“搶”房再現(xiàn)、成交翻倍深圳樓市真的“火”了嗎?

來源：智能家居時(shí)間：2020-04-18 09:33

深圳歷來是全國房地產(chǎn)市場走勢的風(fēng)向標(biāo)。近期，深圳太子灣·灣璽等豪宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“日光”，受到廣泛關(guān)注。而在個(gè)別豪宅項(xiàng)目銷售火爆的同時(shí)，深圳的普宅市場也明顯升溫。

那么，在疫情影響仍未完全消散的當(dāng)下，深圳房地產(chǎn)市場究竟是真火還是虛火？

“煲湯的工夫買了套二手房”

“我第二次看房就定了，從選中房源到簽合同，才花了半天時(shí)間。”小婷說。4月4日下午，小婷跟男朋友一起，在中介門店與業(yè)主簽下電子合同，買下了位于深圳福田區(qū)御景華城花園的一套 62平方米兩居室。至此，懸在他倆心頭的石頭終于落地。

小婷跟他男朋友計(jì)劃今年8月結(jié)婚，準(zhǔn)備買個(gè)房子當(dāng)婚房用。他倆的看房目標(biāo)很明確：剛需自住，離工作單位不遠(yuǎn)，區(qū)域、配套不錯(cuò)，總價(jià)在450萬元以內(nèi)。

今年3月底開始，他們第一次看房時(shí)，有一套房子價(jià)格合適，但不是她太喜歡的戶型，但沒過多久，就聽中介人員說該房源就被人買走了，“速度太快，我覺得挺夸張的。”

眼看著深圳樓市火起來，趁著清明放假期間，他倆開始第二次找房,將目標(biāo)直接鎖定在御景華城花園。

小婷想看的房子，很快有其他購房者定了下來。隨后，小婷就在該小區(qū)內(nèi)找其他房源，有一套掛牌價(jià)為425萬的房子吸引了他們的注意。但由于該房源有租客在租，且租客不愿意讓人看房。隨后他們參考了同一棟樓相同戶型的房源。綜合對比，小婷認(rèn)為該房源性價(jià)比不錯(cuò)，跟業(yè)主視頻溝通后現(xiàn)場就簽下了電子合同，最終成交價(jià)為428萬，比掛牌價(jià)多了3萬，“沒看實(shí)際房屋情況就買了?！?/p>

加上稅費(fèi)，小婷買這套二居室的總房款為446萬元，三成首付約150萬，算下來每月還貸約15000元左右，“我出門之前煲了一鍋湯，回來后剛好喝上，我男朋友有點(diǎn)恍惚，突然間就買了一套房?！?/p>

小婷表示，這房子買值了，到現(xiàn)在也就十幾天的時(shí)間，該小區(qū)相同戶型最便宜的房子掛牌價(jià)也要445萬。

剛需急于“上車”，投資需求“抬頭”

為結(jié)婚而買房的小婷們，成為3月以來深圳樓市火熱的一大注腳。

眾所周知，深圳的人口大多是外來移民，平均年齡較低，學(xué)歷程度較高，具有和很多傳統(tǒng)大城市不一樣的特點(diǎn)。隨著深圳年輕人口大量進(jìn)入婚育高峰，購房需求進(jìn)一步放大。

自去年下半年工作地點(diǎn)從成都調(diào)入深圳后，李華（化名）一直為在深圳“安家”而做準(zhǔn)備。搞定了戶口后，眼看著二手房價(jià)開啟“跳漲”模式，他就開始看房。其訴求很明確，擔(dān)心未來深圳房價(jià)漲太猛，以后想落腳就比較難，所以趕緊“上車”，今年3月，李華最終在深圳灣附近好來居小區(qū)選中一套38平米小戶型，總價(jià)340萬。

由于李華在成都也有一套房，因此，二套房首付按50%計(jì)劃，每個(gè)月月供10000多元。他算了一筆賬，目前成都的房子出租后，每月可收取6000元租金，這意味著，每個(gè)月月供只需要4000元左右，壓力不是很大。

