經(jīng)營貸嚴管下仍有日光盤廣州買房族直呼“太夸張”！

來源：智能家居時間：2021-03-30 10:33

買房資金穿透式監(jiān)管背景下，廣州樓市仍出現(xiàn)了日光盤，引市場各方矚目。

3月28日下午，悄然開盤的越秀和樾府項目二期170套房源被“秒光”。截至3月29日上午8點，僅有十套左右房源被清退出來。

與往常日光盤不太一樣的是，該盤單價較幾個月前大漲約一萬元，漲幅20％，依然遭遇搶購。這也引發(fā)不少市場人士驚呼“太夸張！”

最新的三月廣州樓市趨熱，房價上漲壓力不小，房企推貨節(jié)奏隨之加快。數(shù)據(jù)顯示，廣州上周錄得新貨規(guī)模超2000套；積極推新帶動購房熱度升溫，合富研究院監(jiān)測80代表樓盤，全市總體成交規(guī)模環(huán)比回升30％，優(yōu)于1月周均水平。

綜合各大開發(fā)商的營銷策略來看，多板塊新盤均放出漲價口風，買家焦慮指數(shù)升溫。

再現(xiàn)“秒光”盤

“我們這邊還在等通知，應該有十套左右的房源被放出來。你要先看看你的按揭貸款資金來源有沒有問題，我們現(xiàn)在主要擔心有的買房者首付款有找親戚朋友周轉借錢。”3月29日早間，回復完詢問撿漏機會的客戶電話后，越秀和樾府樓盤劉姓樓盤營銷人員才坐下來歇一歇。

越秀和樾府樓盤劉姓樓盤營銷人員和他的同事們，忙到夜間三四點才下班，嗓子近乎嘶啞。幾乎一整夜，他和他的同事們都沒有停歇，要么在接客戶電話，解答購房疑問；要么就在梳理購房者提交的買房登記資料，初步清查出不合格購房人等。

“基本上是秒光的節(jié)奏，實在是太火爆了。”從去年就留意到越秀和樾府開盤動向的廣州購房者小王，對于措手不及的開盤及搶購局面感到有些意外和不知所措。

樓盤銷售人員也證實了這個消息。

“二期170套房源被‘秒光’了，你要是特別想要的話，等到今天晚上12點看誰湊不夠兩成房款，可能會有尾盤退出來。”上述劉姓樓盤營銷人員在3月28日下午五點半說到，或許有撿漏的機會。

越秀和樾府項目位于廣州市番禺區(qū)漢溪大道與番禺大道交匯處，在建中的地鐵3／7／18號線交叉。該項目左靠近漢溪長隆度假區(qū)，右邊靠近商務區(qū)萬博CBD，有萬達廣場、番禺天河城等成熟商圈，等同于番禺網(wǎng)紅盤。

據(jù)了解，該項目并沒有采用渠道聯(lián)動。項目于3月28日下午開盤，均價處于5.7-6.5萬／平方米，當日吸引了大概四五百人前來售樓處。早在一周前，該項目營銷人員開始通過朋友圈、電話等方式統(tǒng)計誠意認購人員信息。

以此輪銷售的主力戶型96平方米為例，根據(jù)了解到的情況，參與此次認購的人員必須向開發(fā)商繳納50萬元誠意金，并在本月底前補充支付完20％房款（含50萬），否則房源將會被清退出來重新交易。購房者在4月中下旬，必須補齊剩下的首付款，才能辦理網(wǎng)簽、按揭等手續(xù)。

多位前來看盤的購房者表示，自去年就開始留意這個樓盤，但對于去化的快速還是頗感意外。

而這也是廣州近郊番禺區(qū)本月第二次出現(xiàn)日光盤。

早在3月初，鄰近的樓盤珠江鉑世灣也出現(xiàn)了類似秒搶的情況。與越秀和樾府相同的是，二者都處于地鐵沿線、緊挨萬博CBD，均價處于5.5萬／平方米左右。較越秀和樾府更優(yōu)的是，珠江鉑世灣距離廣州的天河CBD、琶洲等出行更便捷。此次越秀和樾府的購房者中，有不小比例的購房者屬于購買珠江鉑世灣的落空者。

去年3月，廣州、深圳等地也出現(xiàn)龍光天璞、敏捷綠湖首府等多個樓盤“秒光”。但細細究查，這其中大多屬于房企市場造勢的手段，無一例外，都是在價格上作出了折讓。此輪廣州樓市涌現(xiàn)的日光盤，價格均處于提價狀態(tài)。

這也引發(fā)更多市場人士驚呼，“購房者的購買力驚人”、“嚴格調控背景下購買力似乎并沒有受到影響”、“剛需和改善需求未免被壓抑太久”等。

據(jù)了解，至3月29日晚間，仍有500多人排隊等喝樾府96平方米三房的撿漏機會。據(jù)悉，開發(fā)商接下來準備推售另外一批房源，對外吹風價再度提升。“110平方米、130平方米的房源均價已上行至6.5萬／平方米了，購買者基本都屬于二套改善房，首付七成或者全款。”劉姓樓盤銷售人員也驚訝于購房者的實力。

