進入9月以來，全國多地出臺樓市調(diào)控政策，疊加融資新政，整體有收緊之勢。

現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場則是冰火兩重天的局面。有的城市地王頻出，新房被搶，如佛山、深圳；有的城市卻是成交和價格雙跌，持續(xù)低迷。

在此背景下，房企紛紛調(diào)整四季度的銷售策略。受疫情沖擊，上半年大部分房企年度目標(biāo)完成率未達到一半，在剩下的3個多月里，“金九銀十”成為各家房企“搶收”的關(guān)鍵。

9月初，恒大喊出7折促銷，打響搶收的第一槍。由于大部分房企今年的貨量都集中在下半年尤其是四季度，業(yè)內(nèi)預(yù)計，大規(guī)模的樓市促銷潮即將來臨。

調(diào)控再加碼

成都，這個西部熱點城市，突然在9月14日出臺樓市調(diào)控新政。新政內(nèi)容共15條，涵蓋了加強土地市場調(diào)控、落實金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調(diào)控政策、加強市場監(jiān)管監(jiān)測、強化輿論宣傳引導(dǎo)等六個方面。

成都“房產(chǎn)新政15條”調(diào)控重點在于，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

易居研究總監(jiān)嚴躍進表示，增值稅政策是今年各地調(diào)控的政策新動態(tài)。目前全國包括深圳、無錫、沈陽和成都已經(jīng)調(diào)整了增值稅的政策，即從過去的“滿2”調(diào)整為“滿5”。

他認為，類似政策預(yù)計是后續(xù)各地容易采納和模仿的政策，這有助于防范“快進快出”的炒房行為，使得買房行為更加理性。

成都之外，9月12日，常州也出臺新政，要求市區(qū)新購商品住房取得產(chǎn)權(quán)證后4年方可交易；二套房貸最低首付60%。

而作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，繼7·15新政之后，再次給“假離婚買房”打補丁。

9月10日晚，央行深圳市中心支行、銀保監(jiān)會深圳監(jiān)管局、深圳住建局聯(lián)合發(fā)文，將創(chuàng)新上線建立婚姻信息查詢機制，查詢借款人婚姻狀況和購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下住房套數(shù)，作為貸款審核依據(jù)，實行差別化房貸的辦理。

嚴躍進表示，實際上，過去深圳假離婚的，普遍都是采用偽造離婚證明來進行的。換句話說，此類離婚的目的，都是為了騙取首套購房資格，所以新政需要追溯過去三年的房產(chǎn)持有情況。

而婚姻信息聯(lián)網(wǎng)后，通過偽造離婚記錄等方式，繞過房地產(chǎn)“限購”“限貸”政策或獲取更低首付的房貸行為，會無所遁形。

從以上這些政策來看，調(diào)控基調(diào)均為“支持合理自住需求，遏制投機炒房”，既有收緊的地方，也有適度放寬的地方，但整體以收緊為主。

與此同時，房地產(chǎn)融資和資金管控也前所未有地嚴厲。9月14日，在國務(wù)院例行吹風(fēng)會上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝對市場傳言的融資新規(guī)進行了回應(yīng)。

他說，房企資金監(jiān)管及融資規(guī)則，醞釀了將近兩年時間，目的在于增強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化、透明化，矯正房企盲目擴張行為。

中原地產(chǎn)認為，房地產(chǎn)調(diào)控最寬松的2020年上半年過去了，調(diào)控收緊已經(jīng)難免。預(yù)計后續(xù)將有超過30個城市會發(fā)布出臺收緊力度不同的房地產(chǎn)政策，維持市場平穩(wěn)。

價格戰(zhàn)一觸即發(fā)？

無論是調(diào)控政策收緊抑或是融資“三條線”，都給各家房企的年度銷售目標(biāo)帶來了巨大壓力，也讓今年“金九銀十”成為各家房企“搶收”的關(guān)鍵。

根據(jù)三條紅線“踩線”情況，房企將分為紅、橙、黃、綠四檔，如果三道都觸線則為紅檔。

以2020年中報數(shù)據(jù)來看，220家A股、港股、美股上市房企中，“踩線”房企多達七成，其中恒大、融創(chuàng)、富力、綠地等三條紅線全部超過了。

經(jīng)濟學(xué)家、財經(jīng)評論員郭施亮認為，融資規(guī)則收緊對房企現(xiàn)金流以及負債率存在較大考驗，房企急需在“金九銀十”通過打折促銷加快現(xiàn)金回收，逐漸降低凈負債率等財務(wù)指標(biāo)，來提升房企自身的風(fēng)控能力。

9月7日，恒大宣布對全國樓盤600個項目進行7折優(yōu)惠，打響了“價格戰(zhàn)”的第一槍，爭取在九、十月份完成2000億的銷售目標(biāo)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，恒大作為業(yè)內(nèi)龍頭房企，多年一直有打折促銷的習(xí)慣，在這個節(jié)點又率先開啟，后續(xù)肯定有更多的房企跟進。

9月10日，市場傳言碧桂園也將打折促銷。碧桂園方面表示，公司一直保持經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)健，目前并無針對全國范圍項目大幅降價促銷的計劃。

不過，在一些城市和項目上，碧桂園仍然采取了靈活的價格策略。9月13日，佛山陳村碧桂園三龍匯首開，正式開盤價格比此前的吹風(fēng)價2.6-2.9萬/平低了不少，最低價2.1萬/平，開盤當(dāng)天折扣去到了9.1折左右。

碧桂園三龍匯位于廣州地鐵7號線和廣佛環(huán)線上蓋，規(guī)劃為集商業(yè)、居住、辦公為一體的TOD項目，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

近期，資金充裕的央企中海地產(chǎn)也加入到了優(yōu)惠售房的行列，通過9.9折優(yōu)惠、花式減免、補貼等福利促進房產(chǎn)銷售。

可以預(yù)測，未來一段時間，各家房企的推盤力度會加大，跟隨恒大促銷的房企會明顯增加。

事實上，上半年受疫情的影響，大部分的房企缺失了至少兩個月的銷售業(yè)績，年度銷售目標(biāo)一半都沒有完成。甚至，有些企業(yè)已經(jīng)下調(diào)了年初設(shè)定的銷售目標(biāo)，完成率依然沒有達標(biāo)，大部分的銷售壓力都集中在下半年尤其是四季度。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，前50強房企在下半年的可售貨量和銷售目標(biāo)，有數(shù)萬億。

張大偉分析認為，各地經(jīng)濟都在快速復(fù)蘇，對于房地產(chǎn)市場來說，7-8月平均恢復(fù)水平已經(jīng)超過了去年同期的100%，多地已超之前水平。

由于近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策也比較嚴格，樓市調(diào)控也一直堅持“房住不炒”的原則，既要防止房價過快增長，又要避免大起大落，所以指望房價大幅度下降也不太現(xiàn)實。因此，可以判斷，房價在金九銀十期間，會保持平穩(wěn)偏下降的整體格局。

嚴躍進也認為，四季度樓市促銷肯定是會有的，房企大都會進行價格方面的讓利、折扣等，但不會出現(xiàn)大規(guī)模的降價。

（作者：張曉玲,陳詩菡 編輯：張偉賢）

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