“我去看房時(shí)，遇到的都是年輕人，都是剛需買房。有一些是年前看了很久，比較猶豫的，疫情后，一看市場行情火了，就趕緊買了。也有一些是因?yàn)闃I(yè)主缺錢急售，降價(jià)后大家覺得劃算就搶了?！毙℃酶嬖V新京報(bào)記者，她買房當(dāng)天是清明節(jié)，中介本來做好了沒客戶看房的準(zhǔn)備，卻沒想到最后忙得連水都沒時(shí)間喝。

市場的回暖，也傳導(dǎo)到了數(shù)據(jù)上。來自深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，2月深圳二手住宅成交量極少，3月出現(xiàn)補(bǔ)償性上漲，成交量達(dá)8008套，環(huán)比上升3.8倍。但過戶數(shù)據(jù)與實(shí)時(shí)成交具有一定的時(shí)間差，3月過戶的二手住宅，實(shí)際上主要還是去年11月到今年1月簽訂成交協(xié)議的房源。

不過，從反映業(yè)主和經(jīng)理人對后市預(yù)期的報(bào)價(jià)指數(shù)和中原經(jīng)理指數(shù)來看，報(bào)價(jià)指數(shù)依然處于較高水平，顯示當(dāng)前業(yè)主信心依然堅(jiān)挺，短期內(nèi)房價(jià)無下降趨勢；經(jīng)理指數(shù)也在逐步回升。

分區(qū)來看，3月深圳各區(qū)成交普遍出現(xiàn)大幅回升，環(huán)比升幅均在3倍以上，鹽田成交套數(shù)環(huán)比上升4.75倍至138套，漲幅最大。此外，3月寶安成交套數(shù)為2089套，成交量居全市首位。

房價(jià)方面，3月深圳全市二手住宅均價(jià)為59048元/平方米，環(huán)比上升0.95%。其中，寶安成交均價(jià)為65031元/平方米，環(huán)比上升1.21%，漲幅最大。

“寶安最近房價(jià)漲得有點(diǎn)‘猛’”。深圳一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴新京報(bào)記者，他于去年9月購買了一套位于寶安區(qū)的弘雅花園二期房子，目前該小區(qū)同類型房源的掛牌價(jià)相比之前已上漲40萬左右。

值得一提的是，2月受疫情影響，外地客戶普遍面臨交通管制，非深戶購房占比出現(xiàn)斷崖式下滑。隨著疫情的好轉(zhuǎn)，3月非深戶購房占比回升至18.2%。此外，3月深圳投資客占比為38.01%，比上月上升了0.91個(gè)百分點(diǎn)。

“深圳，是全國的深圳。”上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，很多人都將投資深圳房產(chǎn)看成保值、增值有效的途徑。

新房市場回溫豪宅、小戶型公寓等均有項(xiàng)目熱銷

不過，相比而言，論近期深圳樓市的火熱，其消息傳導(dǎo)至公眾的，更多的來源于新房市場。春節(jié)后，太子灣·灣璽項(xiàng)目三次開盤的房源均“日光”，引發(fā)外界的廣泛關(guān)注。

網(wǎng)傳“土豪戴口罩排隊(duì)搶購上千萬的豪宅”就是由這里開始的。伴隨著樓市升溫，“天價(jià)喝茶費(fèi)”重出江湖，三個(gè)寶安中心區(qū)的千萬豪宅項(xiàng)目被傳需加價(jià)百萬方可購房，隨后導(dǎo)致深圳寶安區(qū)住房和建設(shè)局迅速出手，一旦發(fā)現(xiàn)收取“喝茶費(fèi)”，將暫停網(wǎng)簽并查處。

實(shí)際上，隨著3月份疫情逐步緩和，購房者對于外出看房不再那么恐慌，市場也由冰凍狀態(tài)升溫。此外，開發(fā)商開放售樓處增多，多個(gè)項(xiàng)目開盤，部分豪宅項(xiàng)目推出少量房源也吸引大量客戶目光，帶動(dòng)市場情緒升溫，訪客指數(shù)也出現(xiàn)快速回升。

