2020H1北京樓市什么樣？

01

土地市場(chǎng)：熱而不火

2020年上半年，北京涉宅土地在成交建面和樓面均價(jià)都創(chuàng)下新高，其中樓面均價(jià)大幅跳升42.6%達(dá)到35338元/㎡。上半年出讓的28宗涉宅土地中，樓面均價(jià)高于4萬(wàn)元/㎡的達(dá)到了11宗。

【注】：統(tǒng)計(jì)口徑為純商品房和限競(jìng)房，不含共有產(chǎn)權(quán)房

但是土地的量?jī)r(jià)齊升卻并不意味著土地市場(chǎng)完全進(jìn)入火熱狀態(tài)。由于土地并不是同質(zhì)要素，因此不同年度的土地價(jià)格不能直接對(duì)比。

2020年上半年出讓的28宗涉宅土地分布在21個(gè)板塊里，除石景山古城和門(mén)頭溝新城兩個(gè)板塊之外，2020年的土地價(jià)格并未較以往有較大突破甚至還有所下降，因此很難說(shuō)土地市場(chǎng)有多火熱。

樓面價(jià)高于3萬(wàn)元/㎡的9個(gè)板塊中，6個(gè)板塊位于城六區(qū)，而位于郊區(qū)的大興舊宮、房山長(zhǎng)陽(yáng)和門(mén)頭溝新城也是發(fā)展多年的成熟板塊。

因此我們可以看出今年的樓面價(jià)走高是源于供地質(zhì)量提升。

但面對(duì)供地質(zhì)量的提升，開(kāi)發(fā)商們還是保持著冷靜，以“東壩三兄弟”為例，北京掛出的東壩三宗地塊中，兩塊為F1住宅混合公建（70%住宅+30%公建），一塊為R2純住宅地塊，最終F1性質(zhì)的兩塊地因無(wú)人報(bào)名被撤下，純住宅性質(zhì)的613地塊成功出讓。

而開(kāi)發(fā)商們之所以如此克制，還是因?yàn)楸本┑男路夸N(xiāo)售市場(chǎng)冷熱分化太過(guò)嚴(yán)重。

02

新房市場(chǎng)：冷熱分化

上半年的新房市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的兩極分化，交通便利、配套完善的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率多能維持在七成以上。

而一些偏遠(yuǎn)地區(qū)的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率往往不足20%，甚至直接轉(zhuǎn)順?shù)N。

過(guò)去兩年，限競(jìng)房占供應(yīng)的絕對(duì)主力，由于大多附有7090限制，所以產(chǎn)品主要針對(duì)首置和剛改，改善性需求屬于被市場(chǎng)遺忘的需求。而新入市的純商品房們整體上瞄準(zhǔn)改善，但從目前的開(kāi)盤(pán)和蓄客情況來(lái)看并沒(méi)有大家期待中“久旱逢甘霖”的場(chǎng)面。

有的項(xiàng)目首開(kāi)時(shí)對(duì)外聲稱(chēng)100%去化，但實(shí)際情況是考慮精裝等配置后，該項(xiàng)目的入市價(jià)格并不比板塊內(nèi)之前的純商品房更高，而且在這種情況下第二天仍然有清退房源。

有的項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)取得了66800元/㎡的備案價(jià)，首開(kāi)時(shí)選擇僅以58000元/㎡左右的價(jià)格入市，無(wú)論是戶(hù)型還是健康配置上都相當(dāng)優(yōu)秀，但結(jié)果是被寄予厚望的大戶(hù)型產(chǎn)品仍然銷(xiāo)售情況不佳。

要知道2019年中海望京府相同面積段的139㎡戶(hù)型可是頂著75000元/㎡（72370元/㎡的最高限價(jià)+捆綁裝修包）的價(jià)格兩開(kāi)兩罄?？芍^同品（質(zhì)）不同命，主要就在于58000元/㎡的價(jià)格仍然突破了板塊之前的最高價(jià)。

2020H1北京樓市市場(chǎng)表現(xiàn)分析

北京樓市2020年上半年表現(xiàn)的原因可以總結(jié)為：有限總量下供給端結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來(lái)的摩擦。

有限總量是指政府嚴(yán)控北京這種特大城市的規(guī)模，每年供地量十分有限。而供給端結(jié)構(gòu)性調(diào)整是指不限價(jià)的純商品房入市占比開(kāi)始提高。

