一線樓市2020年末翹尾行情調(diào)查：2021年的一線樓市，嗅到了局部漲價的味道

來源：智能家居時間：2021-01-12 13:30

　　一線樓市2020年末翹尾行情調(diào)查

　　灣區(qū)“雙雄”廣州、深圳2020年年底樓市、地市均走出緊俏行情，北京交易量開始回暖，上海則正在經(jīng)歷二手房大復(fù)蘇……

　　2021年的一線樓市，嗅到了局部漲價的味道。

　　來源丨21世紀經(jīng)濟報道（ID：jjbd21）

　　記者丨張敏、吳抒穎

　　編輯丨林虹、陳思穎

　　圖 / 圖蟲

　　一波年末“翹尾”行情后，2020年的北京樓市終于迎來近幾年難得的“豐收”。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2020年北京新房住宅實現(xiàn)網(wǎng)簽4.9萬套，二手房成交16.9萬套，分別創(chuàng)最近5年和4年的新高。

　　這一成績是在價格維持穩(wěn)定的情況下實現(xiàn)的。貝殼研究院指出，2020年北京新房成交均價為48147元/平方米，同比上漲3%；二手房成交均價60485元/平方米，同比微跌0.5%。

　　價穩(wěn)量升，被認為是北京樓市調(diào)控的預(yù)期效果。

　　業(yè)界通常將2017年的“317新政”視為新一輪北京樓市調(diào)控的起點。自“317新政”出臺至今，北京樓市調(diào)控層層加碼，并不斷“查缺補漏”。市場經(jīng)歷了三年多的橫盤期，并繼續(xù)企穩(wěn)。

　　以“317新政”為界，2020年北京樓市的成交量已經(jīng)創(chuàng)下本輪調(diào)控以來的新高。其中，在“翹尾”的12月，單月的交易量已經(jīng)恢復(fù)到調(diào)控前的水平。

　　就全國范圍而言，北京樓市一直有著“風向標”意義。嚴厲的調(diào)控政策，以及供應(yīng)關(guān)系的改善，被認為是市場企穩(wěn)的主因。

　　接連受到政策嚴控的房地產(chǎn)市場，在“三道紅線”“房貸紅線”新規(guī)落定之后逐漸步入平穩(wěn)發(fā)展的時期。這沒有澆滅高能級城市的市場熱情，粵港澳大灣區(qū)的龍頭城市廣州、深圳在歲末新年均走出了“風景這邊獨好”的行情。

　　灣區(qū)“雙雄”所處的環(huán)境不盡相同，但均醞釀了足夠推升樓市上行的動能。深圳商品房供應(yīng)量一直處于低位，盡管在2020年“715”新政出臺之后曾短暫縮量，但價格堅挺，調(diào)控之后一手房成交依然火爆，二手至今也已逐漸走出調(diào)控的影響；廣州樓市則是在平穩(wěn)兩年多之后，城市價值再被發(fā)掘，市場步入上升通道。

　　需要強調(diào)的是，兩座城市整體均呈現(xiàn)出量價齊升的態(tài)勢，但廣州、深圳未來的政策走向或?qū)⒆呦蚍只?。共同點是，在供給端，廣州、深圳的土地供應(yīng)都持續(xù)放量；在需求端，廣州購房者鮮用“高杠桿”，炒作情緒較弱，市場整體平穩(wěn)為主；而深圳資金流動密集，民間炒作氛圍較濃，存在進一步加碼調(diào)控的可能性。

　　以“317新政”為界，2020年北京樓市的成交量已經(jīng)創(chuàng)下本輪調(diào)控以來的新高。視覺中國(000681,股吧)

　　限競房“多米諾效應(yīng)”

　　出于沖擊業(yè)績等原因，房地產(chǎn)市場交易量往往會在年末明顯升溫，業(yè)界將其稱為“翹尾行情”。在2020年，北京樓市從下半年已出現(xiàn)明顯的升溫態(tài)勢，年末的“翹尾”也如期而至。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2020年12月，北京新房和二手房分別成交6681套和20944套，兩者均創(chuàng)下“317新政”以來的月度新高。

　　對于交易量的沖高，業(yè)界普遍認為，這是由長期橫盤后需求回暖、疫情后需求釋放、信貸政策寬松等多項因素作用的結(jié)果。

　　貝殼研究院的統(tǒng)計顯示，到2020年12月，北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個基點，這也促進了剛需的大量釋放。

