進(jìn)入七月以來(lái)，當(dāng)各個(gè)城市間此起彼伏的調(diào)控政策出臺(tái)，北京卻進(jìn)入不限價(jià)時(shí)代。

冰與火之歌在樓市唱響。

在東莞，由于房?jī)r(jià)漲幅表現(xiàn)突出，一月內(nèi)發(fā)出奪命“三連擊”：分別在7月2日、7月15日和7月25日發(fā)布調(diào)控政策，加大力度打擊捂盤(pán)惜售行為，實(shí)名買(mǎi)房限制炒房控制，把二手房納入調(diào)控范圍，全方位地圍剿炒房客。

創(chuàng)下多次“萬(wàn)人搖”“佳績(jī)”的杭州也在7月2日對(duì)人才優(yōu)先購(gòu)房規(guī)定5年限售期，同時(shí)提高“無(wú)房家庭”認(rèn)定門(mén)檻、規(guī)定一個(gè)家庭一次只能參加一個(gè)項(xiàng)目的搖號(hào)。

而作為外向型經(jīng)濟(jì)樓市在疫情期間火爆樣本的寧波，也在7月6日對(duì)炒房客出劍，擴(kuò)大了限購(gòu)區(qū)域，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人在市五區(qū)行政區(qū)域內(nèi)家庭住房套數(shù)、住房貸款等情況的審核認(rèn)定，則禁止違規(guī)資金進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，從資金源頭堵死炒房現(xiàn)象。

至于以經(jīng)營(yíng)貸和“天價(jià)喝茶費(fèi)”走紅的深圳樓市，則在7月15日迎來(lái)了史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而降，顯示了其抑制房?jī)r(jià)的威力。

7月24日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，特意邀約了10個(gè)在上半年樓市中的“佼佼者”參會(huì)，高層重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的工作必須常抓不懈。全面落實(shí)城市政府主體責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要快速反應(yīng)和處置，及時(shí)采取有針對(duì)性的政策措施。

然而，在各地開(kāi)啟花式調(diào)控，房地產(chǎn)工作座談會(huì)也釋放出堅(jiān)持“三穩(wěn)”目標(biāo)，落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制的信號(hào)之際，同樣參加了房地產(chǎn)工作座談會(huì)的北京，卻在7月29日，掛牌2宗不限價(jià)地塊，將于9月2日公開(kāi)競(jìng)拍。

而根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，北京今年已經(jīng)成交了28塊不限價(jià)的住宅或者商住用地。加上有待成交的，不限價(jià)地塊達(dá)到35塊。

不限價(jià)地塊的集中出現(xiàn)，對(duì)于北京樓市，意味著什么呢？

首先，從政策層面而言，不限價(jià)地塊的集中出現(xiàn)代表著北京的調(diào)控已取得階段性成果。

一直以來(lái)，北京的調(diào)控政策之嚴(yán)，在全國(guó)樓市中都可圈可點(diǎn)，高不可攀的落戶(hù)門(mén)檻把很多人擋在了樓市之外。而為了從供應(yīng)端平抑房?jī)r(jià)，從2016年下半年，北京推出了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓模式，對(duì)地塊房屋均價(jià)進(jìn)行事前限定，且購(gòu)買(mǎi)后5年不得出售。

強(qiáng)硬調(diào)控措施所取得的成效立竿見(jiàn)影，近幾年北京樓市基本上處于陰跌、橫盤(pán)之中。根據(jù)公眾號(hào)《大偉看樓市》測(cè)算，與2017年北京房?jī)r(jià)最高點(diǎn)相比較，三年來(lái)北京二手房?jī)r(jià)格平均跌幅已經(jīng)超過(guò)20%，部分房源跌幅已經(jīng)超過(guò)30%。這與同為一線城市的深圳樓市的高歌猛進(jìn)，形成了鮮明的對(duì)比。

其次，不限價(jià)地塊的集中推出，預(yù)示著未來(lái)北京樓市供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性變化和未來(lái)產(chǎn)品品質(zhì)的提高。

之前，由于限競(jìng)房在土地出讓時(shí)就提前鎖定了房?jī)r(jià)，在利潤(rùn)攤薄的趨勢(shì)下，大多房企的限競(jìng)房采用的都是自身品牌中最高周轉(zhuǎn)的剛需產(chǎn)品線。成本和利潤(rùn)之間有限的騰挪空間，使得大多限競(jìng)房成為流水線產(chǎn)品，難言質(zhì)量，而“7090”政策的鉗制則造就了面貌相似的戶(hù)型，各家拼的是以速度占領(lǐng)市場(chǎng)。譬如，中海云熙于2018年8月才拿的地，12月就大張旗鼓地開(kāi)盤(pán)了。

這些限競(jìng)房大多位于偏遠(yuǎn)地區(qū)，先天的交通和配套缺陷在后天難以彌補(bǔ)，譬如，房山區(qū)的首批限競(jìng)房項(xiàng)目旭輝舒朗苑不但在2018年“開(kāi)盤(pán)就降價(jià)”，而且在今年6月又開(kāi)啟了一輪降價(jià)。

旭輝舒朗苑不過(guò)是限競(jìng)房去化難的一個(gè)縮影。

北京今年推出的不限價(jià)地塊位于城六區(qū)的為數(shù)不少，具有不錯(cuò)的區(qū)位條件。一些地塊成交樓面價(jià)高企的地塊，更是自帶豪宅基因，可謂天生貴胄。不限價(jià)地塊的增加，將給予開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上更大的自主性。而高品質(zhì)、高端、改善型住宅也將完善多元化的產(chǎn)品供應(yīng)體系，從而滿足個(gè)性化的市場(chǎng)需求。

最后，從開(kāi)發(fā)商層面來(lái)看，對(duì)于不限價(jià)地塊的態(tài)度變遷則反應(yīng)了其對(duì)于市場(chǎng)信心的恢復(fù)。

猶記去年5月，孫河不限價(jià)地塊的拍賣(mài)雖然吸引了中海、首創(chuàng)+招商、華潤(rùn)+中糧、保利、首開(kāi)、碧桂園、龍湖、恒基兆業(yè)等參與企，可謂國(guó)企、民企、港企和險(xiǎn)資齊聚一堂，但大部分企業(yè)都表現(xiàn)消極，最終恒基兆業(yè)以30.2億元的總價(jià)摘得孫河地塊，溢價(jià)率不過(guò)23.3%。

不過(guò)一年時(shí)間，房企對(duì)于不限價(jià)地塊的態(tài)度便產(chǎn)生了天翻地覆的改變。譬如，分鐘寺三塊地塊的拍賣(mài)中，合生創(chuàng)展每次都經(jīng)過(guò)了幾十輪的較量，才得以包圓了分鐘寺。此后，資金鏈承壓的合生創(chuàng)展很快便引入世茂入伙。這出蛇吞象的大戲，足以證明不限價(jià)地塊對(duì)于房企的誘惑，以及他們對(duì)于北京后市的信心。

各個(gè)城市調(diào)控政策此起彼伏與北京樓市告別限價(jià)同步并行，一方面證明高層對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)熱城市的管控不會(huì)放松，并將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，另一方面也可以看出由于不同城市間的分化加劇，樓市出現(xiàn)了明顯的板塊輪動(dòng)效應(yīng)。

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