“銀行說了算”

引起市場人士有些意外的是，廣州樓盤成交火爆的背景是當下正趨于嚴控的房地產(chǎn)金融政策，購房者資金要受到嚴格審查。

“不是我們說了算，要銀行查完了，確定資金來源沒有問題才行，銀行說了算。”劉姓樓盤營銷人員3月28日忙碌到深夜，還在與詢問樓盤的購房者做類似資金來源的溝通。

越秀和樾府樓盤的合作銀行有中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、廣州農(nóng)商銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行、平安銀行。

多家銀行的客戶經(jīng)理均表示，借款人家庭需提供首付款來源近半年流水，對于半年以內(nèi)的轉入的資金，無論來源于借款人還是直系親屬，均需要追蹤資金鏈條，明確核實為活期存款、理財余額、保險余額、支付寶余額、股票余額等合理收入所得，而非借貸、墊資過橋、他人借名貸款，才能獲得準入。

另外，提交放款合規(guī)環(huán)節(jié)，需再次核實借款人家庭征信，如有新增消費類貸款或信用卡分期業(yè)務的，需提前結清后方可發(fā)放。

“首付款如果是家庭幫墊付的，只能來源于父母，并且我們也要查父母這筆資金半年來的流水情況。”中國銀行的一位客戶經(jīng)理直言，來源于其他方的首付資金將直接拒絕。

廣州這輪嚴格監(jiān)管始于2月9日。廣東銀保監(jiān)局自2月9日至今，先是進駐廣州地區(qū)6個銀行網(wǎng)點，而后全面自查轄內(nèi)（不含深圳）4501個銀行網(wǎng)點，再到現(xiàn)場督導了問題較為突出的一批商業(yè)銀行整改。這輪監(jiān)管歷經(jīng)了銀行自查、監(jiān)督檢查、違規(guī)處罰等地毯式的整治，再到今年3月中旬開始進行首付款資金來源的穿透式監(jiān)管。市場普遍認為，監(jiān)管呈精細化、全鏈條、逐步發(fā)力的嚴控態(tài)勢。

最新的3月25日，央行官網(wǎng)披露，人民銀行在北京召開全國24家主要銀行信貸結構優(yōu)化調整座談會，部署推進下一階段優(yōu)化信貸結構工作。會議提出，房地產(chǎn)金融將繼續(xù)強化嚴格管控，從近期北上廣深一線城市針對個人經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的檢查整頓力度看，不少分析指出，今年新增房地產(chǎn)貸款規(guī)模有望進一步降低。此前，監(jiān)管也曾多次提醒金融機構不要心存僥幸、堅決壓降融資類業(yè)務規(guī)模。

最新的3月26日，銀保監(jiān)會官網(wǎng)消息，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發(fā)布《關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》（下稱“《通知》”）。

《通知》要求，加大對經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題的監(jiān)督檢查力度，暢通違規(guī)問題投訴舉報方式，及時共享并聯(lián)合排查違規(guī)線索；要將經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)等相關問題作為各類檢查的重要內(nèi)容，依法嚴格問責，加強聯(lián)合懲戒，將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經(jīng)營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入征信系統(tǒng)。

據(jù)廣東銀保監(jiān)局及深圳深圳銀保監(jiān)局公布的相關口徑，廣東已查處違規(guī)購房貸款超3.5億元，排查后，嚴打行動并未結束。

對于《通知》提出，各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設部門、人民銀行分支機構要聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查工作。多個樓市分析人士認為，這與銀行既是裁判員又是運動員，各地自查結果不盡人意引上級主管部門注意，認為有必要加碼政策有關系。

越秀和樾府樓盤在如今嚴查首付資金來源的大環(huán)境下，引發(fā)認購火爆局面，這也令不少市場人士感到意外。

去年于廣州市場來說，雖受疫情影響，但住宅市場行情向好。

合富研究院等多個機構數(shù)據(jù)均顯示，廣州2020年商品住宅成交有望突破1200萬㎡，為近三年高位；二手住宅成交年內(nèi)有望突破10萬套。流動性相對寬松下，地段成熟／資源稀缺的“高總價物業(yè)”需求有所上升，部分“千萬以上”總價物業(yè)的成交翻倍。

廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜一方面部分驚訝于越秀和樾府的熱銷，但是更多還是對于后市持穩(wěn)定預期。“信貸監(jiān)管正在逐步加緊跟進，審查也越來越細致深入，可以說極好避免了樓市成交的斷崖式下行給市場各方帶來傷害，有利于實現(xiàn)樓市軟著陸，讓房價悄然回落至‘穩(wěn)’的狀態(tài)。”

在合富研究院看來，從市場發(fā)展趨勢看，2021年廣州“土地”與“住房”資源價值仍將穩(wěn)固發(fā)展。一方面，“控杠桿”將更大程度制約“投資、投機性”購房行為、抑制價格過快上行，并驅動規(guī)模房企推貨保持高位。另一方面，“需求側改革”將更多指向城市居住需求，尤其是對城市產(chǎn)業(yè)起關鍵作用的“人才居住需求”。