樓市調(diào)控政策頻出,金九銀十房?jī)r(jià)何去何從?

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-19 03:51

多城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)政策；

房企“三道紅線”融資新規(guī)出臺(tái)；

開發(fā)商降價(jià)賣房；

這些信息匯集在一起，將如何影響房?jī)r(jià)未來走勢(shì)？今天我們來說一下，大家都比較關(guān)心的樓市趨勢(shì)話題。

這一年來樓市風(fēng)聲不斷，但“炎夏已過，秋天已至，風(fēng)自是不同”。

轉(zhuǎn)變的政策方向

從今年下半年開始，樓市風(fēng)向已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變。

中國(guó)樓市發(fā)展至今，想必大家早已認(rèn)清一個(gè)事實(shí)“中國(guó)樓市是政策市的背景”。任何政策的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)挑動(dòng)起房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感的神經(jīng)，通過自上而下的傳導(dǎo)，進(jìn)而起到信號(hào)作用，實(shí)際影響于市場(chǎng)。

今年，疫情給全球經(jīng)濟(jì)帶來了巨大影響，為了抵御疫情沖擊，各國(guó)基本上都選擇了“放水”救市的辦法。

國(guó)外美聯(lián)儲(chǔ)瘋狂放水，國(guó)內(nèi)又是降準(zhǔn)又是頻繁降息，M2增速重回兩位數(shù)，印鈔機(jī)一直加速發(fā)力。

經(jīng)濟(jì)不好，貨幣寬松，樓市上漲。

放水的貨幣資金進(jìn)入樓市拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在剛過去的上半年，我們看到最被關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)，疫情之初無疑受到很嚴(yán)重的負(fù)面沖擊，此時(shí)，上面為了穩(wěn)定樓市，穩(wěn)住中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，中央和地方頻頻推出“樓市寬松政策”。政策多發(fā)、且以集中在人才政策為主的“寬松政策”成了上半年樓市最大的特點(diǎn)。

在樓市政策和貨幣都寬松的助推下，2020年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)也如高層調(diào)控預(yù)期，保持住了平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)。然而，市場(chǎng)同時(shí)還出現(xiàn)了小規(guī)模城市上揚(yáng)趨勢(shì)，尤其深圳等部分城市樓市火熱刺眼。

不允許房?jī)r(jià)下跌，樓市卻漲聲四起，當(dāng)然也不是想要的結(jié)果。

于是，進(jìn)入到下半年，風(fēng)吹來的方向明顯不同。炎夏已過秋天將至，風(fēng)中帶著涼意。

政策調(diào)轉(zhuǎn)方向，多個(gè)熱點(diǎn)城市頻頻出臺(tái)樓市調(diào)控從嚴(yán)政策。

820，住建部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，首次從房企角度談了長(zhǎng)效機(jī)制，出臺(tái)“三道紅線”，收緊房企融資，堵上貨幣寬松的漏洞；

826，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，沈陽、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)同志參加會(huì)商；

下半年以來，官方已經(jīng)召開三場(chǎng)專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“座談會(huì)”, 深圳、南京、寧波等熱點(diǎn)城市相繼發(fā)布樓市調(diào)控政策。多個(gè)高規(guī)格“座談會(huì)”頻頻召開明顯彰顯出高層態(tài)度。

在“金九銀十”到來之前，壓住房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭目的很明確。

從現(xiàn)實(shí)環(huán)境來講，“不漲的邏輯”仍會(huì)繼續(xù)延續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年的房?jī)r(jià)。政策風(fēng)向偏緊已現(xiàn)，降價(jià)潮還遠(yuǎn)嗎？

“三道紅線”壓頂

山雨欲來風(fēng)滿樓，各地調(diào)控政策頻出疊加房地產(chǎn)融資政策再收緊。

為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(zhǎng)，上面設(shè)置了房企融資新規(guī)“三道紅線”。

紅線一：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；

紅線二：凈負(fù)債率不得大于100%；

紅線三：現(xiàn)金短債比不得大于1倍。

如果“三線”都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限；如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過5%；碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過15%。

