針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的監(jiān)管正在進(jìn)一步升級(jí)。

近日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行三部門發(fā)文，將個(gè)人違規(guī)挪用經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房的“圍堵”擴(kuò)圍至全國(guó)所有區(qū)域的全部銀行業(yè)機(jī)構(gòu)。同時(shí)，杭州、湖州、西安等地進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，包括開(kāi)發(fā)貸款資金封閉管理、購(gòu)地金額來(lái)源審查、預(yù)售資金監(jiān)管等多方面，對(duì)房企資金管控進(jìn)一步加深。

3月26日，三部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)聯(lián)合開(kāi)展經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問(wèn)題專項(xiàng)排查。具體包括加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核；貸款期限、貸款抵押物管理，加強(qiáng)聯(lián)合懲戒。

此前，已經(jīng)有北京、上海、廣州和深圳等地的金融監(jiān)管部門對(duì)轄內(nèi)銀行經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了集中排查，并于日前通報(bào)了相關(guān)檢查結(jié)果。

經(jīng)營(yíng)貸，樓市的“潘多拉魔盒”

2020年疫情暴發(fā)以來(lái)，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相關(guān)部門出臺(tái)了系列金融優(yōu)惠政策，為中小企業(yè)減負(fù)。

經(jīng)營(yíng)貸的利率降低了，特別是與住房按揭貸款相比，存在明顯的利差。2020年起，銀行的經(jīng)營(yíng)貸等主流利率降至4.36%，但是住房按揭貸款利率都在5%以上，二套房還要再高60個(gè)基點(diǎn)左右。

其次，這類貸款的期限變長(zhǎng)，額度也增加了。其個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸則可申請(qǐng)到10年，額度能超過(guò)千萬(wàn)元。此時(shí)，通過(guò)循環(huán)放貸、先息后本等多種“操作手法”，就可以打造出一個(gè)購(gòu)房款的“蓄水池”。

這就導(dǎo)致炒房人利用規(guī)則空間通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸支付購(gòu)房款，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了比較明顯的過(guò)熱趨勢(shì)，并且出現(xiàn)了“市場(chǎng)過(guò)熱”、“違規(guī)資金”入市之間的惡性循環(huán)，加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

加強(qiáng)貸款審慎，杜絕炒房客“走捷徑”

對(duì)于貸款審核和貸款期限的管理加強(qiáng)之后，應(yīng)該是能杜絕一定量的經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房行為。騙貸的行為于貸款人自己是沒(méi)有什么壞處，但是對(duì)于金融市場(chǎng)是有破壞性的，大規(guī)模的騙貸者進(jìn)入樓市，一方面擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面也給金融市場(chǎng)埋下了雷。

一旦樓市規(guī)律發(fā)生變化，還不起貸款的企業(yè)就會(huì)增加，既是金融市場(chǎng)又是房地產(chǎn)，還有實(shí)體經(jīng)濟(jì)三方面風(fēng)險(xiǎn)。

為了杜絕騙貸行為，這次監(jiān)管力度和處罰力度都很強(qiáng)，騙貸人直接納入征信系統(tǒng)。

嚴(yán)打之下，廣州又現(xiàn)日光盤

3月28日下午，悄然開(kāi)盤的越秀和樾府項(xiàng)目二期170套房源被“秒光”。截至3月29日上午8點(diǎn)，僅有十套左右房源被清退出來(lái)。

與往常日光盤不太一樣的是，該盤單價(jià)較幾個(gè)月前大漲約一萬(wàn)元，漲幅20%，依然遭遇搶購(gòu)。

這這也引發(fā)更多市場(chǎng)人士驚呼，“購(gòu)房者的購(gòu)買力驚人”、“嚴(yán)格調(diào)控背景下購(gòu)買力似乎并沒(méi)有受到影響”、“剛需和改善需求未免被壓抑太久”等。

值得注意的是，廣州樓盤成交火爆的背景是當(dāng)下正趨于嚴(yán)控的房地產(chǎn)金融政策，購(gòu)房者資金要受到嚴(yán)格審查。

樓盤營(yíng)銷人員指出，“只有銀行查完了，確定資金來(lái)源沒(méi)有問(wèn)題，購(gòu)房者才可以購(gòu)房。”

某銀行的客戶經(jīng)理也指出了這次嚴(yán)查的力度。“首付款如果是家庭幫墊付的，只能來(lái)源于父母，并且我們也要查父母這筆資金半年來(lái)的流水情況。”

為什么廣州會(huì)出現(xiàn)日光盤？

據(jù)數(shù)據(jù)分析，最新的三月廣州樓市趨熱，房?jī)r(jià)上漲壓力不小，房企推貨節(jié)奏隨之加快。綜合各大開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略來(lái)看，多板塊新盤均放出漲價(jià)口風(fēng)，買家焦慮指數(shù)升溫。

嚴(yán)查之下，樓市到底會(huì)怎樣變化

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)性貸款流入樓市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展有積極意義。政策發(fā)布后，能夠減少房地產(chǎn)投資性需求，推動(dòng)房地產(chǎn)回歸居住屬性，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

用于炒房“源頭被堵”后，樓市會(huì)降溫嗎？房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？

復(fù)旦大學(xué)金融研究中心主任孫立堅(jiān)的觀點(diǎn)是：“就像過(guò)去一樣，會(huì)產(chǎn)生一個(gè)暫時(shí)性的效果，但要真正的根除，還是要解決老百姓對(duì)未來(lái)收入感到不足，有錢不夠花這樣一個(gè)通脹預(yù)期。必須解決公共資源的均等化等問(wèn)題，不能只有大城市才能享受好的醫(yī)療、教育、養(yǎng)老體系。大家買房子只是一個(gè)手段，更多的還是想分享大城市所擁有的公共資源帶來(lái)的高質(zhì)量的生活，所以把老百姓的后顧之憂解決好，這樣房?jī)r(jià)就會(huì)良性、健康地跟著真實(shí)需求一起成長(zhǎng)。”

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