　　事實上，去年上半年，市場流動性一度十分充裕，即使貨幣政策在年中轉(zhuǎn)為中性，資金樓市的熱情仍然比較高。在這種情況下，三四線城市經(jīng)過前幾年的棚改紅利期，市場反彈動力已經(jīng)不足。因此，核心一二線城市的房產(chǎn)便受到追捧。

　　北京樓市的升溫，正是在這種大背景下發(fā)生。但與廣州等城市一度出現(xiàn)房價過快上漲不同，過去三年來，北京的房價一直維持穩(wěn)定，未出現(xiàn)大起大落。其中，部分區(qū)域的二手房價格還出現(xiàn)下跌。

　　北京某大型房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，北京房價穩(wěn)定，主要有兩個原因。其一，限價政策嚴格。為控制房價，北京一度暫停了單價10萬元以上的新房審批，近兩年來限價政策雖有所松動，但高價項目的入市量仍然偏少；其二，限競房項目的大量入市，在增加供應(yīng)的同時，也在一定程度上平抑了市場均價。

　　限競房是指以“限房價，競地價”的方式拍賣土地，然后建成的房屋。北京從2017年末開始大規(guī)模出讓限競房地塊，限競房項目則從2018年年中開始集中入市。貝殼研究院指出，近幾年限競房占北京新房供應(yīng)的六成以上，大興、豐臺、房山、昌平四個區(qū)是供應(yīng)的重點。到2020年，限競房成交占比已接近五成，大大改變了北京新房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　限競房的沖擊，帶來一系列“多米諾效應(yīng)”。其中，對價格的平抑作用最為顯著。前述房企人士表示，由于價格明顯低于市場水平，一個限競房項目，往往會影響到周邊的4到5個商品房項目的定價，并影響到同區(qū)域二手房的報價。

　　他表示，由于供應(yīng)量過大，已有部分限競房項目陷入滯銷，但一些優(yōu)質(zhì)項目已經(jīng)成為市場的主流。中原地產(chǎn)統(tǒng)計的“2020年北京住宅銷售額排行榜”中，前8名均被限競房項目獲得。其中，萬象悅府和中海寰宇時代兩個項目的限競房，均賣出2000套以上，銷售額分別達到96.9億元和85.4億元。

　　降價成北京二手房交易主調(diào)

　　圖 / 圖蟲

　　除了供應(yīng)的改善，北京樓市的需求也一直保持穩(wěn)定。多數(shù)受訪者認為，在全國最嚴厲的樓市調(diào)控政策下，北京樓市的投機需求已經(jīng)絕跡，投資需求比例很小。除了特殊因素影響外，市場已經(jīng)不具備快速升溫的動力。

　　這種“特殊因素”大多來自房地產(chǎn)領(lǐng)域之外。2020年4月30日，作為北京市“教育高地”的西城區(qū)發(fā)布教改新規(guī)，將“單校劃片”改為“多校劃片”。西城區(qū)也成為北京“城六區(qū)”中，最后一個實施“多校劃片”的區(qū)域。

　　這一旨在推進基礎(chǔ)教育均衡化的政策，一度令西城區(qū)的二手房價格上漲，但在2020年7月末的“窗口期”過后，該區(qū)域的價格又逐漸恢復(fù)穩(wěn)定。

　　貝殼研究院表示，經(jīng)過在供需兩端的持續(xù)調(diào)控，北京樓市的供需結(jié)構(gòu)正在趨于平衡。其中，去年北京新房市場的供銷比為1.1:1。而種種跡象表明，交易規(guī)模占七成以上二手房領(lǐng)域，供需關(guān)系也已大為改善。

　　前述機構(gòu)指出，去年北京二手房房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分別拉長28天和14天，市場成交節(jié)奏依舊緩慢。

　　隨著話語權(quán)逐漸向買方轉(zhuǎn)移，賣方不斷放棄對價格的堅持。2020年全年北京二手房業(yè)主調(diào)價仍以降價為主，調(diào)價中的降價次數(shù)占比86%，同比基本持平。

　　貝殼研究院表示，在“317新政”后，北京經(jīng)歷了三年多的房價橫盤期。年輕群體的購買力相對提升，入市時機提前。2020年北京二手房購房者中29歲以下占比16%，同比提升3個百分點。

