。章先生另外兩套房也在福田華強(qiáng)南與羅湖翠竹，房?jī)r(jià)在近年幾乎沒(méi)什么變化。

寶中片區(qū)新錦安海納公館

動(dòng)因：學(xué)位、二胎政策以及多種片區(qū)利好

為何最近深圳一二手房銷售市場(chǎng)出現(xiàn)“冰火兩重天”的現(xiàn)象？

4月1日，深圳中小學(xué)招生新政發(fā)布，其中義務(wù)教育免試就近入學(xué)，普通高中取消直升。4月3日，央行宣布年內(nèi)第三次降準(zhǔn)，對(duì)中小銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，共釋放長(zhǎng)期資金約4000億元。

除了這些教育、金融政策，還有一些因素客觀上起到了推波助瀾的作用。

房產(chǎn)咨詢?nèi)耸奎S先生分析，優(yōu)質(zhì)教育資源是寶中片區(qū)房?jī)r(jià)一枝獨(dú)秀。但近來(lái)漲幅較大，則與粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)、前海擴(kuò)容規(guī)劃、騰訊大鏟灣拿地、沿江高速下沉等概念及規(guī)劃的炒作有關(guān)。

以寶安中南花園為例，去年11月之前，該小區(qū)市場(chǎng)成交價(jià)維持在5.5萬(wàn)元/平米左右，此前橫盤了三年。去年底到最近，該小區(qū)成交單價(jià)從11月的6.7萬(wàn)元/平米飆升到7.8萬(wàn)元/平米單價(jià)，半年不到漲幅達(dá)40%。

另外，二胎政策放寬至今，越來(lái)越多的家庭進(jìn)入剛需換房行列?！八械谝惶蓐?duì)學(xué)位房成交均價(jià)基本都達(dá)到12萬(wàn)-13萬(wàn)元/平米，但很多家庭也要咬牙去買?！币幻薪榻榻B。

寶中片區(qū)潤(rùn)恒都市茗薈

業(yè)內(nèi)：擔(dān)保公司、中介炒作用經(jīng)營(yíng)貸低息購(gòu)房

金融市場(chǎng)一些操作也成為房?jī)r(jià)助漲的工具，引起了央行等監(jiān)管層最新的注意。

據(jù)黃先生透露，市場(chǎng)上出現(xiàn)了各種利用疫情期政策風(fēng)口衍生的業(yè)務(wù)模式。

比如擔(dān)保公司全額墊資全款買房，再做經(jīng)營(yíng)性貸款7成回款，巧妙破解限貸政策，還能得到比房貸更低的年化4.35%的利率。

此外，市場(chǎng)上還出現(xiàn)了各種承諾包裝貸款的中介，承諾幫客戶收購(gòu)空殼公司，并打包解決銀行流水，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)拍照以及購(gòu)銷合同收款主體等全套服務(wù)。

黃先生透露，甚至某上市大銀行某家支行還和某貸款中介合作獨(dú)家代理低息貸款產(chǎn)品，除了能大量地放貸還能跟貸款中介一起賺取2%到3%不等的貸款服務(wù)費(fèi)。

“如果說(shuō)這次市場(chǎng)的引爆剛需和投資性需要求是內(nèi)核的話，那么信貸的總體寬松就是引燃它的導(dǎo)火索?！秉S先生稱。

某家知名高科技公司中層高管郭某，曾因做房產(chǎn)投資先后結(jié)婚離婚過(guò)四次，最近聽(tīng)說(shuō)銀行放松貸款限制，希望通過(guò)收購(gòu)一家空殼公司，將其名下寶中片區(qū)一套商品房先贖出來(lái)，然后再去申請(qǐng)銀行低息經(jīng)營(yíng)性貸款，并借用其同事的購(gòu)房名額找擔(dān)保公司融資，購(gòu)買一套學(xué)位房。黃先生則勸解，未來(lái)或出調(diào)控政策，這種操作可能被困死。

另外，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性貸款利息低于房貸，而一般企業(yè)獲取經(jīng)營(yíng)性貸款貼息很難，有的貼息優(yōu)惠要跟“防疫”業(yè)務(wù)相關(guān)，或者經(jīng)營(yíng)范圍需包含口罩等醫(yī)療器械的生產(chǎn)銷售等內(nèi)容。于是，一些企業(yè)通過(guò)注冊(cè)公司或財(cái)務(wù)代理公司增加經(jīng)營(yíng)范圍，在購(gòu)房中尋求方便。

（責(zé)任編輯：何一華 HN110）