來自深圳中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月新房住宅網(wǎng)簽3152套，環(huán)比上漲279.8%，網(wǎng)簽面積32.38萬平方米，環(huán)比上漲279.9%，新房住宅網(wǎng)簽量止跌大幅回升至去年平均水平。在此基礎(chǔ)上，3月30日至4月5日這一周，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，新房住宅共成交818套，環(huán)比上升43.8%。

值得一提的是，新房市場內(nèi)，近期公寓市場也開始升溫。據(jù)了解，位于深圳羅湖區(qū)的佳兆業(yè)·新世界大廈于近期開盤，均價(jià)約66000元/平方米，為50年產(chǎn)權(quán)公寓，其中主打建筑面積20-30平方米小戶型產(chǎn)品。該項(xiàng)目雖然面積較小，但買者依舊如云。

“單套房的套內(nèi)面積10多平方米，總價(jià)約150萬，大家都搶著買，可見低總價(jià)房子多搶手?！毙℃酶锌?。

業(yè)內(nèi)：升溫明顯但未“火爆”，并非所有區(qū)域都熱

“貨幣政策的寬松，流動(dòng)性寬裕，導(dǎo)致銀行很多支持中小微企業(yè)的資金進(jìn)入了樓市。此外，大家普遍看好深圳區(qū)域未來發(fā)展，給了市場較大的信心?！痹诜治錾钲跇鞘猩郎卦驎r(shí)，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉如是說。

李宇嘉還表示，近年來，深圳各種利好接踵而來，包括粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)，外界對深圳經(jīng)濟(jì)基本面進(jìn)行重估，由此，深圳樓市進(jìn)入明顯上升階段。除此之外，去年底豪宅稅取消后，讓整個(gè)存量房的流通速度亦明顯上升。

不過，疫情之下市場的表現(xiàn)，仍超出了很多人的預(yù)判。那么，目前深圳樓市是真火還是虛火？

來自貝殼研究院的一份報(bào)告顯示，當(dāng)前深圳整體雖存在升溫基礎(chǔ)，但市場并未出現(xiàn)網(wǎng)傳的“火爆”情況。原因在于，新房個(gè)別項(xiàng)目的銷售“火熱”，不能代表全市場。3月深圳另外上市的3個(gè)項(xiàng)目中，除坪山恒大城、福永萬科星城表現(xiàn)較好外，光明樂府花園周度開盤去化率不足20%。實(shí)際上，深圳新房庫存比前兩月仍有上升。深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月末深圳新房住宅可售房源27804套，去化周期8.8個(gè)月，較2月延長0.3個(gè)月。

除此之外，從區(qū)域上而言，也不是所有的區(qū)域都熱。據(jù)悉，目前真正出現(xiàn)搶房的區(qū)域，依然是傳統(tǒng)的延續(xù)——往西走。但更多的區(qū)域，成交并未顯示出全旺的局面，比如羅湖、東部、龍崗，市場還相對溫和。

鏈家實(shí)際簽約量顯示，3月深圳鏈家二手房成交量比1-2月累計(jì)成交量增長21.2%，比去年同期下降43%。目前成交量僅恢復(fù)至去年3月水平的54%左右，相當(dāng)于去年12月的71.5%，遠(yuǎn)沒有達(dá)到“火熱”的標(biāo)準(zhǔn)。

此外，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，深圳業(yè)主預(yù)期樂觀，但需求端恢復(fù)相對較慢。3月二手房新增掛牌均價(jià)環(huán)比上漲1.4%。存量掛牌房源調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比59.3%，明顯高于其他重點(diǎn)城市。但客戶線下看房熱情卻沒有隨之恢復(fù)，3月深圳鏈家二手房帶看同比減少51.8%。

由此，貝殼研究院分析認(rèn)為，深圳當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于疫情后的恢復(fù)性自然增長中，成交量比去年仍然較低，尚未推動(dòng)房價(jià)快速上漲。在短期金融寬松的環(huán)境下，深圳部分區(qū)域、部分樓盤存在著一定的升溫苗頭，二季度市場將繼續(xù)復(fù)蘇。但受制于經(jīng)濟(jì)和居民收入影響，下半年市場還存在較大的不確定性。

新京報(bào)記者張曉蘭

編輯楊娟娟校對李世輝

來源：新京報(bào)