　　值得注意的是，盡管市場交易在快速恢復(fù)，但北京樓市距離調(diào)控前的市場高位仍有差距。其中，新房年度交易規(guī)模尚未突破5萬套大關(guān)，距離（2014年前）7萬到8萬套的歷史常態(tài)有不小的差距。二手房交易規(guī)模不足17萬套，而調(diào)控前的年度銷售動輒在20萬套以上。

　　但業(yè)內(nèi)人士普遍認為，隨著樓市調(diào)控的常態(tài)化，以及需求結(jié)構(gòu)的改變，市場難有大幅升溫的動力，當前的交易規(guī)模有望成為北京樓市下一階段的常態(tài)。

　　價格走勢也將以穩(wěn)為主。貝殼研究院指出，在貨幣政策逐步回歸常態(tài)、房地產(chǎn)金融降杠桿逐步深化的政策背景下，預(yù)計2021年北京二手房成交均價繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)。

　　新房方面，北京不限價地塊的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%，這將對未來的房價起到支撐作用。但由于市場上仍有充足的限競房等待入市，因此價格不會有明顯上漲。

　　廣深樓市在分化中走高

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　　“冰火交加”，用在廣深樓市最近的行情走勢上再合適不過。

　　從數(shù)據(jù)面上來看，廣深樓市在成交價與成交量上都呈現(xiàn)出上揚的趨勢。據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年最后一個月，深圳錄得平均單價為87957元/平方米，同比上漲34.23%；廣州平均單價為39851元/平方米，同比上漲11.55%。

　　價格上漲的同時，成交量更屢創(chuàng)紀錄。公開數(shù)據(jù)顯示，2020年12月廣州新房成交達到17243套，創(chuàng)單月成交量新高；中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，深圳2020年11月、12月兩個月的成交量均創(chuàng)下年內(nèi)新高，其中11月成交量為6296套，同比上升至97.0%，創(chuàng)下了自2016年1月以來近5年的新高；12月成交量為5219套，雖環(huán)比下降17.1%，仍為年內(nèi)次高。

　　盡管供需兩旺，但在城市內(nèi)部，“分化”依然是當下的主流。

　　21世紀經(jīng)濟報道采訪多位廣州、深圳的市場觀察人士、中介人士與購房者，從他們所反映的情況來看，市場冷熱不均的情況十分明顯。廣州是黃埔、南沙等熱點片區(qū)動力十足；深圳則是一手“打新熱”持續(xù)，二手“天價豪宅盤”出手較難，剛需客較多的片區(qū)例如坂田等，成交則逐漸回復(fù)至調(diào)控前狀態(tài)。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，廣州2020年全年一手成交價漲幅前二分別是南沙與黃埔，其中南沙錄得成交均價為26622元/平方米，漲幅為24.46%；黃埔錄得30217元/平方米的成交價，漲幅為17.9%；與之相對，白云、增城全年均價則呈現(xiàn)下跌的趨勢，跌幅分別為4.72%、2.73%。

　　在二手房方面，廣州熱點片區(qū)同樣熱情高漲。天河車陂片區(qū)的中介小劉近期忙著收房，但市場依然供不應(yīng)求， “有客戶，沒盤?！?

　　與廣州相比，深圳的市場情況更加特殊。由于深圳一手市場上一二手價格存在倒掛，故而導(dǎo)致大量的購房者潛伏于各大新盤“打新”，深圳近期樓盤“開盤即秒光”的情形屢見不鮮。

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2020年12月，深圳22個開盤的住宅項目中，有7個日光盤，新房整體開盤去化情況較好。

　　二手方面則存在較為明顯的分水嶺，剛需客較多、房屋總價較低的龍崗片區(qū)成交暢旺，老牌豪宅片區(qū)南山、福田則較為平淡。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年12月30日，龍崗成交量依然位居首位，成交套數(shù)為2171套，占全市成交的33.0%。

　　李念是深圳布吉片區(qū)的中介，他告訴21世紀經(jīng)濟報道，“好賣，我在布吉接觸的大部分是剛需客，200-600萬的客戶群體市場上可選擇的房源特別少，我找房子找到心碎。以前帶客戶都會對比個兩三套，現(xiàn)在沒得對比，一個小區(qū)可能就看一兩套房子?！?