從本次融資新規(guī)開始，可以看出，監(jiān)管部門下就了決心全面控制房企的有息負(fù)債。

新規(guī)落地，與此同時(shí)下半年以來一些城市調(diào)控再度收緊，一切都讓開發(fā)商感受到了政策面的涼意。同時(shí)，這也意味著開發(fā)商的苦日子要來了。

多數(shù)房企“三道紅線”均失守。

全國(guó)一線房企中，恒大、富力、融創(chuàng)、金科、綠地、金輝、華夏幸福、華發(fā)、中鐵建等房企，已經(jīng)觸碰到了三道紅線。（觸碰到融資紅線的房企名單詳見文章“央行、住建部將召集開發(fā)商在京面談：下半年樓市可能迎來降價(jià)潮！”）

也就是說，短期內(nèi)，上述房企的融資大門將被徹底關(guān)上了。

對(duì)于房企來說，來錢的渠道只有兩條，融資和賣房。當(dāng)融資的大門被關(guān)上，房企下半年一定會(huì)圍繞加速回籠資金展開一些動(dòng)作，包括降價(jià)促銷、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等行為。

并且，上半年我們看到全國(guó)多地土地市場(chǎng)“逆疫火熱”，房企拿地花了不少錢，接下來，降負(fù)債已經(jīng)很刻不容緩了，目前來看，有些房企已經(jīng)很著急了。

“金九銀十”房?jī)r(jià)何去何從

融資新規(guī)，將倒逼房企們進(jìn)行一場(chǎng)降負(fù)債“大戰(zhàn)”。

目前，恒大已經(jīng)宣布全國(guó)7折賣房，拉開了樓市促銷的序幕，一些觸線房企同樣很心急。

恒大董事會(huì)主席許家印親自掛帥，營(yíng)銷大會(huì)上宣布“金九銀十”要賣2000億，全國(guó)樓盤全線7折，公司管理層還可以給額外96折，整個(gè)活動(dòng)從9月7日持續(xù)到10月8日。

“每一天都是賣樓的好日子。”萬科總裁祝九勝也說，四季度萬科仍將堅(jiān)持快速去化的策略，認(rèn)真賣房子；融創(chuàng)、富力等房企也均表示，將加快供貨節(jié)奏，加大銷售力度。

今年“金九銀十”，遇上“多個(gè)城市調(diào)控收緊+房企融資收緊+還債高潮期”的背景，房企的日子真的不太好過。降負(fù)債、銷售回款、業(yè)績(jī)、穩(wěn)定現(xiàn)金流是房企現(xiàn)在最緊要的目標(biāo)。

金九銀十以至于下半年的幾個(gè)月，在恒大的索引下，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多的房企加入“金九銀十”的促銷爭(zhēng)奪戰(zhàn)當(dāng)中。

當(dāng)然，“真打折才能換銷量”，守著價(jià)格等春天事實(shí)證明可能會(huì)是冷遇。

告別上半年，迎來下半年。

2020年下半年的樓市行情已經(jīng)很清晰了，接下來的市場(chǎng)是買房市場(chǎng)，未來購房者將會(huì)有更多選擇的自主性和靈活性。

所以，下半年如果有購房需求大可從容購房，貨比三家，避免購房陷阱，不要擔(dān)心錯(cuò)過降價(jià)時(shí)機(jī)，因?yàn)槲磥砗荛L(zhǎng)一段時(shí)間可能都會(huì)是適合上車的時(shí)機(jī)。然而，對(duì)于資金不是很充足的購房者，建議摟緊錢包，謹(jǐn)慎觀望，謀定而后動(dòng)。

來源：樓市相對(duì)論

小助理有話說：

掃描下方二維碼，即可關(guān)注“血拼成都樓市”公眾號(hào)，如需了解更多成都樓市資訊，添加“小助理”微信（ID：CDfocus-C），備注“加群”，即可進(jìn)入購房交流群答疑解惑撩助理喲~