摩擦之一：供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整并未伴隨著需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整。北京的調(diào)控政策并未有任何放松。認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)記錄+二套非普宅八成首付基本堵死了置換需求，面對(duì)供給均價(jià)的快速提高，新入場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力有所不足。以首置剛改為主的需求對(duì)交通和配套的敏感度極高，故產(chǎn)生了新房市場(chǎng)的冷熱分化。

摩擦之二：純商品房的入市往往會(huì)拉高區(qū)域價(jià)格水平，由于調(diào)控政策并未調(diào)整，想讓消費(fèi)者認(rèn)可這一新的價(jià)格水平需要時(shí)間和產(chǎn)品力。

摩擦之三：限競(jìng)房維權(quán)潮提高了開(kāi)發(fā)商通過(guò)產(chǎn)品力強(qiáng)化購(gòu)房者置業(yè)邏輯的難度，購(gòu)房者更認(rèn)可看得到的配套，進(jìn)一步加劇了新房市場(chǎng)的冷熱分化。

摩擦之四：面對(duì)純商品房的競(jìng)爭(zhēng)，限競(jìng)房們加速出貨。在目前的市場(chǎng)中，限競(jìng)房仍然是成交主力，限競(jìng)房們?yōu)榱思铀俪鲐浲瞥龅母鞣N優(yōu)惠和增配導(dǎo)致了購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)上漲，從而更多地選擇持幣觀望。

下半年策略建議

1. 調(diào)產(chǎn)品

回顧北京樓市上一次調(diào)結(jié)構(gòu)，也就是限競(jìng)房替代純商品房的2016年。

2015至2016年，北京逐步“豪宅化”，普宅幾乎完全銷(xiāo)聲匿跡，五環(huán)外的項(xiàng)目都是均價(jià)六萬(wàn)起。政府直接一步到位推出史上最嚴(yán)調(diào)控（直至最近才被深圳超越），需求端認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)記錄+二套非普宅八成首付，供給端大批量、集中推出限競(jìng)房地塊。

看起來(lái)算是供需結(jié)構(gòu)匹配，但最初的限競(jìng)房仍因?yàn)楦叩团涞仍虮粦蚍Q(chēng)為“陷阱房”，并不被市場(chǎng)認(rèn)可。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商們的操盤(pán)邏輯還停留在豪宅化時(shí)期“做利潤(rùn)”上。直到純洋房社區(qū)+89㎡三面寬產(chǎn)品普及之后限競(jìng)房的銷(xiāo)售情況才開(kāi)始轉(zhuǎn)好。

因此本次供給端結(jié)構(gòu)性調(diào)整不應(yīng)止于供地結(jié)構(gòu)調(diào)整，開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也應(yīng)該調(diào)整。

從目前來(lái)看，小戶(hù)型控總價(jià)是普遍采用的思路。即：通過(guò)做小面積，使得純商品房在總價(jià)上接近限競(jìng)房，從而在調(diào)控政策不放開(kāi)的情況下實(shí)現(xiàn)較好的銷(xiāo)售。

但如前所述，目前的主力客群還是在首置和剛改，住宅的功能性是這類(lèi)客群的敏感點(diǎn)。如何在限競(jìng)房們的基礎(chǔ)上繼續(xù)向 “控面積的同時(shí)不損失太多功能性” 深挖將是重中之重。

2. 塑信心

除了產(chǎn)品端調(diào)整方向，強(qiáng)化置業(yè)邏輯也是必不可少的手段。

特別是在純商品房和限競(jìng)房同臺(tái)競(jìng)技的當(dāng)下。如何向購(gòu)房者說(shuō)明純商品房項(xiàng)目在規(guī)劃、戶(hù)型、配置、園林和物業(yè)上的提升值得上相對(duì)于限競(jìng)房的價(jià)差將是營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的重點(diǎn)。

由于限競(jìng)房們開(kāi)始進(jìn)入交付階段，近期的維權(quán)潮屢見(jiàn)不鮮。在當(dāng)前供給端結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，“完美交付”不是上一個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束，而是下一批項(xiàng)目的開(kāi)始，值得開(kāi)發(fā)商們花大力氣去做。

3. 控地價(jià)

限競(jìng)房之所以出現(xiàn)維權(quán)潮，就在于經(jīng)歷了2016年“供地荒”之后開(kāi)發(fā)商們急于拿地，導(dǎo)致地價(jià)和銷(xiāo)售限價(jià)差距過(guò)小。

在這次供地結(jié)構(gòu)調(diào)整中開(kāi)發(fā)商們應(yīng)該吸取教訓(xùn)。對(duì)于意向地塊一定要工作前置，包括地塊可研和合作開(kāi)發(fā)的引入，或者干脆介入一級(jí)開(kāi)發(fā)。

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