　　另一名中介林翔所在的深圳坂田片區(qū)同樣剛需客聚集，他的感受是，“很不錯，個別社區(qū)已經(jīng)恢復(fù)到‘715’以前的月成交量了，也沒什么市場價的房源可供客戶篩選的，每成交一套總價還是創(chuàng)新高?！?

　　并非所有人都如李念他們一般幸運，更多的中介還為開不出單而煩惱。一名南山后海豪宅片區(qū)的店東指出，“我的感覺就是，市場不好。從去年12月1日到現(xiàn)在，我們店沒有開出一張單?！?

　　廣深樓市后市走向何方？

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　　廣州、深圳本輪樓市上行，與宏觀環(huán)境有著密切的聯(lián)系。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱，2020年受到疫情的沖擊比較大，市場對樓市有所預(yù)期疊加央行表態(tài)貨幣政策不急轉(zhuǎn)彎，都對市場情緒有一定的提振作用。

　　此番背景下，廣深雙城成交量創(chuàng)下樓市新高也在意料之中。不過，需要強調(diào)的是，廣州、深圳目前無論是供應(yīng)端或者需求端，所面對的微觀環(huán)境和調(diào)控壓力全然不同，這也將左右兩座城市后續(xù)的政策走向。

　　從供應(yīng)端來看，廣州的供應(yīng)量向來較為充足?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，2020年，廣州共出讓經(jīng)營性用地146宗，同比增長62.22%；獲得土地出讓金2465億元，同比上漲46.63%。從商品房供應(yīng)來看，廣州也不存在“庫存量低”的情形。

　　中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從整體市場情況來看，2020年12月，廣州一手房供應(yīng)帶動庫存面積提升至近一年高位；但由于下半年以來整體成交猛增，最新消化周期已降低至7.8個月，廣州新房整體呈現(xiàn)“快推快銷”狀態(tài)。

　　與廣州相比，盡管深圳在土地供應(yīng)端也在持續(xù)發(fā)力，但受限于實際條件，商品房庫存量也常年處于較低的區(qū)間。樂有家研究中心監(jiān)測顯示，截止到2020年12月31日，深圳一手住宅庫存面積312.8萬平方米。當前深圳一手住宅去化周期為6.6個月，仍處于較低水平。

　　深圳這種“供不應(yīng)求”的狀態(tài)將購房者情緒維持在高燒狀態(tài)，市場也存在濃郁的“炒作”氛圍，代持、高杠桿之風依然存在，深圳未來依然可能進一步加碼調(diào)控。

　　2020年11月30日，深圳市住房和建設(shè)局局長張學凡在接受采訪時也表示，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。

　　時至今日，“綜合調(diào)控政策”是否落地依然不明朗，但深圳對購房資金的管控越趨嚴格。一名深圳四大行的貸款專員指出，“目前批貸方面的確嚴格一些，不過如果首套房的首付款不是貸款來的，不會太苛刻?！?

　　中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁也建言，官方可針對樓市里面出現(xiàn)的新情況做一個“補漏洞”的行為，但針對需求側(cè)的壓制，是一種揚湯止沸的辦法，深圳的根本是從供給側(cè)加大供應(yīng)，目前深圳的做法已經(jīng)看到了這個趨勢，深圳在未來的“十四五”期間，土地供應(yīng)以及相關(guān)聯(lián)的住房供應(yīng)都會明顯拉伸。

　　深圳市住房和建設(shè)局1月11日發(fā)布《深圳2020年度房地產(chǎn)管理工作數(shù)據(jù)盤點》，數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳市進一步加大商品住房建設(shè)力度，共完成新開工商品住房建筑面積1236萬平方米，為歷年之最，同比增長160%；商品住房用地供應(yīng)227.53公頃，完成2020年度實施計劃的182%。

　　與之相對，廣州市場則顯得較為理性，李宇嘉指出，廣州樓市整體平穩(wěn)，只是個別區(qū)域有點漲，現(xiàn)在不太可能再去出調(diào)控政策。廣州克而瑞首席分析師肖文曉也認為，“政府已經(jīng)（對哄抬房價）給了反饋，沒有出調(diào)控政策的必要。官方要做的就是穩(wěn)定市場供求關(guān)系，防止有關(guān)各方過度炒作。”

　　本期編輯陳思

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（責任編輯：李顯杰）