多城出臺房地產調控從嚴政策；

房企“三道紅線”融資新規(guī)出臺；

開發(fā)商降價賣房；

這些信息匯集在一起，將如何影響房價未來走勢？今天我們來說一下，大家都比較關心的樓市趨勢話題。

這一年來樓市風聲不斷，但“炎夏已過，秋天已至，風自是不同”。

轉變的政策方向

從今年下半年開始，樓市風向已經開始轉變。

中國樓市發(fā)展至今，想必大家早已認清一個事實“中國樓市是政策市的背景”。任何政策的風吹草動都會挑動起房地產市場敏感的神經，通過自上而下的傳導，進而起到信號作用，實際影響于市場。

今年，疫情給全球經濟帶來了巨大影響，為了抵御疫情沖擊，各國基本上都選擇了“放水”救市的辦法。

國外美聯(lián)儲瘋狂放水，國內又是降準又是頻繁降息，M2增速重回兩位數(shù)，印鈔機一直加速發(fā)力。

經濟不好，貨幣寬松，樓市上漲。

放水的貨幣資金進入樓市拉動房價上漲。在剛過去的上半年，我們看到最被關注的房地產市場，疫情之初無疑受到很嚴重的負面沖擊，此時，上面為了穩(wěn)定樓市，穩(wěn)住中國經濟的“壓艙石”，中央和地方頻頻推出“樓市寬松政策”。政策多發(fā)、且以集中在人才政策為主的“寬松政策”成了上半年樓市最大的特點。

在樓市政策和貨幣都寬松的助推下，2020年上半年的房地產市場也如高層調控預期，保持住了平穩(wěn)發(fā)展的趨勢。然而，市場同時還出現(xiàn)了小規(guī)模城市上揚趨勢，尤其深圳等部分城市樓市火熱刺眼。

不允許房價下跌，樓市卻漲聲四起，當然也不是想要的結果。

于是，進入到下半年，風吹來的方向明顯不同。炎夏已過秋天將至，風中帶著涼意。

政策調轉方向，多個熱點城市頻頻出臺樓市調控從嚴政策。

820，住建部、人民銀行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，首次從房企角度談了長效機制，出臺“三道紅線”，收緊房企融資，堵上貨幣寬松的漏洞；

826，住建部召開部分城市房地產工作會商會，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設廳負責同志參加會商；

下半年以來，官方已經召開三場專門針對房地產市場的“座談會”, 深圳、南京、寧波等熱點城市相繼發(fā)布樓市調控政策。多個高規(guī)格“座談會”頻頻召開明顯彰顯出高層態(tài)度。

在“金九銀十”到來之前，壓住房價上漲的勢頭目的很明確。

從現(xiàn)實環(huán)境來講，“不漲的邏輯”仍會繼續(xù)延續(xù)房地產市場下半年的房價。政策風向偏緊已現(xiàn)，降價潮還遠嗎？

“三道紅線”壓頂

山雨欲來風滿樓，各地調控政策頻出疊加房地產融資政策再收緊。

為控制房地產企業(yè)有息債務增長，上面設置了房企融資新規(guī)“三道紅線”。

紅線一：剔除預收款的資產負債率不得大于70%；

紅線二：凈負債率不得大于100%；

紅線三：現(xiàn)金短債比不得大于1倍。

如果“三線”都觸碰到了，則不得新增有息負債，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限；如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；碰到一條線，負債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

從本次融資新規(guī)開始，可以看出，監(jiān)管部門下就了決心全面控制房企的有息負債。

新規(guī)落地，與此同時下半年以來一些城市調控再度收緊，一切都讓開發(fā)商感受到了政策面的涼意。同時，這也意味著開發(fā)商的苦日子要來了。

多數(shù)房企“三道紅線”均失守。

全國一線房企中，恒大、富力、融創(chuàng)、金科、綠地、金輝、華夏幸福、華發(fā)、中鐵建等房企，已經觸碰到了三道紅線。（觸碰到融資紅線的房企名單詳見文章“央行、住建部將召集開發(fā)商在京面談：下半年樓市可能迎來降價潮！”）

也就是說，短期內，上述房企的融資大門將被徹底關上了。

對于房企來說，來錢的渠道只有兩條，融資和賣房。當融資的大門被關上，房企下半年一定會圍繞加速回籠資金展開一些動作，包括降價促銷、轉讓項目等行為。

并且，上半年我們看到全國多地土地市場“逆疫火熱”，房企拿地花了不少錢，接下來，降負債已經很刻不容緩了，目前來看，有些房企已經很著急了。

“金九銀十”房價何去何從

融資新規(guī)，將倒逼房企們進行一場降負債“大戰(zhàn)”。

目前，恒大已經宣布全國7折賣房，拉開了樓市促銷的序幕，一些觸線房企同樣很心急。

恒大董事會主席許家印親自掛帥，營銷大會上宣布“金九銀十”要賣2000億，全國樓盤全線7折，公司管理層還可以給額外96折，整個活動從9月7日持續(xù)到10月8日。

“每一天都是賣樓的好日子。”萬科總裁祝九勝也說，四季度萬科仍將堅持快速去化的策略，認真賣房子；融創(chuàng)、富力等房企也均表示，將加快供貨節(jié)奏，加大銷售力度。 

今年“金九銀十”，遇上“多個城市調控收緊+房企融資收緊+還債高潮期”的背景，房企的日子真的不太好過。降負債、銷售回款、業(yè)績、穩(wěn)定現(xiàn)金流是房企現(xiàn)在最緊要的目標。

金九銀十以至于下半年的幾個月，在恒大的索引下，預計后續(xù)會有更多的房企加入“金九銀十”的促銷爭奪戰(zhàn)當中。

當然，“真打折才能換銷量”，守著價格等春天事實證明可能會是冷遇。

告別上半年，迎來下半年。

2020年下半年的樓市行情已經很清晰了，接下來的市場是買房市場，未來購房者將會有更多選擇的自主性和靈活性。

所以，下半年如果有購房需求大可從容購房，貨比三家，避免購房陷阱，不要擔心錯過降價時機，因為未來很長一段時間可能都會是適合上車的時機。然而，對于資金不是很充足的購房者，建議摟緊錢包，謹慎觀望，謀定而后動。

來源：樓市相對論

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